Yếu tố nào đang làm tăng giá BĐS căn hộ khu Đông Hà Nội?

Yếu tố nào đang làm tăng giá BĐS căn hộ khu Đông Hà Nội?

Thị trường - Triển vọng nguồn cung và nguồn cầu
Quy hoạch - Yếu tố cốt lõi
Vị trí - Yếu tố độc tôn
Phương tiện di chuyển và lối sống mới của người dân thủ đô

Diễn biến giá căn hộ khu Đông Hà Nội

Theo báo cáo của Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), trong 2 tháng đầu năm 2021, giá BĐS vẫn tăng, thậm chí lên tới 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Tại khu vực phía Đông Hà Nội, phân khúc chung cư ghi nhận khoảng giá mới khi các đợt chào bán căn hộ của chủ đầu tư Vinhomes, Ecopark, Masterise Homes hồi Quý I/2021 đều có giá trên 40 triệu đồng/m2 so với mặt bằng chung trên dưới 30 triệu đồng/m2. Tại thời điểm đó, một số đơn vị như CBRE, Savills hay Colliers International đều dự báo, trong năm 2021, giá bán căn hộ trung bình dự kiến tăng 4-6% so với năm 2020.

Thực tế, tới qúy II, Savills cho biết, do nguồn cung thấp, chất lượng cơ sở hạ tầng được cải thiện và giá thép tăng dẫn đến giá bán căn hộ vẫn tăng. Mặt khác, 87% nguồn cung tương lai là căn hộ hạng B và các quận/huyện Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai với tổng số 81% thị phần. Sự phát triển của các đô thị ngoài trung tâm được cho là sẽ tiếp diễn mà trong đó nổi bật là khu đô thị Ocean Park ở phía Đông Hà Nội.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn của Savills Hà Nội đánh giá, phân khúc căn hộ để bán sẽ phục hồi tốt sau dịch nhờ các yếu tố thúc đẩy nguồn cầu mạnh mẽ.

Chủ đầu tư Masterise Homes chào bán căn hộ Masteri Waterfront với mức giá hơn 40 triệu/m2, thiết lập mặt bằng giá mới cho khu Đông Hà Nội. Ảnh: OneHousing.

Yếu tố nào đang làm tăng giá BĐS căn hộ khu Đông Hà Nội?

Giá BĐS khu Đông Hà Nội thiết lập mặt bằng mới và đầy triển vọng khả năng tăng giá là không nằm ngoài dự báo từ các chuyên gia trong lĩnh vực Market Research của OneHousing. Dưới đây là 4 nhóm yếu tố chính ảnh hưởng tới lộ trình tăng giá của BĐS khu Đông Hà Nội cùng những thông tin hữu ích dành cho các nhà đầu tư BĐS. Số liệu và thông tin được cập nhật bởi bộ phận Market Research của OneHousing.

1. Thị trường

Triển vọng nguồn cung

Theo thống kê sơ bộ của bộ phận Nghiên cứu thị trường OneHousing, có khoảng hơn 20.000 căn hộ từ hơn 20 dự án dự kiến sẽ chào bán ra thị trường trong giai đoạn Q2.21 – 2022. Quận Long Biên đứng đầu xét về nguồn cung trong giai đoạn Q2.21 – 2022. Huyện Gia Lâm đứng thứ hai với khoảng 23% thị phần. Nguồn cung chủ yếu đến từ dự án Masteri Waterfront giai đoạn sau, phân khu The Zenpark và The Ocean View của Vingroup, cung cấp khoảng hơn 4.500 căn hộ cao cấp vào thị trường. Huyện Văn Giang chiếm khoảng 15% nguồn cung tương lai trong giai đoạn Q2.21 – 2022, dẫn dắt bởi dự án Ecopark.

Thực tế trong những năm gần đây, khu Đông luôn dẫn đầu nguồn cung căn hộ toàn thị trường Hà Nội, điều này khiến giao dịch ở khu vực này sôi động hơn hẳn.

Triển vọng nguồn cầu

Nhu cầu về BĐS ở khu vực phía Đông Hà Nội ngày càng tăng, do xu hướng phân cấp và nhu cầu giảm mật độ dân số trong các quận nội thành.

