Thực trạng mua bán nhà ở Hà Nội và kinh nghiệm cho các nhà đầu tư

1. Tổng quan: Tình hình thị trường Bất động sản nửa đầu năm 2023 

1.1. Nguồn cung khan hiếm

Theo số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội, quý I/2023 có 6 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, cung cấp ra thị trường 2.302 sản phẩm, trong đó có 2.273 căn hộ chung cư và 29 căn thấp tầng. Về dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trên địa bàn Thành phố có 3 dự án nhà ở xã hội đã được cấp phép, hiện đang triển khai với số lượng 2.843 căn chung cư; có 1 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán với 207 căn chung cư. 

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, quý I/2023, khu vực Hà Nội có 36 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường hơn 3.700 sản phẩm, giảm gần 30% so với cùng kỳ năm 2022.Trong đó, hơn 90% nguồn cung là căn hộ giá trên 40 triệu đồng/m2. Phân khúc căn hộ thương mại giá dưới 30 triệu đồng/m2, nguồn cung chỉ có tại 2 huyện vùng ven thành phố là Thanh Trì và Đông Anh.

Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm Thành phố ngày càng khan hiếm, đắt đỏ, việc phát triển các dự án tại vùng ven đô là giải pháp tối ưu để cung cấp cho thị trường nguồn cung nhà ở mới với giá cả phải chăng.

1.2. Lượng giao dịch giảm hơn 80%

Về tình hình giao dịch bất động sản, dữ liệu của VARS cho thấy, từ đầu năm đến hết tháng 2/2023, giao dịch trên thị trường Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng do lượng sản phẩm chào bán ra thị trường ít, mức giá quá cao, niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp.

Trong quý vừa qua, ước tính, lượng giao dịch nhà ở trên thị trường BĐS Hà Nội chỉ đạt khoảng 12% lượng chào bán với hơn 400 giao dịch, giảm hơn 80% so với cùng kỳ năm 2022.

Phân khúc biệt thự, liền kề, nhà phố chỉ phát sinh một lượng nhỏ giao dịch tại một dự án có giá khá tốt - khoảng 57 triệu đồng/m2 ở Mê Linh. Dự án nhà ở, liền kề tại quận Hà Đông và Hoàng Mai có giá lên lên tới 240 triệu/m2 nhưng gần như không có giao dịch.

Đất nền tự phát trong dân ở những vùng không được đầu tư hạ tầng tiếp tục được các nhà đầu tư ngắn hạn rao bán "cắt lỗ". Tuy nhiên, thanh khoản không cao do mức giá không tương xứng với giá trị.

1.3. Giao dịch chung cư tăng đột biến

Theo Bộ Xây dựng, phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong quý đầu năm ghi nhận 39.133 giao dịch thành công tại các địa phương. Phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công.

Qua số liệu cho thấy, trong quý I/2023 có tổng cộng 106.401 giao dịch bất động sản thành công, giảm 35% so với quý IV/2022 chỉ đạt 65% và giảm 39% so với quý I/2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền.

Cụ thể, lượng giao dịch đối với đất nền giảm 55% so với quý IV/2022 và giảm 56% so với quý I/2022. Tuy nhiên, lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng gần gấp 4 lần (272%) so với quý IV/2022 và tăng gần gấp 3 lần (gần 193%) so với quý I/2022.

1.4. Giá căn hộ liên tục tăng và không có dấu hiệu dừng lại 

Theo tính toán của VARS, giá chào bán căn hộ tại Hà Nội trung bình 51 triệu đồng/m2. Chỉ số giá căn hộ chung cư quý I/2023 tại Hà Nội tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Nguồn hàng trên thị trường không nhiều do quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, doanh nghiệp rất khó chuẩn bị được quỹ đất "rẻ" phù hợp để làm nhà ở giá thấp. Bên cạnh đó, chi phí nguyên vật liệu, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao,... nên các dự án BĐS duy trì giá bán ở ngưỡng cao. 

