Quy trình và những câu hỏi thường gặp

Mua nhà và đặc biệt là mua nhà dự án chung cư lần đầu chưa bao giờ là một quyết định dễ dàng. Lo lắng, bỡ ngỡ do chưa có nhiều kinh nghiệm là điều dễ hiểu và khó tránh khỏi, bởi vốn dĩ, bất động sản, hay cụ thể là nhà đất, chung cư được coi là tài sản có giá trị cao. Để tránh khỏi những rủi ro không đáng có trong các giao dịch, chúng ta cần nghiên cứu, tìm hiểu kĩ càng. Hầu hết những người mua nhà lần đầu sẽ gặp những khó khăn do thiếu kiến thức về bất động sản, không nắm bắt được những xu hướng hay biến động giá thị trường. Ngoài ra, việc thiếu kinh nghiệm trong thực thi các thủ tục pháp lý và tài chính liên quan cũng là một trong những rào cản.

Theo báo Kinhtedothi, thị trường chung cư có tới 80% nhu cầu ở thực, là lựa chọn của cho vợ chồng mới cưới và những người mua nhà đầu tiên. Vì vậy, trước khi quyết định xuống tiền và đưa ra quyết định cuối cùng, chúng ta cần một bộ tiêu chí giúp cân nhắc và đánh giá. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ và phân tích chi tiết những quy trình và thủ tục mua căn hộ chung cư cho người lần đầu mua nhà, giúp bạn tối ưu tối đa giao dịch của mình.

Mua nhà lần đầu và top những sai lầm hay mắc phải

“An cư” thì mới “lạc nghiệp”, việc lựa chọn mua nhà ở luôn là một “kế hoạch lớn" và cũng là điều nhiều người Việt trăn trở sau khi đã có công việc ổn định. Tuy nhiên, cũng vì là lần đầu trải nghiệm mua nhà và sự chủ quan do thiếu kiến kinh nghiệm, phần lớn mọi người hay mắc phải những sai lầm đáng ra đã có thể tránh được. Dưới đây là một vài những sai lầm thường gặp của người mua nhà chung cư lần đầu:

1.   Không có kế hoạch tài chính và dự trù kinh phí rõ ràng

Sai lầm phổ biến của người mua chung cư lần đầu là thiếu kế hoạch tài chính. Họ không tính toán kỹ các khoản chi phí mua căn hộ, phí dịch vụ, phí bảo trì, dẫn đến khả năng mắc nợ, không đủ tiền chi trả và gặp khó khăn trong cuộc sống. Để tránh sai lầm này, người mua cần lên kế hoạch tài chính cụ thể, bao gồm tất cả các khoản chi phí liên quan đến việc mua và sở hữu chung cư.

2.   Không kiểm tra lại vị trí và pháp lý căn hộ

Mua căn hộ mà không kiểm tra kỹ pháp lý và vị trí có thể gây mất tiền. Người mua cần kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, quyền sở hữu và vị trí căn hộ, cũng như tìm hiểu quy định của pháp luật địa phương.

3.   Không đọc kỹ hợp đồng

Không đọc kỹ hợp đồng mua bán chung cư có thể dẫn đến những tranh chấp, rủi ro mất quyền lợi cho người mua về sau. Do đó, người mua cần dành thời gian đọc và hiểu rõ từng điều khoản trong hợp đồng, hoặc tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia bất động sản trước khi ký kết để đảm bảo rằng họ hiểu rõ và không bị mắc kẹt trong những cam kết không mong muốn.

4.   Bỏ qua các chi phí về quản lý và dịch vụ phát sinh

Không tìm hiểu kỹ phí quản lý, dịch vụ chung cư có thể khiến người mua gặp khó khăn về tài chính. Người mua cần tìm hiểu kỹ các khoản phí và dịch vụ có sẵn, sau đó đưa vào kế hoạch tài chính để đảm bảo có đủ nguồn lực chi trả.

5.   Mua nhà theo cảm tính và số đông

Chỉ dựa trên những lời quảng cáo, chạy theo xu hướng đám đông, không khảo sát thực tế và kiểm chứng thông tin. Điều này có thể khiến bạn mua phải nhà không phù hợp với nhu cầu, thậm chí bị đẩy giá.

Quy trình cho người mua nhà lần đầu

Khi tiến hành mua bán nhà dự án chung cư chúng ta cần tìm hiểu rõ những thủ tục để tránh những rủi ro có thể xảy ra. Tùy vào từng loại hình bất động sản mà có những thủ tục, quy trình tiến hành khác nhau. Sau đây là những hướng dẫn chi tiết về thủ tục và quá trình mua chung cư cho người mua nhà lần đầu:

Bước 1: Tìm kiếm Bất động sản

Hãy dành thời gian suy nghĩ về ngôi nhà mà bạn và gia đình mong muốn: diện tích bao nhiêu, số phòng ngủ tối thiểu, vị trí, khu vực, khu dân cư có gần trường học, bệnh viện và có các tiện ích cần thiết hay không? Một bước tưởng chừng như đơn giản nhưng nhiều người thường bỏ qua. Xác định đúng và đủ nhu cầu sẽ giúp bạn thu hẹp phạm vi tìm kiếm, tăng khả năng ra quyết định và giảm bớt áp lực tài chính khi bạn chọn mua một căn hộ có diện tích quá lớn mà gia đình dùng không hết.

Bước 2: Đánh giá Bất động sản

Chọn chủ đầu tư uy tín:

• Chủ đầu tư uy tín là yếu tố quan trọng quyết định tính pháp lý, chất lượng nhà ở, tiến độ thi công của dự án.
• Bạn nên tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư, xem xét các dự án đã triển khai trước đó, đánh giá uy tín, kinh nghiệm của chủ đầu tư.

Xem xét tiện ích nội, ngoại khu:

• Tiện ích nội, ngoại khu là một trong những yếu tố quan trọng thu hút người mua chung cư.
• Bạn nên ưu tiên lựa chọn chung cư có tiện ích nội, ngoại khu đầy đủ, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, giải trí của gia đình.

Hệ thống an ninh chung cư:

• Hệ thống an ninh chung cư ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe, tính mạng và chất lượng cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình.
• Bạn nên kiểm tra hệ thống phòng cháy chữa cháy, đội ngũ bảo vệ, camera giám sát,...có theo dõi và được vận hành nghiêm ngặt ở chung cư hay không.

Mức phí quản lý và chi phí đi kèm:

• Mức phí quản lý và chi phí đi kèm cần phù hợp với chất lượng dịch vụ, mặt bằng chung của khu vực.
• Bạn nên tìm hiểu kỹ về các khoản phí này trước khi quyết định xuống tiền mua chung cư.

Bước 3: Tài chính Pháp lý

Cân nhắc tài chính

Việc tài chính chưa đủ 100% để mua nhà hầu như ai cũng mắc phải, nhưng hiện nay, nhiều ngân hàng sẵn sàng cho vay tới 70% giá trị căn hộ. Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, việc mua nhà chỉ nên diễn ra khi tình hình tài chính khả quan. Số tiền vay càng lớn cũng đồng nghĩa với việc các nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi cũng sẽ càng cao. Vì thế, người mua cũng nên cân nhắc đến một tỷ lệ vay phù hợp.

Kiểm tra pháp lý dự án

Mua chung cư cần bỏ ra số tiền tương đối lớn, vợ chồng trẻ thường không mạnh về tài chính nên phải kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý để tránh bị lừa đảo, tiền mất tật mang.

Hiện nay, trên thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều trường hợp các dự án căn hộ, liền kề mặc dù người dân đã vào ở được hàng chục năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ, không ký được hợp đồng mua bán... Những trường hợp này sẽ để lại rủi ro rất lớn về pháp lý và quyền lợi đối với người mua nhà.

Ngoài ra, có không ít trường hợp khách hàng đã đặt cọc, đóng 50-70% tiền mua nhà nhưng dự án chậm tiến độ, đến hạn vẫn chưa bàn giao được cho khách.

Lựa chọn ngân hàng vay vốn

Lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng khá ưu đãi để tăng sức hút với khách hàng. Một số ngân hàng liên kết với dự án còn có nhiều ưu đãi về lãi suất, ân nợ gốc cho khách hàng mua nhà. Thời gian trả góp dài và linh hoạt, từ 10 - 35 năm tuỳ ngân hàng.

Bước 4: Vay mua nhà

Dưới đây là 4 bước giúp bạn dễ dàng thực hiện thủ tục vay vốn ngân hàng để mua căn hộ:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Hồ sơ cá nhân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, hộ khẩu/sổ tạm trú, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập.
• Hồ sơ tài sản thế chấp: Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, hợp đồng mua bán/đặt cọc chung cư.

Bước 2: Thẩm định tài sản và định giá tài sản

• Thẩm định điểm trong thẻ tín dụng và lịch sử tín dụng của khách hàng.
• Thẩm định qua điện thoại.
• Thẩm định thực tế tại nơi làm việc hoặc cư trú.
• Định giá tài sản.

Bước 3: Quyết định cho vay và giải ngân

• Nếu chưa hoàn thành thủ tục sang tên nhà ở chung cư: Ngân hàng sẽ cùng khách hàng và bên bán ký thỏa thuận 3 bên về việc thanh toán giải ngân và phong tỏa số tiền giải ngân của bên mua.
• Nếu đã hoàn thành thủ tục sang tên nhà ở chung cư: Ngân hàng sẽ giữ bản gốc chứng nhận quyền sở hữu trước khi tiến hành giải ngân cho khách hàng.

Bước 4: Giám sát tín dụng và thực hiện thanh lý hợp đồng chung cư

• Ngân hàng sẽ thường xuyên thực hiện kiểm tra tình hình sử dụng các khoản vay của khách hàng nhằm xác định và đảm bảo khách hàng còn khả năng trả nợ.
• Hoạt động này chỉ dừng lại khi khách hàng thanh toán đầy đủ khoản vay cho ngân hàng.

Ngoài ra, bạn cũng có thể cân nhắc mua nhà trả góp, bạn chỉ cần trả số tiền khoảng 30 - 40% giá trị ngôi nhà. Phần còn lại, bạn sẽ vay từ ngân hàng và thời gian trả góp có thể kéo dài từ 10 năm trở lên, tùy theo quy định của từng ngân hàng.

Bước 5: Thủ tục mua nhà

Sau khi đặt cọc mua nhà, bạn tiến hành các thủ tục sau đối với chung cư chưa có sổ hồng:

• 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở: Theo Khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp, nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
• 2: Công chứng hoặc chứng thực các văn bản chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, thẻ căn cước công dân và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.
• 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
• 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

Bước 6: Nhận nhà & Chuyển vào sống

Cuối cùng, hai bên sẽ cùng bàn giao và nghiệm thu sau khi đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bạn cần lưu ý tới những điều kiện bàn giao, thời gian bàn giao và quy trình bàn giao. Hãy lựa chọn một phong cách cho ngôi nhà của mình và bắt tay vào công cuộc thiết kế nội thất cho tổ ấm của mình. OneHousing hy vọng bạn sẽ có một căn hộ như ý đánh dấu lần đầu tiên mua nhà.

Những câu hỏi thường gặp

Câu hỏi số 1: Nên xác định mua nhà vào thời điểm nào?

Lựa chọn được thời điểm mua chung cư thích hợp cũng rất quan trọng đối với những người lần đầu mua nhà. Khi xác định được thời điểm mua, bạn nên có kế hoạch cụ thể để tiết kiệm tiền và sắp xếp thời gian tìm kiếm nhà. Khi đã ước tính được khoảng 70% giá trị căn nhà thì bạn cần ra quyết định mua nhanh chóng. Rất có thể giá nhà sẽ tăng lên và vượt khỏi dự định ngân sách của bạn nếu vào thời điểm này mà bạn chần chừ. Tất nhiên hãy xem xét kĩ lưỡng mọi yếu tố của căn nhà trước khi quyết định mua.

