3 điểm khó về dòng tiền của nhà đầu tư bất động sản căn hộ và cách tháo gỡ

Tuần này, chuyên viên OneHousing Nguyễn Tuấn Phong sẽ đồng hành cùng chuyên mục Agent Talk để giúp bạn “gỡ” những điểm khó về dòng tiền trong quá trình đầu tư bất động sản căn hộ. Với kinh nghiệm tư vấn nhiều khách hàng bất động sản đầu tư thành công vào căn hộ chung cư, Nguyễn Tuấn Phong chia sẻ cách để kiểm soát hợp đồng tiền cọc, dự báo các đợt chủ đầu tư tăng giá, đề phòng bong bóng thị trường bất động sản,....

Các giao dịch bất động sản luôn có muôn hình vạn trạng những kiểu rủi ro tiềm ẩn nên nhà đầu tư cần phải thận trọng và kỹ lưỡng trước khi xuống tiền mua căn hộ. Ngay cả khi bạn đã sở hữu hợp đồng mua bán căn hộ thì những yếu tố về tài chính, ràng buộc về hợp đồng cũng như thông tin từ chủ đầu tư cũng có thể “làm khó” dòng tiền của bạn. Biết trước một số tình huống “khó” dưới đây cùng cách tháo gỡ của chuyên viên OneHousing có thể sẽ giúp bạn đầu tư căn hộ chung cư hiệu quả hơn. 

Đã “vào” hợp đồng mua bán căn hộ là bắt buộc phải mua và đóng tiền tiếp

Quản lý đầu tư bất động sản đòi hỏi chuyên môn cao để tránh rủi ro dòng tiền âm. Khi bạn đang đầu tư, bạn phải xem xét không chỉ lợi nhuận dự kiến ​​mà còn phải đánh giá khả năng thanh khoản của căn hộ. Trong trường hợp bạn định đầu tư “lướt sóng”, càng phải cân nhắc về thời điểm cần phải bán được căn hộ với các mốc thời gian cần đóng tiền cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng. 

Theo Chuyên viên OneHousing Nguyễn Tuấn Phong: “Điểm cần lưu ý đầu tiên đối với người đầu tư bất động sản căn hộ: Khi đã “vào” hợp đồng mua bán với chủ đầu tư là bắt buộc phải mua và đóng tiền tiếp. Nghĩa là, bạn cần chủ động khoản tiền tối thiểu bằng nửa giá trị căn hộ để sẵn sàng đóng tiền cho chủ đầu tư trong thời gian tìm cách thanh khoản căn hộ và kiếm lời. Đây cũng là một trong những điểm khó nhất của những nhà đầu tư bất động sản mới và vốn ít, bởi chính sách của chủ đầu tư luôn ràng buộc người mua căn hộ dựa trên hợp đồng mua bán và số tiền đặt cọc. Nhược điểm của điều này là bạn luôn cần một số vốn “tiền tỷ”. 

Lúc này, bạn có thể xem xét sử dụng các yếu tố đòn bẩy tài chính đến từ ngân hàng và các nền tảng mua bán bất động sản như OneHousing. Với sự hợp tác chiến lược giữa OneHousing, Techcombank cùng các dự án của Masterise Homes, chắc chắn chuyên viên OneHousing sẽ tư vấn những giải pháp tài chính phù hợp nhất để bạn có thể bắt đầu đầu tư căn hộ chung cư với số vốn ban đầu nhỏ hơn 20% giá trị căn hộ. 

Ảnh: OneHousing.

Chủ đầu tư luôn có lộ trình tăng giá cho dự án

Thông thường các dự án căn hộ chung cư thường chia ra nhiều đợt mở bán khác nhau, dao động từ 3 tới 7 đợt mở bán căn hộ, trong đó số lượng căn hộ theo từng đợt mở bán sẽ tùy thuộc vào tình hình của dự án và chính sách của chủ đầu tư.  

Với đợt mở bán đầu tiên, chủ đầu tư thường thăm dò thị trường và đánh giá về khả năng tiếp nhận dự án của khách hàng, loại căn hộ nào được khách hàng yêu thích nhất, mức giá có hấp dẫn không,...Khi đợt 1 mở bán thành công, các đợt mở bán sau trung bình sẽ tăng giá từ 3-5% so với đợt đầu. Cho tới những đợt mở bán cuối cùng, mức giá bao giờ cũng tăng tối thiểu 10% – 12%  so với đợt đầu tiên. Đây là chi phí vốn do chủ đầu tư cộng thêm từ tiền lãi ngân hàng chủ đầu tư vay để đầu tư dự án. Do đó, nhà đầu tư thông minh thường mua căn hộ ngay từ 1- 2 đợt mở bán đầu tiên để được hưởng mức giá tốt nhất. 

Chuyên viên Nguyễn Tuấn Phong cảnh báo: “ Điểm khó của nhà đầu tư đó là sau khi mua căn hộ, bạn cần bán lại với mức giá cao hơn tối thiểu 10% trong vòng 1 năm mới có lãi. Nếu bán ngang giá, tức là bạn đã bị lỗ chi phí cơ hội của khoản tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư trong 1 năm đó. Ví dụ, căn hộ có giá 2 tỷ, sau 1 năm theo tiến độ tăng giá của chủ đầu tư, căn hộ tương tự sẽ có mức giá khoảng 2,2 tỷ. Lúc này bạn cần bán lại căn hộ của mình bằng giá hoặc cao hơn mới có lãi”. 

Căn hộ thanh khoản chậm, vốn bị chôn, mất cơ hội ở căn hộ khác

Đây là câu chuyện “muôn thuở” của các nhà đầu tư bất động sản căn hộ có ít vốn. Với tiến độ thanh toán thông thường cho mỗi căn hộ, nhà đầu tư cần cọc tối thiểu 50 triệu tới 100 triệu, sau đó tiến hành các thủ tục thanh toán 10% cho mỗi đợt và ký hợp đồng mua bán. Nếu thanh toán bằng vốn tự có, trong 1 năm, bạn cần “đổ” vào một khoản vốn tương đương 60% giá trị căn hộ. Nếu thanh toán bằng vốn vay ngân hàng, số vốn tối thiểu cũng 30%.  Như vậy, giả sử căn hộ có giá 3 tỷ thì bạn cần có trong tay tối thiểu 900 triệu để đầu tư. Từ năm thứ 2 trở đi, bạn sẽ phải tiếp tục đóng tiền cho chủ đầu tư hoặc thanh toán với ngân hàng. 

“Nắm rõ tiến độ thanh toán là yếu tố tiên quyết của nhà đầu tư bất động sản căn hộ để có thể kiểm soát tốt dòng tiền. Lời khuyên của mình đó là hãy chú trọng 1 năm đầu tiên sau khi mua căn hộ, đó là thời điểm tốt nhất để thanh khoản và sinh lời, tránh được chôn vốn” , Nguyễn Tuấn Phong chia sẻ. 

Xem thêm:

• Vay tiền ngân hàng mua nhà: Tổng hợp lãi suất từ các ngân hàng Quý 1.
• Các hình thức đầu tư bất động sản vốn hóa ít trên thị trường hiện nay
• 3 điểm khó về đồng tiền của nhà đầu tư bất động sản căn hộ và cách tháo gỡ
• 6 hình thức đầu tư tài chính cá nhân: Ưu nhược điểm và tỷ suất sinh lời