Kinh nghiệm về việc vay mua dự án chung cư

Vay mua căn hộ chung cư là một trong những quyết định lớn và quan trọng trong cuộc đời của mỗi người. Với sự phát triển của thị trường tài chính hiện nay, việc vay mua căn hộ đã trở nên dễ dàng hơn bao giờ hết. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quá trình vay mua căn hộ, các hình thức vay, các thủ tục vay vốn ngân hàng và trả góp.

Các hình thức vay ngân hàng mua căn hộ chung cư lần đầu

Các ngân hàng hiện nay cung cấp cho khách hàng đa dạng các hình thức vay phù hợp với khả năng của bản thân. Các hình thức vay vốn chủ yếu cho các khách hàng vay ngân hàng để mua căn hộ lần đầu bao gồm như sau:

Thủ tục vay vốn ngân hàng mua chung cư lần đầu

Điều kiện vay

Vay vốn ngân hàng mua chung cư lần đầu cần lưu ý các điều kiện vay như sau:

• Có quốc tịch chứng minh công dân Việt Nam.
• Cá nhân 18 tuổi trở lên có năng lực dân sự theo quy định của pháp luật
• Khách hàng đảm bảo đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
• Có các giấy tờ cá nhân: CMND/CCCD; sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân.
• Có nhu cầu vay vốn với mục đích vay rõ ràng.
• Có khả năng tài chính để trả nợ đúng hạn.

Tùy thuộc từng hình thức vay sẽ có những điều kiện khác nhau và điều kiện riêng được quy định theo mỗi ngân hàng. 

Tính toán lãi suất khi vay ngân hàng mua chung cư

Người mua nhà cần nắm rõ các bước để tính toán lãi suất khi vay mua chung cư lần đầu:

Bước 1: Xác định khoản tiền cần vay

Người mua cần biết rõ khả năng tài chính của mình để xác định khoản tiền vay mua chung cư phù hợp. 

Bước 2: Xác định thời gian vay

Các ngân hàng thường quy định thời gian vay tối đa là từ 20 - 25 năm. Thời hạn vay sẽ tùy thuộc vào chứng minh thu nhập của khách hàng và đánh giá của cán bộ tín dụng.

Đa số các khách hàng thường chọn vay thời gian tối đa để số tiền trả hàng tháng là thấp nhất và với giai đoạn đầu mua nhà sẽ không bị áp lực về tài chính và tránh nợ quá hạn.

Bước 3: Xác định lãi suất cho vay

Lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng dao động từ 3 - 10,99%/năm, hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng 9,5 - 13%/năm (cập nhật mới nhất trong tháng 12/2023).

Bước 4: Tính số tiền gốc hàng tháng cần trả

Tiền gốc hàng tháng = Tổng số tiền vay/Tổng thời gian vay (tháng)

Quy trình vay ngân hàng mua chung cư

Quy trình thủ tục vay ngân hàng mua chung cư lần đầu được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ cần thiết

Bạn cần chuẩn bị các giấy tờ quan trọng dưới đây trong quy trình thủ tục vay mua chung cư: 

• Hộ chiếu hoặc CCCD
• Hộ khẩu hoặc KT3
• Giấy xác nhận tình trạng độc thân/ kết hôn.
• Hồ sơ chứng thực mục đích vay vốn
• Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của ngân hàng cho vay
• Hợp đồng mua bán/ đặt cọc chung cư
• Chứng từ thanh toán đối với các lần thanh toán vốn tự có
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu của căn chung cư định mua và hợp đồng mua bán

Đối với hồ sơ liên quan đến nguồn thu nhập trả nợ. 

• Nếu nguồn thu nhập từ phụ cấp, lương hoặc các khoản tiền khác tương đương bạn cần chuẩn bị: Sao kê bảng lương, giấy xác nhận lương của công ty, hợp đồng lao động và bảng thanh toán tiền lương có dấu mộc.
• Nếu nguồn thu nhập từ việc cho thuê tài sản: Bạn cần chuẩn bị chứng từ nhận tiền thuê 3 kỳ mới nhất hoặc hợp đồng cho thuê tài sản, giấy tờ pháp lý của tài sản cho thuê và ảnh chụp minh chứng tài sản cho thuê.
• Nếu nguồn thu nhập đến từ việc kinh doanh. Bạn cần chuẩn bị giấy đăng ký kinh doanh, báo cáo doanh thu 6 tháng gần đây nhất và báo cáo tài chính.
• Nếu có khoản vay tại các ngân hàng hay tổ chức tín dụng khác, khách hàng cần chuẩn bị thêm một số hồ sơ như hợp đồng tín dụng, sao kê tài khoản thanh toán.

