Những điều cần biết về việc mua bán nhà trên giấy

Mua bán nhà trên giấy là quá trình quan trọng và phức tạp trong lĩnh vực bất động sản. Nó đòi hỏi sự chú ý đến chi tiết và nắm rõ các quy định pháp luật liên quan để tránh những rủi ro pháp lý. Việc không tìm hiểu kỹ càng có thể dẫn đến những hậu quả khó lường và hao hụt tài sản đáng tiếc. Vì vậy, trong bài viết này, OneHousing sẽ cùng tìm hiểu những thông tin lên quan về việc mua bán nhà trên giấy, giúp đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan và tránh các rủi ro không đáng có.

Mua bán nhà trên giấy và giá trị pháp lý

Mua bán nhà trên giấy là gì?

Mua bán nhà trên giấy là thuật ngữ chỉ một loại giao dịch mua bán nhà đất, trong đó không có sự chuyển nhượng thực tế của tài sản từ người bán sang người mua. Thay vào đó, người bán và người mua ký kết một hợp đồng mua bán nhà trên giấy, trong đó người bán cam kết sẽ thực hiện quyền sở hữu về tài sản đó trong tương lai khi đủ điều kiện. Hợp đồng này thường được sử dụng để giao dịch với các tài sản bất động sản đang trong quá trình xây dựng hoặc cần phải thực hiện các thủ tục pháp lý khác trước khi chuyển nhượng được thực hiện.

Hợp đồng mua nhà trên giấy có giá trị không?

Theo quy định của pháp luật, việc viết tay hợp đồng không có nghĩa là nó không có giá trị pháp lý. Điều quan trọng là hợp đồng cần đáp ứng đầy đủ các quy định về hình thức và nội dung được quy định bởi pháp luật. Với những loại hợp đồng yêu cầu thủ tục công chứng như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì phải tuân thủ đầy đủ quy định về thủ tục công chứng chứng thực.

Vì vậy, để hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực, cần phải đảm bảo đầy đủ các quy định về nội dung và hình thức như sau:

• Xác định rõ đối tượng của hợp đồng là căn nhà, mảnh đất nào
• Quy định giá trị hợp đồng
• Thống nhất phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán
• Xác định thời gian và địa điểm bàn giao nhà, bất động sản
• Nêu ra rõ ràng và chi tiết về quyền và nghĩa vụ của đôi bên
• Thỏa thuận cách thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.

Nếu hợp đồng mua bán nhà trên giấy được đi công chứng chứng thực thì hợp đồng cũng có giá trị pháp luật đầy đủ.

Việc viết tay một hợp đồng mua bán nhà trên giấy không có nghĩa là nó không có giá trị pháp lý (Nguồn: Cafeland)

Quy định mới về mua bán nhà trên giấy năm 2023

Thông tư 11/2022 do Ngân hàng Nhà nước ban hành về việc bảo lãnh ngân hàng có hiệu lực từ ngày 1/4/2023 đã quy định chi tiết về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, sau khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải chuyển hợp đồng đó cho ngân hàng thương mại để yêu cầu phát hành thư bảo lãnh cho người mua.

Ngân hàng thương mại sẽ xem xét và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu quy định (trừ trường hợp bảo lãnh đối ứng do ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư); dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện được đưa vào kinh doanh của bất động sản hình thành trong tương lai theo như quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định liên quan.

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại phải phát hành thư bảo lãnh cho bên mua trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở. Trong khi đó, ngân hàng và chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể về việc gửi thư bảo lãnh cho bên mua sau khi thư được phát hành.

Hồ sơ đăng ký bảo lãnh của bên mua phải kèm theo thư bảo lãnh. Thư này có hiệu lực từ thời điểm phát hành đến ít nhất 30 ngày sau thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở. Nếu ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt  trước thời hạn hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, các thư bảo lãnh trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

Số tiền tối đa được bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai không được vượt quá tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận trước từ bên mua theo quy định ở Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản.

Quy định mới về bán nhà trên giấy sẽ có hiệu lực từ ngày 1/4/2023 (Nguồn: Vinhomes)

Hồ tạo sóng nhân tạo nằm ở khu đô thị nào của chủ đầu tư Vingroup?

Cách giải quyết khi hợp đồng mua bán nhà trên giấy không được thực hiện đúng như thỏa thuận

Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà trên giấy chưa được công chứng theo quy định, thì khi đó hợp đồng sẽ bị coi là không có giá trị vì không đáp ứng được yêu cầu về hình thức của hợp đồng theo khoản 2 Điều 117 BLDS 2015.

