Mua nhà trong mùa dịch COVID-19: chọn căn “được giá”, tránh căn “cắt lỗ ảo”

Từ cuối năm 2020, nhiều người rao bán “cắt lỗ” căn hộ với mức giá trông có vẻ hấp dẫn. Tâm lý của người mua bao giờ cũng thích “của rẻ” nhưng cũng không ít người dè chừng. Đến năm 2021, COVID-19 vẫn chưa có dấu hiệu ngừng lại và đang làm ảnh hưởng tới mọi ngành nghề trong xã hội thì bất động sản vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn và sinh lợi hơn các kênh khác như vàng hay chứng khoán. Thậm chí, thị trường giao dịch căn hộ thứ cấp có phần sôi động hơn do nhiều căn hộ được rao bán “cắt lỗ” và không ít người ngay giữa mùa dịch này đã mua được căn giá tốt hơn thời điểm thông thường. 

Thị trường bất động sản căn hộ giữa thời dịch COVID-19

Báo cáo mới nhất của CBRE Quý I/2021 cho biết, giá bán căn hộ trung cấp có giá trung bình 1.371USSD/m2 trong khi căn hộ cao cấp là 2.353USD/m2, mặt bằng giá cao hơn so với cùng kỳ của quý trước và ở hầu hết các phân khúc. Nguồn cung mới vẫn tập trung chủ yếu ở khu phía Đông và phía Tây, được CBRE đánh giá là phục hồi mạnh so với cùng kỳ, số căn mở mới tăng 270% theo năm. 

Mặt khác, các dự án mới hoàn thiện và nằm gần các hạ tầng đang được triển khai có xu hướng tăng giá mạnh hơn, từ 9%-12%. Theo CBRE dự báo, hầu hết các chỉ số bất động sản đều sẽ tăng trong năm 2021 và 2022, từ nguồn cung mới, doanh số bán hàng, cho tới giá bán sơ cấp. Như vậy, mặc dù dịch COVID-19 vẫn đang diễn ra, nhưng lĩnh vực bất động sản căn hộ vẫn có tín hiệu tích cực, nhiều điểm sáng cho các nhà đầu tư cũng như người mua căn hộ. 

Thị trường bất động sản không hề đứng yên, ngược lại, mua nhà vẫn luôn là một nhu cầu cấp thiết. Ảnh: Nhadautu.

Lý giải điều này, báo Vietnamnet cho rằng, Việt Nam đang ở giai đoạn đầu của thời kỳ dân số vàng - thế hệ có nhu cầu và khả năng sở hữu bất động sản cao nhất thế giới. Việt Nam cũng là một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa trong top đầu của thế giới. Những yếu tố này khiến thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều dư địa, bất chấp tác động từ dịch Covid-19. 

Đồng quan điểm, các nhà phân tích đến từ Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research) trong một báo cáo mới đây cho rằng, ngành bất động sản, bao gồm BĐS nhà ở và BĐS khu công nghiệp, đều không bị ảnh hưởng bởi dịch virus Corona. SSI Research quan điểm, hoạt động mua nhà chung cư dựa trên nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn nên ít liên quan đến những sự kiện như bệnh dịch. 

Một số thông tin tích cực từ thị trường bất động sản căn hộ 2020-2021 cho thấy, giao dịch mua bán căn hộ vẫn diễn ra sôi động trong thời điểm dịch COVID-19 vẫn đang diễn ra. Vì thế, nếu bạn cần mua căn hộ chung cư dù để ở hay để đầu tư, đừng ngần ngại. Để tìm hiểu kỹ hơn về cách chọn mua căn hộ chung cư hiệu quả trong mùa dịch COVID-19, chúng ta sẽ cùng trò chuyện với chuyên viên OneHousing Nguyễn Thắng trong chuyên mục Agent Talks tuần này để có thể tận dụng cơ hội mùa dịch, chọn mua căn hộ giá tốt. 

Chuyên viên bất động sản Nguyễn Thắng. Ảnh: OneHousing.

Chào mừng Thắng quay trở lại với chuyên mục Agent Talk. Bạn nghĩ sao nếu có ý kiến cho rằng, giữa mùa dịch COVID-19 thế này thì việc mua bán căn hộ chung cư sẽ “đóng băng” do nhiều người ngại xuống tiền?  

Theo mình là không đúng, bởi không chỉ thị trường bất động sản mà các thị trường khác cũng không “đứng yên” bao giờ cả. Đối với bất động sản, có hai giai đoạn đầu tư có thể kiếm được nhiều lợi nhuận: thứ nhất là lướt sóng, tức là chọn thời điểm thị trường lên để mua bán nhanh; và thứ hai là đầu tư lâu dài, tức mua lúc thị trường xuống. Do đó, trong bối cảnh dịch bệnh hoành hành thì bất động sản là kênh đầu tư dài hạn mang tính an toàn, trong khi các kênh đầu tư khác có thể chỉ đột biến trong thời gian ngắn hạn. Ở khía cạnh khác, với dân số như hiện nay thì việc mua nhà để ở vẫn luôn là nhu cầu cấp thiết. 

Từ năm 2020 tới nay, nhiều căn hộ đồng loạt rao bán “cắt lỗ” nghe có vẻ rất hấp dẫn với lý do thu hồi vốn và bị ảnh hưởng với dịch COVID-19. Là một chuyên viên môi giới thường xuyên tư vấn nhiều khách hàng cũng như tiếp cận được nhiều loại căn hộ thứ cấp, sơ cấp, bạn có thể chia sẻ cách phân biệt căn hộ “cắt lỗ” thật hay ảo? 

Việc “cắt lỗ” căn hộ không phải là mới mẻ, nhưng chỉ khi dịch COVID-19 bùng lên thì cụm từ này càng trở nên phổ biến hơn. Mình đã gặp nhiều trường hợp chủ nhà bán “cắt lỗ” căn hộ thật với phong phú nhiều hoàn cảnh khác nhau, nhưng nhìn chung có 2 nhóm lý do sau:

• Thứ nhất, họ cần bán căn hộ để thu tiền về và đầu tư sang sản phẩm khác có tiềm năng hơn và sinh lời nhiều hơn. Với những trường hợp này, thường họ có sở trường đầu tư ở kênh khác (vàng, chứng khoán, …) hơn là bất động sản. 

• Thứ hai, họ bị áp lực tài chính do dùng đòn bẩy ngân hàng. Trường hợp này chiếm đa số trong khoảng thời gian 1 năm trở lại đây và là đối tượng bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19. Chủ sở hữu căn hộ đã sử dụng hết thời gian ân hạn nợ gốc của ngân hàng, nhưng chưa có phương án tiếp theo để khai thác căn hộ: khó cho thuê, không có tiền đầu tư tiếp, không có khả năng chi trả tiền lãi và gốc hàng tháng,... Do đó, họ cần bán căn hộ càng sớm càng tốt, kể cả chịu lỗ. 

• Thứ 3, họ đã thanh toán 100% giá trị căn hộ bằng vốn tự có và hưởng chiết khấu 15% từ chủ đầu tư, nay họ bán lại căn hộ với giá chiết khấu 5%, như vậy vẫn là bán “cắt lỗ” nhưng thực chất họ vẫn có lãi. Điều này là hoàn toàn bình thường. 

Tất nhiên, ngoài những trường hợp “cắt lỗ thật” như trên, trên thị trường hiện nay không thiếu những căn hộ được rao “cắt lỗ” nhưng thực chất giá vẫn cao và người bán có lãi. 

Vậy làm thế nào để phân biệt căn hộ rao “cắt lỗ” thật và “cắt lỗ” ảo? 

Đây là câu hỏi mình thường xuyên nhận được từ khách hàng bởi ai cũng có tâm lý băn khoăn về giá trị thực của căn hộ so với giá của người bán đưa ra. 

Để biết chính xác giá của căn hộ ban đầu, cách đầu tiên và nhanh nhất, đó là bạn yêu cầu người bán cho xem phiếu tính giá của chủ đầu tư. Phiếu này bắt buộc phải có trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, nên nếu họ là chủ căn hộ, chắc chắn họ sẽ có. Từ phiếu tính giá này, bạn có thể biết giá bán căn hộ có chênh nhiều so với giá gốc ban đầu hay không. 

Tuy nhiên, nếu căn hộ đã có sổ đỏ rồi, chủ căn hộ thường không còn lưu phiếu tính giá nữa. Lúc này, để xác định giá trị của căn hộ, bạn cần tham khảo thêm ý kiến từ bạn bè, người thân, thậm chí là các hội nhóm trên Facebook. Phương án tốt nhất vẫn là tìm một chuyên viên môi giới thật sự “có tâm” và có chuyên môn để đồng hành cùng bạn trong quá trình mua nhà. 

Ví dụ, khách hàng của mình quan tâm tới căn 3PN ở Vinhomes Ocean Park ở tầng trung, phân khu Sapphire 2. Ngay khi nhận được thông số của căn hộ, mình dễ dàng đánh giá, tư vấn cho khách hàng về giá trị thực của căn hộ đó. Bởi lẽ, trong quá trình làm việc, những chuyên viên môi giới như mình luôn lưu lại thông tin dự án, các đợt mở bán của chủ đầu tư, mức giá tương ứng mỗi đợt là bao nhiêu,...

Tư vấn từ chuyên viên môi giới Nguyễn Thắng trong đại dịch Covid-19. Ảnh: OneHousing.

Nhiều người thường đi xem nhiều căn hộ khác nhau và đắn đo nhiều mà chưa chốt được căn hộ  ưng ý. Bạn có thể tư vấn những tiêu chí nào là quan trọng để có thể tự đánh giá căn hộ đó có được giá hay không, có đáng mua hay không? 

Mình khẳng định không có tiêu chí cụ thể nào cho một căn hộ “đáng mua” hay “được giá”, bởi mỗi người có tiêu chí, nhu cầu khác nhau khi tìm mua nhà tùy theo thời điểm, vị trí của căn và tình hình thị trường. Quan điểm của mình khi tư vấn cho khách hàng là luôn ưu tiên “sự phù hợp” với nhu cầu của họ, mình thường xếp thứ tự ưu tiên như sau:

• Thứ nhất là loại hình căn hộ, diện tích bao nhiêu, mấy phòng ngủ,...

• Thứ hai là tầng: tầng thấp, tầng trung, hay tầng cao,....

• Thứ 3 là hướng: khách thích view nào, hướng ban công và hướng cửa là gì để phù hợp với tuổi,...  

Sau khi chọn được căn theo đủ 3 tiêu chí trên để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, lúc này mình mới tư vấn, phân tích giá căn hộ để khách hàng cân nhắc. Trên thực tế, khoảng cách giá “cắt lỗ” không còn quá quan trọng trong quyết định “xuống tiền” của khách hàng, trừ khi số tiền chênh lên tới > 20% giá trị thực của căn hộ. 

Nhìn chung, trong tình hình dịch COVID-19, bạn sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi mua nhà chung cư, nhất là mua căn thứ cấp với giá “cắt lỗ” có lợi cho bạn. Điều quan trọng là bạn cần tìm được chuyên viên môi giới tốt đến từ công ty bất động sản chuyên nghiệp để có thể đồng hành cùng bạn khi chọn căn hộ. 

Xem thêm:

• 3 điểm khó về đồng tiền của nhà đầu tư bất động sản căn hộ và cách tháo gỡ

• Chuyên gia OneHousing tư vấn: Đầu tư bất động sản ngắn hạn thế nào với vốn ban đầu 500 triệu đồng?

• Mua nhà với OneHousing: Bất động sản phía Đông tiếp tục tăng giá, chọn căn hộ sơ cấp hay mua căn hộ chuyển nhượng?