Thanh khoản là gì? Những lưu ý cần biết về thanh khoản bất động sản

1. Thanh khoản là gì?

Thanh khoản là một thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực tài chính để chỉ tính linh hoạt và dễ dàng chuyển đổi của tài sản thành tiền mặt. Tài sản thanh khoản cao sẽ dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt, ngược lại tài sản không thanh khoản sẽ khó chuyển đổi thành tiền mặt và cần mất nhiều thời gian hơn để bán ra.

Với các nhà đầu tư, thanh khoản là một yếu tố quan trọng trong việc quyết định đầu tư vào một tài sản hay không. Tài sản có thanh khoản cao sẽ giúp nhà đầu tư dễ dàng bán ra khi cần tiền mặt hoặc chuyển đổi sang một tài sản khác.

Tính thanh khoản của thị trường cao, điều đó có nghĩa tài sản có nguồn cung và nhu cầu cao, luôn có người muốn bán và mua tài sản đó.

Nếu có người bán tài sản nhưng không có người mua, tức là tài sản đó không thể thanh khoản được hoặc tính thanh khoản rất thấp.

Ví dụ: Tiền mặt là một loại tài sản có tính thanh khoản cao nhất. Bởi vì tiền có thể sử dụng để mua bán trao đổi tất cả các loại hàng hoá trên thị trường. Bên cạnh đó, các tài sản như máy móc, bất động sản, nhà máy,… có tính thanh khoản thấp hơn. Để có thể chuyển đổi các tài sản này thành tiền thì phải mất 1 khoảng thời gian nhất định để tìm người giao dịch có nhu cầu tương ứng.

>>> Tìm hiểu thêm: Cẩm nang mua nhà người mới cần biết

2. Thanh khoản đầu tư bất động sản là gì?

Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, khái niệm thanh khoản được hiểu là khả năng chuyển đổi tài sản bất động sản thành tiền mặt một cách nhanh chóng và dễ dàng. Nó là một chỉ số đánh giá mức độ dễ dàng để mua bán, trao đổi hoặc chuyển nhượng tài sản bất động sản.

Việc đầu tư vào bất động sản có tính thanh khoản cao giúp cho nhà đầu tư có khả năng tái cấu trúc danh mục đầu tư nhanh chóng và linh hoạt hơn. Tuy nhiên, tài sản bất động sản thường có tính thanh khoản thấp hơn so với các tài sản khác, như cổ phiếu hoặc trái phiếu, do vậy, việc đầu tư vào bất động sản cần phải cân nhắc đến mức độ thanh khoản.

Các yếu tố như vị trí, giá cả, diện tích và tiềm năng phát triển của bất động sản đều ảnh hưởng đến mức độ thanh khoản của nó. Bất động sản nằm trong các vị trí đắc địa, có tiềm năng tăng giá và dễ dàng tiếp cận với các dịch vụ tiện ích, cơ sở hạ tầng và giao thông, thường có mức độ thanh khoản cao hơn so với các bất động sản khác.

3. Các chỉ số đo lường thanh khoản

Có nhiều chỉ số được sử dụng để đo lường mức độ thanh khoản của một tài sản, trong đó có hai chỉ số phổ biến nhất là tỷ lệ thanh khoản và thời gian chuyển đổi tài sản thành tiền mặt.

• Tỷ lệ thanh khoản được tính bằng cách chia giá trị tài sản của bạn cho tổng số tiền mà người mua có thể trả cho nó. Tỷ lệ thanh khoản càng cao, tài sản càng dễ bán ra và ngược lại.
• Thời gian chuyển đổi tài sản thành tiền mặt là thời gian mà bạn cần để bán tài sản và nhận được tiền mặt. Thời gian chuyển đổi càng ngắn, tài sản càng thanh khoản và ngược lại.

4. Phân loại những tài sản có thanh khoản cao và tài sản có thanh khoản thấp

Các tài sản có thanh khoản cao bao gồm tiền mặt, chứng khoán, vàng, bất động sản ở những khu vực phát triển và có nhu cầu cao. Trong khi đó, tài sản có thanh khoản thấp bao gồm tài sản không có giá trị thương mại và bất động sản ở những khu vực khó bán.

Tuy nhiên mức độ thanh khoản của tài sản không chỉ dựa trên chỉ số kỹ thuật mà còn phải xem xét đến các yếu tố về thị trường và nhu cầu của người tiêu dùng. Ví dụ, một món đồ có giá trị lịch sử hoặc nghệ thuật cao có thể không được coi là tài sản thanh khoản, nhưng nó có thể thu hút sự quan tâm của những người yêu thích nghệ thuật và trở thành tài sản có giá trị đối với họ.

Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, thanh khoản đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá rủi ro của các tài sản. Tài sản thanh khoản cao giúp giảm thiểu rủi ro trong đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc quản lý tài sản của mình. Ngoài ra, các tài sản có tính thanh khoản cao thường có giá trị ổn định và ít tác động bởi tình trạng kinh tế, trong khi tài sản có thanh khoản thấp thường có giá trị thay đổi đột ngột và dễ bị ảnh hưởng bởi tình trạng kinh tế.

5. Yếu tố ảnh hưởng tới thanh khoản bất động sản

Thị trường “đóng băng”, thanh khoản sụt giảm sẽ có nhiều nguyên nhân. Ví dụ như chính sách tiền tệ, tín dụng ngân hàng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất ngân hàng tăng cao khiến nhà đầu tư chùn tay. Thậm chí, khi nhà đầu tư giảm giá bất động sản cũng khó có thể tìm được người mua.Thanh khoản bất động sản kém nhiều khi không phải do chính bản thân sản phẩm đó mà do tình hình chung của thị trường.

Một yếu tố quan trọng nữa là về thủ tục giấy tờ. Các giao dịch bất động sản đòi hỏi nhiều bên tham gia và một lượng lớn thủ tục giấy tờ. Quá trình làm hồ sơ, huy động vốn và thực hiện thẩm định cần thiết có thể mất hàng tuần, khiến bất động sản khó có thể chuyển thành tiền mặt nhanh chóng. Đây cũng là nguyên nhân vì sapo những bất động sản yếu kém về pháp lý hồ sơ sẽ khó thanh khoản hơn. 

Giá trị của bất động sản cũng ảnh hưởng tới tốc độ thanh khoản. Đơn cử như một sản phẩm chung cư nhỏ chỉ hơn 1 tỷ (căn studio) phù hợp với lượng lớn nhu cầu người mua sẽ dễ thanh khoản hơn một căn biệt thự vài chục tỷ. Lâu nay, bất động sản thấp tầng vẫn được coi là loại hình đem lại tỷ lệ lợi nhuận cao, nhưng khi chuyển nhượng thường gặp vướng mắc về thủ tục định giá, giải pháp tài chính. Bởi lẽ, người sở hữu các bất động sản này thường sử dụng đòn bẩy tài chính. Để hoàn tất giao dịch chuyển nhượng, cả người mua và người bán cần phải hoàn tất 2 bước: tất toán khoản vay cũ và bắt đầu chu trình của khoản vay mới.

6. Kinh nghiệm đầu tư bất động sản có thanh khoản tốt

Đối với nhà đầu tư, khi quyết định xuống tiền đầu tư bất động sản, tính thanh khoản là tiêu chí vô cùng thiết yếu. Bởi vì nó cho biết rằng, các nhà đầu tư sẽ mau chóng thu hồi vốn khi cần thiết trong khoảng thời gian ngắn và tránh được vỡ nợ do phải trả lãi suất hàng tháng cho bất động sản rao bán hoặc cạn vốn.

• Tìm kiếm dự án vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng
• Cẩn trọng với các điều khoản giao dịch, đặc biệt là các yếu tố: ân hạn gốc, lãi suất cố định, thời gian áp dụng lãi suất cố định, chính sách lãi suất thả nổi, thủ tục tất toán khoản vay và chuyển nhượng chủ sở hữu.
• Luôn cập nhật xu hướng thị trường, đặc biệt là tình hình lãi suất, sự phát triển của cơ sở hạ tầng giao thông, chính sách bất động sản liên quan. 
• Thường xuyên theo dõi tình hình xung quanh dự án: tốc độ thi công, số lượng cư dân chuyển về, sự phát triển của các tiện ích sinh hoạt gần khu dân cư, điện-đường-trường-trạm,...Tất cả điều này sẽ ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng và giá cho thuê, từ đó tăng tính thanh khoản cho sản phẩm bất động sản mà bạn đang sở hữu.

Nếu cần tư vấn chi tiết hơn về thanh khoản trong bất động sản, đội ngũ môi giới OneHousing Pro Agent am hiểu sâu sắc thị trường, trung thực và chuyên nghiệp, luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn.

Liên hệ với OneHousing qua các kênh sau để được hỗ trợ tốt nhất:

• Hotline: 1800 646 466
• Email: [email protected]