Nhà ngộp là gì? Lưu ý cần biết trước khi đầu tư nhà đất ngộp

1. Khái niệm nhà ngộp

Nhà đất "ngộp" được giới am hiểu thị trường định nghĩa là những sản phẩm mua đầu tư nhưng đến giai đoạn đáo hạn ngân hàng cần dòng tiền và các nhà đầu tư gặp khó khăn trong kinh doanh cần giải phóng nhà đất để có tiền trang trải.

Theo một nhà đầu tư có kinh nghiệm, nhiều nhà đất “ngộp” rao nhan nhản trên thị trường có giá bán thấp hơn từ 65% - 70% giá trị thực. Khó có giá rẻ hơn vì nếu như vậy chủ đã thế chấp ngân hàng. Các BĐS rẻ hơn từ 5% - 10% giá thị trường thì chưa phải là hàng “ngộp” mà chỉ gọi là sản phẩm có giá tốt.

2. Nguyên nhân dẫn tới nhà ngộp

Nguyên nhân phổ biến khiến nhà đầu tư bán BĐS “ngộp” là “mua đỉnh bán đáy”, không có phương án tài chính dự phòng, BĐS rủi ro về pháp lý hoặc do “tồn kho” nên buộc phải hạ giá.

Nhà bị ngộp do đầu cơ

Tranh thủ khi thị trường sốt nóng, nhà đầu tư vội vàng mua bán lướt cọc nên không chuẩn bị đủ số tiền cho việc thanh toán 100% giá trị của BĐS đó trong một khoảng thời gian dài hơi. Khi thị trường đi xuống hoặc chững lại, họ không bán được và nếu không có tiền thanh toán thì chắc chắn họ bị mất tiền cọc. Đây gọi là cảm giác “ngộp” vì áp lực tài chính phải trả. Nhà đầu tư không thể gánh nổi dòng tiền nên phải rao bán cắt lỗ để thu hồi phần nào số tiền đã thanh toán.

Nhà ngộp do phát sinh từ tình hình tài chính cá nhân

Người này đã đặt cọc mua một lô đất đó và họ dự kiến sẽ có nguồn tiền đi về để họ thanh toán đúng lộ trình. Tuy nhiên, vì một nguyên nhân nào đó mà nguồn tiền về không kịp dẫn đến họ không có khả năng thanh toán. Nguồn tiền ở đây có thể là vốn chung giữa các anh chị em, hoặc tiền đã cho người khác vay chờ đến ngày trả nhưng họ chưa trả nên nhà đầu tư không xoay được tiền,...

Thậm chí những sự cố như vợ chồng ly hôn cần chia tài sản cũng dễ dẫn tới tình huống phải bán gấp tài sản với mức giá thấp để kịp hoàn tất thủ tục. Đây cũng được tính vào trường hợp nhà ngộp.

Nhà ngộp xuất hiện khi bất động sản mua vào bị lỗi về phong thủy, bị dính quy hoạch… khiến thanh khoản kém.

Hàng ngộp do bất động sản có yếu tố rủi ro về pháp lý: lô đất bị tranh chấp, đất chưa có sổ, đất mua bán vi bằng, nhà sổ chung không rõ ràng… Những nhà đất dạng này lúc mua vào thấp nên khi bán ra cũng phải hạ giá rất nhiều mới có người chịu xuống tiền.

3. Những kịch bản rủi ro khi mua nhà ngộp

Việc đầu tư nhà ngộp phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như mục đích đầu tư, khả năng tài chính của người đầu tư, triển vọng phát triển của khu vực. Hiện nay nhiều nhà đầu tư khi mua đất ngộp sau này có thể sinh lời tới 20% hoặc 30%, cao hơn rất nhiều so với lãi suất gửi tiết kiệm tại ngân hàng. Tuy nhiên, lợi nhuận cao luôn đi kèm với tiềm ẩn rủi ro nhiều. 

Nhà đầu tư cần cẩn trọng với chiêu bán nhà đất ngộp. Trên thị trường có nhiều thông tin doanh nghiệp rao bán dự án bất động sản giảm giá để thu hồi vốn, trả lãi vay, song trong đó không ít chiêu trò thu thập thông tin khách hàng, câu khách đến dự án khác.

Rủi ro thứ hai đó là bất động sản đó chưa chắc đã là “giá ngộp”, nhà đầu tư cần so sánh và định giá bất động sản từ nhiều kênh và thời điểm khác nhau. Có thể so với giá hợp đồng mua bán ban đầu, so với giá khi thị trường vào đỉnh, hoặc so với giá mặt bằng chung tại khu vực đó,...

Hơn tất cả, vấn đề rủi ro nhất khi săn mua nhà ngộp đó là pháp lý và tài chính. Bởi, công thức chung dẫn tới nhà ngộp đó là do chủ nhà cần “giải vây” về tài chính. Nhà đầu tư nếu muốn “lao vào” để mua “nhà ngộp”, cần chuẩn bị sẵn sự hiểu biết về tài chính, thủ tục tất toán khoản vay và chuyển nhượng bất động sản,v.v…

>>> Tìm hiểu thêm: Phân tích và so sánh dự án Bất động sản

4. Phân khúc bất động sản nào dễ trở thành nhà ngộp?

Phân khúc thổ cư hay đất nền chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi năm 2022 ngân hàng nhà nước siết chặt room tín dụng. Việc giải ngân các dự án phân lô bán nền cũng như thổ cư bị tác động nặng nề, trong khi những dự án mua ở thực vẫn đang giao dịch bình thường.