Khi hợp đồng này trở thành vô hiệu, theo quy định của pháp luật dân sự tại Điều 131:

• Giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• Các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận.
• Nếu bên nào có lỗi gây ra thiệt hại thì sẽ phải bồi thường cho bên kia.
• Tuy nhiên, nếu bên nào đã thu được lợi ích từ giao dịch đó thì sẽ không phải trả lại lợi ích đó cho bên kia.

Vì vậy, các bên có thể thỏa thuận với nhau để giải quyết vấn đề khi giấy chuyển nhượng viết tay bị vô hiệu. Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất, các bên có thể đồng ý trả lại cho nhau những gì đã nhận được. Bên bán sẽ trả lại tiền cho bên mua, và bên mua sẽ trả lại nhà cho bên bán.

Nếu hợp đồng mua bán nhà trên giấy không được công chứng chứng thực theo quy định, thì hợp đồng đó sẽ không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, nếu các bên vẫn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, thì có thể thực hiện thủ tục công chứng chứng thực và hợp pháp hóa hợp đồng đó theo quy định của pháp luật.

Thực tế, đã xảy ra nhiều trường hợp mà hợp đồng mua bán nhà trên giấy không được công chứng và sau đó đã bị lật lọng. Điều này gây ra rủi ro lớn đối với người mua nhà đất và người thứ ba thực hiện giao dịch với mảnh đất đó sau này. Thậm chí, bên bán còn có thể chiếm đoạt tiền đặt cọc của người mua và thực hiện giao dịch mua bán với người thứ ba. Trong trường hợp này, nếu bên có quyền lợi bị xâm phạm, họ có quyền nộp đơn khởi kiện lên tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, để tránh rủi ro này, các bên nên thực hiện việc công chứng chứng thực hợp đồng mua bán bất động sản để đảm bảo tính pháp lý và tránh những vấn đề phát sinh sau này.

Các bên nên công chứng hợp đồng mua bán nhà trên giấy để tránh những rủi ro không đáng có (Nguồn: Báo Luật sư Việt Nam)

Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi mua bán nhà trên giấy?

Sau đây là những lưu ý khi thực hiện mua bán nhà trên giấy:

• Người mua cần quan tâm đến việc chủ đầu tư có đủ khả năng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi không bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết. Để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua hoàn toàn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao hợp đồng bảo lãnh từ ngân hàng.
• Người mua cần lưu ý đến điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai, được quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Để biết được danh sách những bất động sản đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê, người mua có thể liên hệ với Sở xây dựng.
• Trước khi ký hợp đồng, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin, bao gồm diện tích sử dụng chung và diện tích riêng của bất động sản, phương thức thanh toán, chất lượng công trình và các khoản phí dịch vụ liên quan. Ngoài ra, người mua cần phân định rõ ràng giữa diện tích, trang thiết bị chung và riêng để tránh những hiểu lầm không đáng có.
• Đối với bất động sản là căn hộ chung cư, với phần diện tích hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, chủ sở hữu chỉ được quyền sử dụng chung và phải đồng ý thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê đất, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì cần có thỏa thuận về thời hạn thuê đất.
• Ngoài ra, khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao.

Tuy nhiên, những rủi ro về hợp đồng mua bán nhà trên giấy thường xảy ra do sơ hở trong các điều khoản của hợp đồng. Do đó, người mua cần phải nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến việc mua nhà để đảm bảo hiểu rõ các điều khoản hợp đồng hoặc sử dụng dịch vụ pháp lý để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của mình.

Như vậy, trong bài viết này chúng ta đã cùng tìm hiểu những điều cần biết về việc mua bán nhà trên giấy. Việc mua bán nhà trên giấy không chỉ đơn thuần là quá trình trao đổi giấy tờ pháp lý, mà nó còn có ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống và tài sản của các bên liên quan. Vì vậy, nếu bạn đang có ý định mua bán nhà trên giấy, hãy tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật và liên hệ với các chuyên gia tư vấn pháp luật để đảm bảo quyền lợi của mình.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Giải đáp: Mua bán nhà vi bằng có làm sổ hồng được không?

Các thuật ngữ cần hiểu chính xác trong hợp đồng mua bán nhà chung cư lần đầu