Theo tổng cục thống kê, tổng dân số Hà Nội đạt hơn 8 triệu dân tính đến cuối năm 2019, với tỉ lệ tăng hàng năm ở mức 2.2% trong giai đoạn 2010 – 2019. Do đó, tính trung bình mỗi năm dân số Tp. Hà Nội tăng khoảng 177.000 dân, tương đương đương hơn 49.000 hộ gia đình.

Theo đề xuất phát triển quy hoạch của Hà Nội, từ nay đến năm 2030, dân số Hà Nội sẽ đạt dưới 10 triệu người, với tầm nhìn đến năm 2050 đạt 13 triệu -14 triệu người. Dân số của toàn thành phố sẽ có khoảng 9,4 triệu người, trong đó khu vực thành thị sẽ có khoảng 6,4 triệu người và khu vực nông thôn sẽ có khoảng 3 triệu người.

Khi quỹ đất ở các quận trung tâm nội thành dần cạn kiệt cùng với dân số ngày càng tăng, thành phố dự kiến sẽ khống chế mật độ dân số trong lõi trung tâm thành phố (gồm 4 quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba đình, Đống Đa) và chuyển hướng dân sinh đến các khu vực ngoại thành như quận Long Biên và huyện Gia Lâm, cũng như các thành phố vệ tinh như Hưng Yên.

Do đó, nguồn cầu căn hộ cho khu Đông Hà Nội hiện vẫn chủ yếu đến từ các Quận khác tại Hà Nội cũng như các địa phương lân cận như Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên…

Sự hiện diện của nhiều khu công nghiệp với lượng lớn chuyên gia trong nước và nước ngoài làm việc tại đây sẽ giúp thúc đẩy nhu cầu mua nhà để ở, nhà để đầu tư cho thuê tại những khu vực trung chuyển như Gia Lâm nói chung và dự án Vinhomes Ocean Park, Masteri Waterfront nói riêng.

2. Quy hoạch - Yếu tố cốt lõi

Giới chuyên gia nhận định, sự tăng trưởng ở khu Đông Hà Nội là kết quả tất yếu của quá trình đô thị hóa và những chính sách quy hoạch phù hợp.

Chính sách quy hoạch sông Hồng

Đòn bẩy từ việc quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng sẽ tạo điều kiện cho BĐS khu Đông Hà Nội tăng giá.

Đồ án được nghiên cứu trên không gian đoạn sông Hồng dài khoảng 40 km từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, bao phủ diện tích 11.000 ha; thuộc 55 phường, xã và 13 quận, huyện; dân số tính toán theo quy hoạch từ 280.000 đến 320.000. Theo Quy hoạch tổng thể thành phố Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, trung tâm thành phố sẽ được mở rộng về phía Đông đến quận Long Biên - Gia Lâm - Yên Viên. Huyện Gia Lâm được quy hoạch trở thành đầu mối trung tâm dịch vụ thương mại, giáo dục, y tế gắn với công nghiệp công nghệ cao dọc Quốc lộ 5B, góp phần hình thành nhu cầu đầu tư BĐS cho thuê trong khu vực.

Trên báo VnExpress, các chuyên gia nhận định, nếu được phê duyệt, quyết định này có tác động lớn đến thị trường BĐS Đông Hà Nội, biến nơi đây thành thị trường trọng điểm. Diện mạo đô thị khu vực phía Đông đặc biệt là khu lân cận sẽ khang trang, đẹp mắt hơn, hấp dẫn người dân khu vực nội đô dịch chuyển sang khu vực này, đồng thời thu hút thêm nguồn cầu từ các tỉnh tiếp cận Hà Nội.

Nhìn sang các nước trên thế giới như London (Anh), Seoul (Hàn Quốc) hay Bangkok (Thái Lan), các đại đô thị này cũng được phát triển dọc bên sông, lấy bờ sông là tâm điểm phát triển, sự phát triển sẽ dịch chuyển từ bờ bên này sang bên kia.

Thượng Hải - thành phố nổi tiếng với "Quy hoạch bên sông". ẢNh: Petrotimes.