Trong khi đó, phân khúc nhà thổ cư biến động giá không nhiều bởi đa phần nhà đầu tư mua có tài chính khá ổn định và thông thường họ không sử dụng đòn bẩy tài chính. Những sản phẩm có giá trị lớn như shophouse, biệt thự hình thành trong tương lai được nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nên đây cũng là phân khúc dễ trở thành “nhà ngộp”. 

Lấy ví dụ, đầu tháng 4, giới đầu tư BĐS đang dồn quan tâm về dự án Vinhomes Ocean Park 2 với các sản phẩm thấp tầng. Đây là thời điểm nhiều chủ nhà bắt đầu phải cân đối tài chính khi sắp hết thời hạn hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư (CĐT). Những nhà đầu tư (NĐT) “non vốn” chưa kịp có dòng tiền đang đối diện với áp lực gánh lãi suất ngân hàng, đành chấp nhận bán sản phẩm ở giá dưới mức mua cách đây 1 năm để sớm thoát hàng.

Ngược lại, giai đoạn này lại là cơ hội đối với những NĐT “mua hụt” ở giai đoạn mở bán năm 2022; hoặc muốn đầu tư, sở hữu thêm BĐS ở vùng giá tốt, chuẩn chỉnh về pháp lý, có tiềm năng khai thác kinh doanh và tiềm năng tăng giá.

“Thời điểm hiện tại là cơ hội cho những người mua biệt thự, liền kề Vinhomes bởi mức giá tốt. Bên cạnh đó, việc được nhận nhà luôn, hệ sinh thái tiện ích đầy đủ, tiến độ hoàn thiện hạ tầng và giải pháp từ CĐT nhằm hỗ trợ cư dân về ở và khả năng khai thác kinh doanh thúc đẩy nhà đầu tư xuống tiền tại Vinhomes Ocean Park 2”, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing đánh giá.

5. Săn nhà ngộp cần lựa chọn thời điểm và giải pháp tài chính an toàn

Theo giới chuyên gia, thời điểm hiện tại có những khách hàng đang theo dõi thị trường tìm những sản phẩm cắt lỗ, nhà đất "ngộp" nhưng giao dịch được thực hiện không nhiều. Bởi, đa phần các sản phẩm rao bán cắt lỗ, "ngộp" nhưng chủ yếu vẫn là cắt lãi. Người mua, nhà đầu tư vẫn trong tâm thế nghe ngóng, chờ diễn biến thị trường và đâu đấy họ còn nghĩ giá còn giảm tiếp. Yếu tố tiếp theo là lo ngại về vấn đề pháp lý và tài chính của sản phẩm đó. 

Tiếp tục lấy ví dụ ở dự án BĐS thấp tầng Vinhomes Ocean Park 2, nơi có quỹ căn với những sản phẩm có giá trị vài chục tỷ. Mặc dù đang đứng trước cơ hội vàng để mua được BĐS thấp tầng từ Vinhomes Ocean Park 2, tuy nhiên NĐT thứ cấp nhìn thấy cơ hội vẫn khó vào được vì yêu cầu vốn ban đầu lớn, dẫn đến hệ quả thị trường chuyển nhượng tại đây gặp khó về thanh khoản.

Cụ thể, với dòng sản phẩm BĐS chuyển nhượng, trên thị trường chưa có chính sách nối khoản vay để người mua và người bán có thể gặp được nhau. Người bán gặp khó khăn khi phải tất toán toàn bộ khoản vay để có thể tiến hành giao dịch chuyển nhượng. Người mua cũng áp lực với vốn ban đầu cần bỏ ra khá lớn, đồng thời với lãi suất cho vay mua nhà chuyển nhượng đang ở mức cao, nhà đầu tư lo lắng về áp lực trả lãi, dễ rơi vào tình trạng “buôn ngược”.

Vì thế, thị trường BĐS chuyển nhượng nói chung và tại Vinhomes Ocean Park 2 nói riêng, để khơi thông thanh khoản - trước tiên là giải quyết được dòng tiền cho cả bên mua và bên bán.

Để biết thêm chi tiết về gói giải pháp tài chính độc quyền cho các giao dịch chuyển nhượng Vinhomes Ocean Park 2, khách hàng truy cập trang thông tin tại đây.

Qua bài viết trên, OneHousing đã giải đáp khái niệm “Nhà ngộp là gì?” Hy vọng nhà đầu tư đã có đáp án và lựa chọn được dự án phù hợp với nhu cầu. Đội ngũ môi giới OneHousing Pro Agent am hiểu sâu sắc thị trường, trung thực và chuyên nghiệp, luôn sẵn sàng đồng hành cùng khách hàng để có hành trình mua nhà đơn giản và dễ chịu nhất.

Liên hệ với OneHousing qua các kênh sau để được hỗ trợ tốt nhất:

• Trang Chuyên viên tư vấn OneHousing Pro Agent
• Hotline 1800 646 466 (miễn phí)
• Email: [email protected]