Các thủ tục pháp lý khi mua căn hộ chung cư

Đối với những người mua nhà chung cư lần đầu, thủ tục mua bán luôn là một trong những bước quan trọng. Việc này có thể gây ra nhiều lo lắng và bối rối. Trong bài viết này, OneHousing sẽ giải đáp những câu hỏi thường gặp liên quan đến thủ tục mua căn hộ chung cư cho người mua lần đầu.  

Đặt cọc mua căn hộ chung cư

Đặt cọc mua căn hộ chung cư cũng chính là bằng chứng chứng minh về khả năng chi trả và sẵn sàng thực hiện giao dịch. Số tiền đặt cọc thường sẽ là một phần nhỏ của giá trị căn hộ và sẽ được trừ khi thực hiện thanh toán cuối cùng.

Quy trình đặt cọc mua căn hộ chung cư

Bước 1: Tham khảo căn hộ, vị trí chung cư muốn mua.

Bước 2: Thỏa thuận chủ đầu tư và tiến hành ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ. Việc này có thể thực hiện trong quá trình mua và sau khi mở bán. Nhân viên tư vấn sẽ hỗ trợ khách hàng đặt cọc, giải quyết mọi thắc mắc cho bạn.

Bước 3: Tiến hành ký hợp đồng mua bán căn hộ khi căn hộ chung cư đã hoàn thành phần móng. Trường hợp phần móng chưa hoàn thiện thì chuyển sang ký hợp đồng đặt cọc như bước 2.

Bước 4: Đóng nốt khoản tiền theo yêu cầu. Khách hàng cần đóng tiền đúng hạn như hai bên đã thỏa thuận. Bạn có thể sử dụng tiền mặt hoặc là chuyển khoản.

Bước 5: Nhận bàn giao căn hộ, cần đem theo chứng minh nhân dân.

Bước 6: Nhận sổ hồng, hoàn thành nốt công đoạn cuối cùng 

Thời gian đặt cọc mua căn hộ chung cư 

Thời gian đặt cọc mua căn hộ không nằm trong quy định của văn bản quy phạm pháp luật. Thời gian đặt cọc sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên để bên mua đảm bảo được thời gian chuẩn bị tài chính và bên bán hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng.

Bạn cần ràng buộc về thời gian đặt cọc trong hợp đồng để tránh xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn. Hợp đồng đặt cọc thường kéo dài khoảng từ 30 đến 60 ngày để giúp cả hai bên có đủ thời gian để hoàn thiện các thủ tục cho cuộc mua bán.

Đặt cọc bao nhiêu khi mua căn hộ chung cư?

Số tiền đặt cọc dao động từ 50 - 100 triệu đồng cho một căn hộ. Khi tiến hành đặt cọc người mua cần chuẩn bị chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân và biên bản giữ chỗ (nếu có). Tùy thuộc vào từng chủ đầu tư, như chủ đầu tư Vinhomes là cọc 50 triệu đồng.

Quy định pháp luật về đặt cọc mua căn hộ chung cư 

Khi các bên có thoả thuận đặt cọc thì căn cứ khoản 2, Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015, giải quyết số tiền đặt cọc mua chung cư như sau:

- Các bên ký hợp đồng mua bán: Bên nhận cọc trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào giá mua bán căn chung cư.

- Bên đặt cọc không muốn mua căn hộ chung cư nữa: Hai bên không tiếp tục ký hợp đồng mua bán chung cư thì tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.

- Bên nhận cọc không muốn bán chung cư: Bên nhận cọc phải trả tiền cọc cho bên đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chuẩn bị giấy tờ

Đối với bên bán

• Giấy tờ tùy thân của người bán như Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân. Trong trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng bên bán trong thời kỳ hôn nhân thì phải chuẩn bị giấy tờ tùy thân của cả hai vợ chồng;
• Sổ hộ khẩu của bên bán; Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn nếu bên bán đã kết hôn;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (gọi là Sổ hồng).