Câu hỏi số 2: Đâu là yếu tố cần cân nhắc nhất khi xem xét mua nhà lần đầu?

Lần đầu mua nhà nên đặc biệt chú trọng đến an ninh khu vực xung quanh ngôi nhà. Vì vậy, bạn cần tìm hiểu tình hình an ninh khu vực như thế nào, môi trường sống có phức tạp không? Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của các thành viên trong gia đình, đặc biệt là con nhỏ.

Câu hỏi số 3: Nên mua căn hộ có thiết kế nội thất sẵn hay không?

Nếu tài chính của bạn có hạn thì việc chọn mua căn hộ thô sẽ giúp bạn dễ dàng cân đối được chi tiêu. Bạn cũng có thể mua sắm trang bị, nội thất theo sở thích.

Nếu bạn muốn dọn vào ở ngay  thì việc lựa chọn căn hộ hoàn thiện sẽ là lựa chọn bạn. Với những ai muốn decor căn hộ theo sở thích thì bạn nên chọn căn hộ hoàn thiện cơ bản. Còn nếu hoàn toàn hài lòng với thiết kế mẫu mà chủ đầu tư đưa ra, bạn nên chọn căn hộ hoàn thiện hoàn toàn để tiết kiệm thời gian và chi phí.

Câu hỏi số 4: Ở chung cư thì nên chọn căn hộ tầng nào phù hợp?

Khi mua nhà chung cư, việc lựa chọn tầng nào cũng là một vấn đề cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Các yếu tố cần cân nhắc khi lựa chọn tầng chung cư

• Nhu cầu của gia đình: Nếu gia đình có người lớn tuổi hoặc trẻ em, bạn nên ưu tiên lựa chọn tầng thấp để thuận tiện trong việc đi lại. Nếu gia đình có trẻ nhỏ, bạn nên lựa chọn tầng cao để tránh tiếng ồn từ bên ngoài.
• Vị trí của tòa nhà: Nếu tòa nhà nằm ở khu vực có nhiều khói bụi, bạn nên lựa chọn tầng cao để tránh bụi bặm. Nếu tòa nhà nằm ở khu vực có nhiều cây xanh, bạn có thể lựa chọn tầng thấp để tận hưởng không khí trong lành.
• Tầm nhìn của căn hộ: Nếu bạn muốn có tầm nhìn đẹp, bạn nên lựa chọn tầng cao. Tuy nhiên, tầng cao cũng có thể khiến bạn cảm thấy bị cô đơn và lạc lõng.

Theo kinh nghiệm của nhiều nhà đầu tư bất động sản, tầng 7 - 25 là tầng chung cư lý tưởng nhất. Tầng này vừa tránh được bụi bặm, vừa tránh được những sự cố ngoài ý muốn hoặc thang máy bị hỏng.

Câu hỏi số 5: Khi nhận bàn giao nhà, nên lưu tâm đến những vấn đề gì?

Đây cũng là vấn đề mà người lần đầu mua nhà nhất định phải biết. Khi nhận bàn giao nhà, gia chủ phải kiểm tra kỹ bên trong như hệ thống ống nước, đường dây, vách tường.

Người mua cũng có thể lựa chọn xem nhà vào mùa mưa để kiểm tra xem nhà có bị thấm nước hay mưa dột không. Bên cạnh đó, chúng ta cũng có thể kiểm tra được hệ thống thoát nước xung quanh nhà.

Hy vọng bài viết này đã phần nào giúp bạn có cái nhìn tổng quan về quy trình mua nhà lần đầu và có thêm những kiến thức nền tảng, tiếp cận tới nhiều góc nhìn hơn trước khi đưa ra quyết định cuối cùng và xuống tiền. OneHousing tin rằng, những chia sẻ trên sẽ giúp bạn tiết kiệm cả thời gian, công sức cũng như tiền bạc sau này. Chúc bạn sẽ sớm tìm được căn nhà như mong muốn, với một mức giá phù hợp và trở nên tự tin trong đàm phán các giao dịch trong quá trình mua nhà.