Bước 2: Thẩm định tài sản và định giá tài sản

Quy trình thẩm định tài sản bao gồm các công đoạn:

• Kiểm tra điểm trong thẻ tín dụng và lịch sử tín dụng của bạn
• Thẩm định qua điện thoại
• Thẩm định thực tế tại nơi làm việc hoặc cư trú

Sau quá trình thẩm định tài sản. Thì việc định giá tài sản sẽ diễn ra sau khi hoặc cùng thời điểm có quyết định cho vay từ ngân hàng. Giá trị sau khi định giá tài sản sẽ quyết định số tiền bạn có thể vay.

Bước 3: Quyết định cho vay và giải ngân

Sau khi hồ sơ đã được ngân hàng thông quá và đáp ứng các điều kiện vay vốn. Bên ngân hàng sẽ thông báo chấp nhận yêu cầu vay vốn của khách hàng. Lúc này sẽ có các trường hợp dưới đây:

Nếu bạn chưa hoàn thành thủ tục sang tên nhà ở 

• Ngân hàng sẽ cùng bạn và bên bản ký thỏa thuận 3 bên về việc thanh toán giải ngân phong tỏa số tiền giải ngân của bên mua.
• Sau khi ký hợp đồng tín dụng, ngân hàng sẽ thực hiện hoạt động giải ngân vào số tiết kiệm hoặc tài khoản tạm khóa đứng tên bên người bán chung cư. Ngân hàng cùng khách hàng và bên bán chung cư ký thỏa thuận về việc giải ngân. Đồng thời phong tỏa số tiền trong tài khoản giải ngân của bên mua.
• Ngân hàng sẽ giải tỏa số tiền trong tài khoản tạm khóa hoặc sổ tiết kiệm sau khi bên bán và bên mua ký hợp đồng thế chấp và đăng ký thủ tục giao dịch đảm bảo.

Nếu bạn đã bạn hoàn thành thủ tục sang tên nhà ở

• Trong trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng thế chấp công chứng và làm thủ tục giao dịch đảm bảo tại cơ quan có thẩm quyền.
• Ngân hàng sẽ tiến hàng giữ bản gốc chứng nhận quyền sở hữu trước khi tiến hành giải ngân cho khách hàng. 

Bước 4: Giám sát tín dụng và thực hiện thanh lý hợp đồng chung cư

Trong quy trình thủ tục tục vay ngân hàng mua nhà. Công việc giám sát tín dụng sẽ diễn ra thường xuyên. Theo đó, nhân viên ngân hàng sẽ thực hiện hoạt động kiểm tra tình hình sử dụng các khoản vay của khách hàng nhằm xác định và đảm bảo khách hàng còn khả năng trả nợ. Hoạt động này chỉ dừng dại khi bạn thanh toán đầy đủ khoản vay cho ngân hàng.

Trả góp vay ngân hàng mua chung cư lần đầu

Các hình thức trả góp

Dịch vụ vay ngân hàng trả góp sẽ có 2 hình thức chủ yếu:

• Vay tín chấp: Là hình thức khá linh hoạt, thủ tục đơn giản, nhanh gọn, không cần tài sản đảm bảo. Tuy nhiên hình thức này thường có lãi suất cao hơn và thời gian vay ngắn hơn nên sẽ phù hợp với khoản vay nhỏ.
• Vay thế chấp: Là hình thức khách hàng sẽ được hưởng hạn mức vay với số tiền lớn hơn tuy nhiên thủ tục thẩm định sẽ lâu hơn so với khoản vay tín chấp. Ngân hàng sẽ thẩm định về tài sản sử dụng thế chấp đồng thời khách hàng cần thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản trước khi nhận tiền vay.

Thời gian hoàn tất thủ tục trả góp

Thời gian hoàn tất thủ tục trả góp sẽ phụ thuộc vào hình thức khách hàng lựa chọn vay. Đối với hình thức vay thế chấp sẽ mất thời gian vì thủ tục thẩm định tài sản sẽ lâu hơn.  

Hiện nay các ngân hàng đã đơn giản hóa các thủ tục vay mua nhà trả góp, rút ngắn thời gian, quy trình vay có thể hoàn tất nhanh chóng chỉ trong vài ngày tùy theo ngân hàng.

Lập kế hoạch trả góp cho người mua chung cư lần đầu

Để đạt được mục tiêu sở hữu được một căn nhà mơ ước bạn cần lưu ý và lên kế hoạch trả góp cụ thể:

1. Lập một ngân sách cụ thể và ưu tiên trả nợ ngân hàng

Hãy lên một kế hoạch về ngân sách cụ thể cho việc mua nhà trả góp và ưu tiên các khoản vay thiết yếu nhất và khoản nợ ngân hàng cần trả mỗi tháng. 