Chính sách giảm giá hoặc tăng chiết khấu ở mức cao chỉ diễn ra cục bộ tại một vài dự án nhằm kích cầu người mua trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường BĐS giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp không thể tiếp tục triển khai dự án vì thiếu vốn.

Để thu hút nguồn vốn cho các giai đoạn hoàn thiện tiếp theo, một số chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu cao, tới 40% đối với các khách hàng thanh toán sớm đến 90% hoặc 95% tổng giá trị hợp đồng.

Trong dài hạn, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc được lựa chọn hàng đầu, là động lực cho sự phát triển của thị trường BĐS Hà Nội.

2. Thực hư thực trạng mua bán Bất động sản hiện nay theo đánh giá từ các chuyên gia OneHousing

Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý I/2023 tăng 3,32% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, GDP quý I tăng 6,21%, cao hơn rất nhiều so với mức trung bình cả nước. “Thị trường BĐS của Hà Nội nói riêng hay Việt Nam nói chung cũng ảnh hưởng rất nhiều bởi các yếu tố vĩ mô, nếu nhìn vào chỉ dấu này cho thấy thì GDP quý I của Hà Nội vẫn đang ở mức khả quan, đây là một chỉ dấu khá là tốt cho thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới”, - ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng OneMount Real Estate nhận định.

Chia sẻ thêm triển vọng thị trường, ông Tiến cho biết, thị trường tài chính cũng đang có nhiều chỉ báo tích cực trong thời gian vừa qua. Lãi suất huy động đã giảm liên tục, trung bình mặt bằng lãi suất cho vay thời điểm hiện tại là trên dưới 11,5%, kéo theo lãi suất cho vay BĐS giảm. Trái phiếu doanh nghiệp huy động trong lĩnh vực bất động sản trong quý I/2023  ghi nhận khối lượng phát hành được 24.708 tỷ đồng, vẫn đang được duy trì ở mức ổn định. Tín dụng cho BĐS trong quý I/2023 ở mức tăng trưởng là 3% - một chỉ dấu khá tích cực.

Nhà báo Mạnh Quân khẳng định: “Tôi cho rằng sự trầm lắng của thị trường BĐS hiện nay, không có vấn đề gì nhiều đối với thị trường chung cư Hà Nội. Vì nhu cầu về căn hộ chung cư ở Hà Nội hiện nay vẫn rất cao. Chúng ta đều thấy trong mấy năm vừa rồi gần như là các dự án căn hộ chung cư mới rất  ít và giá của các chung cư nhiều khu vực đều tăng, thậm chí cả các chung cư bình dân hay các chung cư có chất lượng tốt. Đây là thời điểm tốt để mua vào chứ chờ đợi giá thấp hơn để mua vào là không thể.”

Để tóm gọn về thực trạng mua bán nhà ở Hà Nội năm 2023, có thể thấy xu hướng mua căn hộ chung cư đầu tư cho thuê đang được nhiều nhà đầu tư lựa chọn như một cách an toàn để đảm bảo lợi tức đầu tư và tạo ra nguồn thu bền vững.

Khó khăn và quan ngại của các nhà đầu tư về thị trường vẫn còn nhiều nhưng tín hiệu tích cực và các quy luật của thị trường chỉ ra rằng có rất nhiều cơ hội cho việc tăng trưởng. Các chuyên gia đều đồng tình rằng, thời điểm mua nhà tốt nhất là mua sớm nhất với giải pháp tài chính tốt nhất.

Hiện tại OneHousing đang là nhà phân phối BĐS cao cấp hàng đầu với những dự án BĐS sơ cấp và thứ cấp cao cấp như: Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Masteri Waterfront và Masteri West Heights. Nếu cần tư vấn thêm về các dự án và không bỏ lỡ “cơ hội vàng” đầu tư BĐS, bạn có thể liên hệ với chuyên viên tư vấn của One Housing theo các hình thức dưới đây: 

• Trang Chuyên viên tư vấn OneHousing Pro Agent
• Hotline 1800 646 466 (miễn phí)
• Email: [email protected]