Đối với bên mua

• Giấy tờ tùy thân của bên mua như Căn cước công dân hoặc Chứng minh thư nhân dân. Trong trường hợp bên mua đã đăng ký kết hôn thì phải có giấy tờ tùy thân của hai vợ chồng;
• Sổ hộ khẩu của bên mua; Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn nếu bên mua đã đăng ký kết hôn

Thủ tục sang tên hợp đồng mua bán chung cư

• Sang tên hợp đồng mua bán chung cư có sổ hồng: Được thực hiện trước tiếp bởi bên mua và bên bán tại phòng công chứng.
• Sang tên hợp đồng mua bán với chung cư chưa có sổ hồng: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, muốn bán chung cư chưa có sổ hồng, thì người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao chung cư và phải có cả hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Ngoài ra, người bán còn phải có cả giấy chấp thuận chuyển nhượng của chủ đầu tư và các hóa đơn thuế của chung cư.

Thuế phí khi mua bán căn hộ chung cư 

Nghĩa vụ chi trả

Theo quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng hoặc mua nhà chung cư thì các bên phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước.

Các khoản thuế phí phải nộp

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là lệ phí áp dụng cho những người đang sở hữu tài sản thông qua các việc như: mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế, cho, tặng. Các trường hợp đã kể trên đều phải kê khai và phải nộp thuế cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản vào sử dụng.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp theo quy định (Theo quy định tại điều khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC).

Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư  

Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ dựa trên tổng giá trị tài sản hoặc giá trị của bản hợp đồng mua bán được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC, cụ thể như sau:

Riêng đối với các trường hợp mua căn hộ chung cư bằng phương thức đấu giá thì mức thu phí công chứng sẽ được quy định tại Điều 1 Thông tư 111/2017/TT-BTC, cụ thể mức phí tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

Bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo mức phí là 2% tính trên giá trị của hợp đồng và giá trị của tài sản.

Trong một số trường hợp khác theo quy định của luật thì sẽ được miễn loại thuế này.

Các trường hợp được miễn thuế

Đối với trường hợp thực hiện mua bán căn hộ chung cư

TH1: Việc mua bán chung cư được thực hiện giữa các cá nhân có mối quan hệ sau đây: vợ và chồng, cha mẹ sinh và con, cha mẹ nuôi và con nuôi, cha mẹ chồng và con dâu, cha mẹ vợ và con rể, ông bà nội/ngoại và cháu nội/cháu ngoại, anh em ruột.

TH2: Người bán chung cư chỉ có duy nhất một căn nhà, quyền sử dụng đất tại Việt Nam nếu đáp ứng các điều kiện dưới đây:

• Chỉ cần sở hữu duy nhất một căn nhà, quyền sử dụng đất tại thời điểm giao dịch và đã có thời gian sở hữu ít nhất 183 ngày kể từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn nhà và các tài sản khác liên quan đến đất; chuyển nhượng toàn bộ căn hộ chung cư. 
• Bên bán tự phải khai báo và chịu trách nhiệm. Nếu vi phạm được phát hiện, sẽ bị truy thu thuế theo quy định pháp luật hoặc xử phạt hành chính. 
• Quy định này không áp dụng cho việc mua bán các căn hộ chung cư được thành lập trong tương lai.

Đối với trường hợp được thừa kế, tặng cho căn hộ chung cư

Các mối quan hệ sau đây sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân: Vợ và chồng, cha mẹ và con cái, cha mẹ nuôi và con nuôi, cha mẹ vợ và con rể, cha mẹ chồng và con dâu, ông bà nội/ngoại và cháu nội/cháu ngoại, anh chị em ruột trong gia đình. 

Thuế thu nhập cá nhân được nộp bởi bên bán hoặc bên có thu nhập từ việc mua bán chung cư. Nếu hai bên đồng ý rằng bên mua sẽ nộp, thì sẽ tuân theo thỏa thuận giữa các bên.