2. Lưu ý khoản tích lũy dự phòng (khoảng 5 - 10%)

Khoản tích lũy dự phòng thường chỉ chiếm khoảng 5 - 10% nguồn thu hàng tháng. Số tiền có thể sẽ không lớn nhưng tích lũy lên có thể sẽ là khoản tiền khá lớn hỗ trợ việc mua nhà.

3. Theo dõi chi tiêu và cắt giảm các khoản không cần thiết

Theo dõi sát sao các khoản chi tiêu của bản thân và gia đình để đảm bảo theo đúng kế hoạch và phát hiện những khoản chi không phù hợp, từ đó có thể cắt giảm. Như vậy bạn sẽ tiết kiệm được một khoản tiền trong kế hoạch trả góp của mình.

Lưu ý khi mua nhà trả góp cho người mua chung cư lần đầu

Khi mua chung cư lần đầu bạn nên lưu ý một số điều để tránh gặp phải những tình huống xấu do thiếu kiến thức, chủ quan không tìm hiểu.

Xem xét khả năng thanh toán

Khả năng thanh toán là điều đầu tiên cần xem xét trước khi lựa chọn hình thức vay mua chung cư trả góp. Bạn có thể đánh giá khả năng thanh toán của mình dựa trên các nguồn tài chính như:

• Các nguồn tiền tiết kiệm hiện có có thể thanh toán bao nhiêu giá trị căn nhà
• Mức thu nhập hàng tháng của bạn hay gia đình bạn sau khi đã trừ đi chi phí sinh hoạt phù hợp với gói vay bao nhiêu, thời hạn vay bao lâu và lãi suất như thế nào
• Nguồn tiền không lãi suất hoặc lãi suất thấp mà bạn có thể vay, mượn từ người thân và bạn bè
• Các dòng tiền tương lai bạn chắc chắn có được sau khi mua nhà bằng hình thức trả góp

Lựa chọn căn hộ phù hợp với khả năng 

Cần lựa chọn căn hộ phù hợp với nguồn thu nhập và khả năng thanh toán của mình. Một số cách chia phân khúc căn hộ theo thu nhập như sau:

• Phân khúc căn hộ cao cấp với mức giá dao động từ 53 – 70 triệu đồng/m2, phù hợp với đối tượng mua có thu nhập từ 30 triệu đồng/ tháng trở lên.
• Khách hàng có mức thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng sẽ phù hợp với phân khúc căn hộ trung – cao cấp với giá mức giá 35 – 52 triệu đồng cho một mét vuông.
• Phân khúc căn hộ trung cấp có giá bán dao động từ 20 – 35 triệu đồng/m2. Phân khúc này phù hợp với đối tượng có thu nhập ít nhất 15 triệu đồng/tháng.
• Phân khúc cuối cùng với mức giá từ 14 - 20 triệu đồng/m2 là phân khúc căn hộ trung bình.

Kiểm tra tính pháp lý của căn hộ

Tính pháp lý của căn hộ là một trong những điều kiện quan trọng để lựa chọn căn hộ. Những lưu ý về tính pháp lý bạn cần nắm rõ bao gồm:

• Căn hộ có hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của người bán?
• Căn hộ có từng được chuyển nhượng cho một bên thứ 3 nào chưa?
• Căn hộ có thuộc diện quy hoạch hay đền bù của nhà nước không?

Đọc kỹ hợp đồng trước khi mua nhà trả góp

Trước khi đặt bút ký bạn cần đọc kỹ những thông tin, điều khoản trong hợp đồng vay mua nhà trả góp. Một số điều khoản bạn cần lưu ý đó là thời hạn trả nợ, lãi suất hay các hình thức phạt nếu không thanh toán đúng thời hạn.

Lựa chọn gói vay hợp lý

Đối với khoản vay ngắn hạn: khoản vay này phù hợp với khách hàng có thu nhập ổn định. Lãi suất khoản vay ngắn hạn thấp hơn và áp lực chi trả mỗi tháng sẽ lớn hơn so với vay dài hạn.

Đối với khoản vay dài hạn: khoản vay phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng do số tiền phải trả mỗi tháng sẽ thấp hơn. Tuy nhiên, lãi suất áp dụng cho khoản vay này và tổng số tiền bỏ ra để sở hữu căn hộ sẽ cao hơn so với vay ngắn hạn.

Lưu ý phí phạt trả nợ trước hạn

Thực tế, nếu bạn trả hết số nợ vay ngân hàng trước hạn, bạn sẽ phải chịu một mức phí gọi là phí phạt trả nợ trước hạn. Tùy từng ngân hàng có mức phí phạt khác nhau.