Bán nhà cũ lãi "đậm" chưa chắc đã mua được nhà mới?

Tình trạng thị trường bất động sản đang làm cho quá trình bán và mua nhà trở nên phức tạp và đầy thách thức, đặc biệt là đối với những người muốn duy trì hoặc nâng cấp chất lượng sống của mình sang ngôi nhà mới.

Nguồn cung bất động sản hiện nay thế nào?

Theo trang Batdongsan (tháng 1/2024), hiếm hoi nguồn cung là vấn đề lâu dài của thị trường bất động sản. Ông Hoàng Hữu Minh Dũng, trưởng ban Nghiên cứu và Phát triển của BHS Group, cho biết tình hình này vẫn tiếp tục trong năm 2024, đặc biệt là ở nội đô Hà Nội và TP.HCM với nhu cầu nhà ở vẫn cao. Do chờ đợi luật mới, nhiều dự án khó được phê duyệt, giới hạn nguồn cung bất động sản nhà ở mới. Các dự án mở bán chủ yếu là các dự án cũ đang triển khai.

Với nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế, chung cư tiếp tục là sản phẩm được ưa chuộng nhất, và giá bán có xu hướng tăng. Dự kiến, nguồn cung nhà ở cao tầng tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2024 sẽ đạt khoảng 183 nghìn sản phẩm, trong khi nhà ở thấp tầng dự kiến sẽ có khoảng 70 nghìn sản phẩm, chủ yếu tập trung ở các tỉnh, thành vệ tinh (Nguồn: Batdongsan, tháng 1/2024).

Nguồn cung bất động sản hiện nay đang còn rất hạn chế (Nguồn: Baochinhphu)

Chuyên gia này cũng lưu ý rằng đất nền tiếp tục là sản phẩm được ưa chuộng với giá thấp và dễ thanh khoản, tuy nhiên, từ năm 2023-2034 sẽ là thời kỳ sàng lọc dự án đất nền. Các dự án tự phân lô, tự thổi sóng có thể khiến nhà đầu tư cảm thấy khó khăn. Ngược lại, đất nền có giá trị ở trung tâm với sổ đỏ và hạ tầng hoàn thiện vẫn là lựa chọn của người tiêu dùng địa phương để tích lũy tài sản.

Ngoài ra, các sản phẩm thấp tầng xây sẵn như biệt thự, liền kề sẽ có chỗ đứng trong nội đô và trung tâm địa phương, đặc biệt là khi có pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay. Tuy nhiên, tốc độ giao dịch có thể không đạt đến mức "đắt hàng" như giai đoạn trước.

Bán nhà cũ có thể mua nhà mới không?

Bời vì nguồn cung bất động sản liên tục trở nên khan hiếm, đặc biệt trong những năm gần đây, đã làm tăng giá các loại hình căn hộ không chỉ trong phân khúc sơ cấp mà còn ảnh hưởng đến các căn hộ chung cư cũ. 

Anh Nguyễn Văn Tú đến từ quận Cầu Giấy, Hà Nội cũng đã trải qua quá trình mua bán nhà với lợi nhuận đáng kể. Anh Tú chuyển nhượng căn chung cư 3 phòng ngủ, diện tích 111m2 với giá tăng từ 3 tỷ đồng (giá mua cách đây 3 năm) lên 4,2 tỷ đồng. Sau khi bán, anh và gia đình đối mặt với khó khăn trong việc tìm kiếm căn hộ mới vì giá chung cư tăng cao và khó có thể tìm được căn hộ phù hợp trong tầm giá bán của mình. Tuy sau khi bán căn hộ, tiền lãi lên đến 1 tỷ đồng nhưng để tìm kiếm được căn hộ mới tương đương tại quận Cầu Giấy là điều rất khó. Hiện tại, các dự án chung cư tại khu vực này có giá rất cao và không phù hợp với tài chính anh đang có từ việc bán căn nhà cũ. Vì vậy, gia đình anh Tú phải chuyển đi khu vực xa hơn tại Hà Đông hoặc quận Nam Từ Liêm để tìm được nơi ở phù hợp (Nguồn: Cafef, tháng 1/2024).

Giá các loại hình căn hộ tăng trong những năm qua (Nguồn: Tapchicongthuong)

Báo cáo mới nhất của Savills chỉ ra rằng giá bán căn hộ và nhà đất sơ cấp tiếp tục tăng trong quý III năm 2023, kéo dài chuỗi tăng giá lên đến 19 quý liên tiếp. Đặc biệt, giá căn hộ chung cư tăng 13% so với cùng kỳ năm 2022, và giá căn hộ thứ cấp tăng 8% theo năm. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lưu ý rằng thị trường mua bán nhà ở đang đối mặt với khó khăn nhưng giá vẫn duy trì ở mức cao  (Nguồn: Cafef, tháng 1/2024). 

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy giá bất động sản đã tăng đáng kể trong thập kỷ qua, đặc biệt là năm 2021 với tăng trưởng hai con số. Trong bối cảnh này, dự báo của chuyên gia hiệp hội cho năm 2024 là giá căn hộ chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình từ 3 - 8%, do nguồn cung ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết, đặc biệt là ở phân khúc bình dân và trung cấp (Nguồn: Cafef, tháng 1/2024).

Từ những số liệu trên, với tình hình thị trường bất động sản hiện nay, việc mua bán nhà cũ có thể mang lại lợi nhuận đáng kể nhưng đối diện với thách thức không dễ dàng khi muốn mua được nhà mới phù hợp. Mặc dù có lợi nhuận từ việc bán nhà cũ lớn nhưng giá nhà mới đang tăng cao và nguồn cung cũng giới hạn, gây khó khăn cho người bán trong việc tìm kiếm và mua được căn hộ mới.

Nguồn cung giới hạn và giá nhà tăng cao (Nguồn: Tapchicongthuong)

Bài viết đã giải thích vì sao tuy lợi nhuận từ việc mua bán nhà lớn nhưng rất khó để tìm ra nhà mới phù hợp. Đây là một thách thức lớn do sự khan hiếm của nguồn cung và tăng giá không ngừng. Do đó, quyết định bán nhà cũ và mua nhà mới đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng về tình hình thị trường, tài chính đầu tư và mục tiêu cá nhân.

Xem thêm

Hoạt động đầu tư bất động sản hứa hẹn tăng mạnh trong năm 2024?

Thị trường bất động sản thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài