Giải đáp: Bạn có nên mua chung cư cũ 20 năm không?

Dựa vào khảo sát từ các sàn bất động sản năm 2022 cho thấy giá căn hộ sơ cấp (nhà mới) tại TP. Hồ Chí Minh dao động từ 55 - 60 triệu đồng/m2. Còn tại Hà Nội khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án căn hộ chung cư cũ có giá thấp hơn 30 - 40%, phù hợp với tài chính của nhiều đối tượng khách hàng. (Nguồn: Kinh tế đô thị). Do đó, không chỉ những khách hàng ở thực mà cả giới đầu tư cũng rất quan tâm tới loại hình bất động sản này.

Vậy có nên mua chung cư cũ 20 năm không? Dưới đây OneHousing sẽ chia sẻ 1 số kinh nghiệm mua chung cư cũ để bạn đưa ra lựa chọn chính xác nhất.

Quy định về việc quản lý và sử dụng nhà chung cư

Việc quản lý, sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư hay việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi hoặc lắp đặt thêm bên trong căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng cần phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật. Mục đích là không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chung của các thành viên khác trong chung cư.

Cụ thể, căn cứ vào Điều 3 và Điều 4 Phụ lục 02 Ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định:

(Nguồn: Luật Việt Nam)

Mua bán nhà đất bằng vi bằng là gì và có được sang tên sổ đỏ không?

Có nên mua chung cư cũ 20 năm không?

Với giá trị của các căn nhà phố, nhà liền đất và căn hộ mới ngày càng tăng cao, nhiều gia đình đã chọn mua chung cư cũ 20 năm để tiết kiệm chi phí và không phải chờ đợi quá lâu để có nhà ở. Tuy nhiên, việc mua 1 căn hộ đã qua sử dụng là một quyết định cần phải cân nhắc ưu nhược điểm và suy tính cẩn thận.

Ưu điểm

Giá bán rẻ

Giá bán của các căn chung cư cũ 20 năm thường chỉ bằng 1/2 hoặc thấp hơn so với các căn hộ mới có diện tích tương tự. Điều này giúp người mua nhà tiết kiệm một khoản chi phí đáng kể, giảm thiểu việc vay mượn cũng như các áp lực về vấn đề tài chính.

Mức giá căn hộ chung cư cũ sẽ “mềm” hơn so với căn hộ mới xây dựng (Nguồn: Chung cư Times City)

Cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện

Mua căn hộ chung cư cũ có thể giúp bạn và gia đình dọn về ở ngay, không cần mất nhiều thời gian để chờ đợi. Bởi hệ thống điện, nước, cáp, mạng tại đây đều đã được lắp đặt đầy đủ và có thể sử dụng bất kỳ lúc nào. Ngoài ra, các dịch vụ - tiện ích nội ngoại khu cũng có sẵn nên bạn hoàn toàn có thể yên tâm khi mua nhà. Điều này rất khác biệt so với việc mua căn hộ mới, mất nhiều thời gian cho quá trình thi công, bàn giao, lắp đặt nội thất.

Vị trí hiện hữu

Thực tế, việc tìm mua các căn chung cư cũ nằm ở vị trí mà bạn mong muốn sẽ dễ dàng hơn đi tìm căn hộ mới hoặc đất để xây nhà.

Yên tâm về pháp lý

Mua nhà chung cư cũ 20 năm bạn sẽ không phải lo về những rủi ro như người mua sơ cấp. Bởi những căn hộ chỉ mới có trên giấy tờ, chưa biết mức độ hoàn thiện, chất lượng công trình, năng lực quản lý ra sao.

Ngược lại, những căn hộ đã qua sử dụng đã có sẵn sổ đỏ. 2 bên mua bán có thể trao đổi quyền lợi, trách nhiệm và đưa ra những điều khoản phù hợp. Khi hoàn tất giao dịch mua bán bạn có thể đem bán hay cho thuê dài hạn và thu lợi nhuận được ngay. Điều này giúp bạn đầu tư vào một tài sản có giá trị nhất định, với các thông tin rõ ràng về chất lượng và tình trạng sở hữu.

Giảm thiểu được hàng loạt chi phí phát sinh

Với người mua nhà sơ cấp sẽ phải trả nhiều chi phí như: phí xây dựng ban đầu, phí quảng cáo cho việc tiếp thị của chủ đầu tư, lãi vay hằng tháng mà chủ đầu tư phải trả khi vay để xây dựng (nếu có vay). Hoặc chi phí “chôn tiền” nếu dự án bị trễ tiến độ xây dựng, chi phí rủi ro khi dự án xảy ra tranh chấp, ngân hàng tịch thu, phú sản.

Trong khi đó với những căn hộ cũ, bạn sẽ có thể đàm phán, thỏa thuận được giá tốt hơn và giảm thiểu các chi phí bị phát sinh.

Cộng đồng cư dân đã định hình

Chung cư 20 năm thì được xây khá lâu và xung quanh thường là các khu dân cư, có sự phát triển ổn định. Người mua nhà sẽ dễ xác định liệu cộng đồng cư dân tại đây có phù hợp với gia đình mình hay không.

Khi mua căn hộ chung cư cũ thì mọi thứ đã rất rõ ràng và hiện hữu (Nguồn: VnEconomy)

Nhược điểm

Căn hộ đã xuống cấp

Trải qua nhiều năm sử dụng, chắc chắn nhà chung cư cũ đã bị xuống cấp nếu không được bảo trì thường xuyên. Những phần dễ bị hư hại nhất là tường bị nứt, thấm dột, sàn nhà vệ sinh. Do đó, khi xảy ra hư hỏng hoặc gặp bất cứ vấn đề gì với căn hộ, bạn sẽ phải tự bỏ tiền túi ra để sửa chữa.

Giá bán không xứng đáng với chất lượng

Nhiều căn chung cư cũ bị đẩy giá lên cao so với giá trị ban đầu. Do đó, bạn cần tìm hiểu kỹ các vấn đề về pháp lý, nguồn gốc, lịch sử giao dịch, đảm bảo căn hộ không có tranh chấp hoặc kiện tụng. Tốt nhất, bạn không nên mua những căn hộ đã xây dựng quá lâu hoặc đã can thiệp nhiều vào kết cấu, ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình.

Cạnh tranh cao do nguồn cung lớn

Mỗi năm có hàng chục dự án chung cư được tung ra thị trường. Nguồn cung dồn dập sẽ khiến căn hộ có thanh khoản chậm hơn kỳ vọng hoặc giá thuê giảm.

Không nên mua những căn hộ chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng (Nguồn: Cafe F)

Như vậy, có nên mua chung cư cũ 20 năm còn tùy thuộc vào khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng của mỗi gia đình. Mua căn hộ chung cư cũ chắc chắn không thể đảm bảo như căn hộ mới xây. Nhưng nếu điều kiện kinh tế hạn hẹp và không muốn gia đình phải gánh các khoản nợ từ ngân hàng hay đi vay mượn thì có thể tính đến việc mua nhà chung cư đã qua sử dụng.

Lưu ý khi mua chung cư cũ đã qua sử dụng

Để mua được căn hộ chung cư cũ cơ sở hạ tầng vẫn đảm bảo sử dụng lâu dài bạn cần nắm được 1 số kinh nghiệm dưới đây.

Tìm hiểu kỹ chủ đầu tư

Trước hết, người mua nhà cần tìm hiểu về tên tuổi và năng lực của chủ đầu tư. Bạn có thể tham khảo ý kiến của cư dân đã sống trong tòa nhà để nắm được những thông tin khách quan nhất về: chất lượng của dự án đến thời điểm hiện tại, phong cách quy hoạch, thiết kế, quy trình quy hoạch của chủ đầu tư có vướng vào tranh chấp không và nhiều yếu tố khác.

Ngoài ra, bạn cũng cần kiểm tra thông tin về nhà thầu, đơn vị thi công và đơn vị quản lý của căn hộ chung cư cũ trước khi quyết định mua. Điều này giúp bạn đảm bảo rằng mình đang lựa chọn một căn hộ tốt và giảm thiểu nguy cơ mua nhầm nhà. Một số chủ đầu tư uy tín bạn có thể tham khảo như: Vinhomes, Masterise Group.

Kiểm tra chất lượng căn hộ chung cư cũ

Khi mua căn hộ chung cư cũ bạn hãy tìm dự án có chất lượng ổn định, trang bị đầy đủ hệ thống phòng cháy, chữa cháy. Bên cạnh đó, bạn cũng cần kiểm tra về tình hình vệ sinh và môi trường sống, cảnh quan của khu vực xung quanh để đảm bảo không gian sống thoải mái.

Tốt nhất là bạn hãy đến trực tiếp dự án, xem tình trạng căn hộ ra sao? Đo đạc lại diện tích xem có chính xác so với sổ đỏ không? Có thường xuyên mất điện nước không? Tường có bong tróc, rạn nứt không? Ban quản lý chung cư như thế nào và khả năng vận hành tốt không? Cộng đồng cư dân ra sao? Tình trạng an ninh đảm bảo không, có camera 24/24 không? Hệ thống thoát hiểm hoạt động tốt không?

So sánh thật kỹ số liệu diện tích của căn hộ trên sổ đỏ với diện tích thực tế (Nguồn: Tiến độ chung cư)

Xem xét tiện ích xung quanh

Người mua cần xem xét đến các tiện ích nội khu và ngoại khu xung quanh dự án có đáp ứng được các yêu cầu sinh hoạt cần thiết hay khả năng sinh lời hay không? Bạn nên ưu tiên những căn hộ ở gần nơi làm việc, chợ, bệnh viện, trường học, công viên, trung tâm thương mại, khu dân trí cao, văn minh.

Giá mua có hợp lý không?

Tuy căn hộ chung cư cũ có giá thành thấp hơn so với căn hộ mới nhưng bạn cũng cần tham khảo giá bán trên thị trường để có thể so sánh và định giá đúng. Tránh trường hợp người bán đẩy giá lên quá cao, trong khi chất lượng căn hộ không xứng đáng với giá tiền.

Song song đó, bạn cũng cần tìm hiểu lý do vì sao gia chủ bán căn hộ này. Đặc biệt là những căn chung cư có mức giá rẻ hơn nhiều so với mặt bằng chung. Bởi những căn này đang có vấn đề nào đó mà chủ nhà phải hạ giá để bán gấp. Cách tìm hiểu nhanh nhất là hỏi thăm hàng xóm ở cùng tầng.

Dự trù kinh phí cải tạo, sửa chữa

Ngoài khoản tiền mua căn hộ bạn cần dự trù một khoản phí để sửa sang và sắm nội thất mới. Ví dụ như: chi phí sửa nhà vệ sinh, sơn lại tường, dán tường, lắp đèn trang trí, mua cây cảnh, thiết bị gia dụng. Nhất là đối với những ai có ý định mua căn hộ cũ để đầu tư thì việc này sẽ thu hút khách hàng.

Tính pháp lý khi mua căn hộ chung cư cũ

Đặc biệt là bạn cần kiểm tra tính pháp lý của căn hộ để tránh rủi ro khi ở hoặc đầu tư. Nên hạn chế mua căn hộ mà gia chủ đã dọn vào sinh sống thời gian quá lâu nhưng vẫn chưa có sổ hồng chung cư. Vì có thể căn hộ đó không thể xác lập quyền sở hữu. Khi đến xem nhà, bạn hãy yêu cầu chủ nhà cho xem bản gốc. Nếu chưa có giấy tờ chứng nhận sở hữu thì bạn hãy hỏi rõ xem bao lâu mới được nhận loại giấy tờ này.

Nếu có nhu cầu đầu tư sinh lời từ phân khúc thứ cấp thì hãy mua những căn thuộc dự án đã hoàn thiện và bàn giao tới cư dân, được quản lý và vận hành bởi chủ đầu tư uy tín. Hiện nay, tại Hà Nội các đại đô thị của chủ đầu tư Vinhomes đang là sự lựa chọn lý tưởng của nhiều gia đình muốn tìm kiếm nơi an cư phù hợp. Bạn có thể tham khảo các căn hộ cũ tại các dự án như: Vinhomes Smart City, Vinhomes Times City, Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Vinhomes Royal City, Vinhomes Metropolis.

Các dự án này đều đang bán trên nền tảng OneHousing (Công ty Cổ phần 1MG Housing trực thuộc Tập đoàn One Mount Group). Đây là nhà phân phối bất động sản hàng đầu Việt Nam, tiên phong phát triển theo mô hình One-stop-shop. Từ việc tìm kiếm thông tin dự án, định giá căn hộ, tiếp cận các giải pháp tài chính cho tới hỗ trợ thủ tục pháp lý đều được tích hợp trong cùng 1 nền tảng. Khi mua căn hộ tại đây bạn sẽ đội ngũ Pro Agent giàu kinh nghiệm, được đào tạo chuyên nghiệp tư vấn tận tình.

Bạn cần mua những dự án từ chủ đầu tư uy tín để tránh những rủi ro không mong muốn (Nguồn: Vinhomes)

Với những thông tin trên đây, hy vọng đã giúp bạn giải đáp câu hỏi có nên mua chung cư cũ 20 năm hay không? Nếu cần tư vấn chi tiết, hãy liên hệ ngay với các chuyên viên môi giới OneHousing hoặc gọi trực tiếp qua hotline: 1800 646 466.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm: 

Có nên mua nhà chung sổ đỏ không?

Có nên mua nhà chung sổ đỏ hay tiếp tục thuê nhà?