Cơ sở hạ tầng

Việc đón sóng đầu tư thường được các nhà đầu tư tính đến khi xuất hiện công trình hạ tầng quan trọng. Khu Đông Hà Nội cũng không phải ngoại lệ khi liên tục có sự bứt phá về cơ sở hạ tầng khiến các nhà đầu tư BĐS “đổ dồn” về đây.

Từ 2017 – 2022 , chính quyền Hà Nội sẽ tập trung phát triển cơ sở hạ tầng về phía Đông thành phố thông qua nhiều dự án trọng điểm bao gồm cầu, cầu vượt, giao lộ và đặc biệt là tuyến tàu điện ngầm Metro với mục tiêu đưa huyện Gia Lâm lên quận vào năm 2022.

Theo quy hoạch chung của Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050, ngoài các cây cầu hiện hữu như Long Biên, Chương Dương, Vĩnh Tuy, Thanh Trì, Nhật Tân, Thăng Long, Hà Nội sẽ có tổng cộng 18 công trình đường bộ vượt sông Hồng trong tương lai gần. Gần nhất là 4 cây cầu nghìn tỷ: cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Ngọc Hồi và cầu Mễ Sở.

Cụ thể, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 có quy mô 4 làn xe, chiều dài 3,5km, tổng mức đầu tư 2.500 tỷ đồng. Cầu Trần Hưng Đạo nối phố Trần Hưng Đạo (Hoàn Kiếm) với đường Cổ Linh (Long Biên) có tổng mức đầu tư 9.000 tỷ đồng, quy mô 6 làn xe.

Cầu Ngọc Hồi nối đường vành đai 3.5 (Hoàng Mai) với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (Gia Lâm) có tổng mức đầu tư 4.881 tỷ đồng, quy mô 6 làn xe chạy, chiều dài 13,8km. Cầu Mễ Sở nối đường vành đai 4 (Thường Tín) với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (Gia Lâm) cũng có tổng mức đầu tư dự kiến 4.881 tỷ đồng, chiều dài 13,8km. Những cây cầu nghìn tỷ này cùng hạ tầng giao thông đường bộ bài bản sẽ trở thành "đòn bẩy thép" giúp BĐS khu Đông bứt phá.

3. Vị trí - yếu tố độc tôn

Từ khu Đông Hà Nội có thể dễ dàng kết nối Hà Nội với các khu đô thị vệ tinh phía Bắc như Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên. Mặt khác, khu Đông sở hữu lợi thế quỹ đất dồi dào, địa hình cao ráo, hạ tầng quy hoạch rõ ràng, vị trí liền kề các quận trung tâm nội đô Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng. 2 đặc điểm này khiến khu Đông Hà Nội có đầy đủ lợi thế để trở thành đại đô thị mới, là khu vực năng động, sầm uất mới của thủ đô, từ đó tác động tới số lượng và giá bán căn hộ bán trong tương lai.

4. Phương tiện di chuyển và lối sống mới

Xe buýt điện Vinbus giúp cư dân di chuyển dễ dàng và thuận lợi giữa khu Đông Hà Nội và trung tâm thủ đô. Ảnh: Vinbus.

Số lượng chủ sở hữu xe hơi đang tăng lên, hệ thống metro ngày càng hoàn thiện, các tuyến xe buýt nội khu cũng như xe buýt kết nối tới nội thành đang ngày càng phổ biến. Trong tương lai không xa, người dân thủ đô sẽ quen với việc sử dụng các phương tiện giao thông công cộng và xe ô tô cá nhân. Việc di chuyển thuận lợi, thời gian đi lại giữa nội đô và ngoại ô được rút ngắn, tất yếu sẽ dẫn tới nhu cầu nhà ở tại khu vực phía Đông tăng lên. Điều này góp phần thay đổi cục diện thị trường BĐS.

Cũng phải kể tới sự thay đổi lối sống và sự gia tăng của tầng lớp thu nhập trung bình và thượng lưu đã giúp tạo ra nhu cầu về các loại sản phẩm BĐS mới, chẳng hạn như căn hộ nghỉ dưỡng cuối tuần ở một khu đô thị phức hợp với nhiều không gian giải trí ở khu vực ngoại ô.

Xem thêm thông tin thị trường BĐS: