Chuyên gia OneHousing tư vấn: Đầu tư bất động sản ngắn hạn thế nào với vốn ban đầu 500 triệu đồng?

Đồng hành cùng Agent Talks tuần này là chuyên viên môi giới OneHousing - Đào Duy Anh với chủ đề về đầu tư bất động sản căn hộ với số vốn ban đầu 500 triệu. Điều đặc biệt là những gợi ý dưới đây đến từ một người hiểu rõ giá trị của nhà phố bởi Duy Anh sinh ra và lớn lên ở khu đất vàng giữa trung tâm phố cổ Hà Nội. 

Chuyên viên môi giới Đào Duy Anh của OneHousing. 

Chào Duy Anh, giả sử mình có 500 triệu trong tay, nên bắt đầu từ đâu nếu muốn tham gia đầu tư bất động sản? 

Trước hết, bạn cần xác định sẽ đầu tư vào loại hình bất động sản nào phù hợp. Trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, các xu hướng đầu tư đều xoay quanh 8 loại hình là căn hộ chung cư, nhà phố,đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, hoa viên nghĩa trang, Shophouse và Officetel, phòng trọ cho thuê, nhà xưởng.

Giả sử bạn đầu tư vào shophouse thì chắc chắn số tiền 500 triệu sẽ không đủ. Các căn shophouse luôn có giá cao, rẻ nhất cũng có giá 7 tỷ. Nếu thanh toán ban đầu từ 20-30% giá trị căn shophouse, tương đương tầm 1.4 tỷ, vượt mức vốn ban đầu của bạn. 

Nếu đầu tư vào nhà phố, nhất là các khu đông dân cư hoặc khu phố trung tâm, giá tiền cũng không hề rẻ, ít nhất cũng 2 tỷ trở lên và bạn cần sự trợ giúp của các đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Khi vay ngân hàng để mua nhà phố, bạn sẽ mất thêm thời gian để chờ ngân hàng định giá ngôi nhà, sau đó tìm cách sửa sang lại để cho thuê làm homestay hay cho thuê lâu dài. Điểm mạnh của loại hình này là có sổ đỏ và pháp lý rõ ràng, nhưng bạn sẽ cần số vốn ban đầu khá lớn. 

Nhìn chung, với số vốn ban đầu trên dưới 500 triệu, bạn có 2 lựa chọn để đầu tư bất động sản, đó là loại hình căn hộ chung cư và đất nền. Trong khi đất nền có tiềm năng sinh lời cao nhưng rủi ro lớn về pháp lý và phụ thuộc vào thông tin quy hoạch, căn hộ chung cư sẽ là giải pháp an toàn nhất. 

Khi chọn đầu tư căn hộ chung cư, bạn có thể được trả góp nhiều đợt với phương thức thanh toán linh hoạt bởi ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn. Mặt khác, nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố lớn, tạo nên tính thanh khoản tốt và khả năng sinh lời ổn định hàng tháng. 

Vậy, bước tiếp theo, mình nên chọn dự án nào để đầu tư? 

Với 2 đặc điểm mới bắt đầu đầu tư bất động sản và vốn ít (500 triệu), mình khuyên bạn nên chọn dự án có pháp lý rõ ràng của chủ đầu tư uy tín. Hai yếu tố này nên được ưu tiên hàng đầu, trước hết là để đảm bảo căn hộ mà bạn mua sẽ không có rủi ro về thời điểm bàn giao, cấp sổ đỏ, hay dịch vụ vận hành. 

Bạn có thể tham khảo một số chủ đầu tư có uy tín như Masterise Homes hay Vingroup. Thông thường, khi 2 “ông lớn” này đã chọn mở dự án ở đâu thì chắc chắn đó là khu vực sẽ “hot” trong tương lai, đồng nghĩa với vị trí đẹp và cơ sở hạ tầng được hoàn thiện nhanh chóng. Đây cũng là một “bí kíp” nhỏ với người mới đầu tư bất động sản, khi bạn chưa “thạo” phân tích thông tin quy hoạch,sự lên xuống của thị trường, vị trí dự án….Lúc này bạn chỉ cần “mặc định” chọn các dự án của chủ đầu tư lớn, tất cả các yếu tố còn lại bạn sẽ không cần phải quan tâm quá nhiều. Ví dụ như mua nhà Vinhomes, chắc chắn sẽ có tiềm năng tăng giá. 

Chọn khu vực nào để đầu tư căn hộ chung cư? 

Với số vốn 500 triệu ban đầu mà bạn đang có, mình có thể khẳng định luôn là khó đầu tư vào căn hộ chung cư nội đô của chủ đầu tư uy tín. Lý do là quỹ đất nội đô hạn hẹn, giá căn hộ không rẻ. Nếu 500 triệu tương đương 20%-30% giá trị căn hộ mà bạn phải thanh toán ban đầu cho chủ đầu tư thì căn hộ đó sẽ có giá từ 1.5 tỷ - 2.5 tỷ. Ở trung tâm Hà Nội, rất khó mua căn hộ chung cư có vị trí đẹp với giá này, nếu có thì diện tích cũng sẽ nhỏ. 

Do đó, giải pháp của bạn sẽ là chọn căn hộ chung cư ở vùng ngoại ô, giá rẻ hơn, dễ “chốt căn” với vốn ban đầu 500 triệu. 

Nếu đã chọn được căn hộ, dự án, chủ đầu tư, khu vực,... Mình nên làm gì tiếp theo để đầu tư có lãi, sinh lời nhanh chóng? 

Bạn có thể cân nhắc hình thức đầu tư ngắn hạn bởi số vốn bạn đang có là không nhiều, và đầu tư dài hạn thường gắn liền với tích lũy tài sản, số vốn lớn.  

Nếu chọn đầu tư ngắn hạn, thông thường trong tối đa 1 năm, bạn cần tìm cách bán lại căn hộ với giá cao hơn ban đầu khoảng 10% trở lên, như vậy là “có lãi” (Nếu thấp hơn thì không có điểm khác biệt với tỉ lệ lãi khi bạn gửi tiết kiệm ngân hàng). 

Theo tiến độ thanh toán căn hộ mà các dự án đang áp dụng hiện nay và các chính sách mà ngân hàng hỗ trợ, bạn cần cọc từ 20-30% giá trị căn hộ. Do đó, 500 triệu vốn ban đầu của bạn có thể mua được 2 căn studio ở Vinhomes Ocean Park hay 1 căn 2PN cũng ở dự án này. Đây cũng là 2 loại hình căn hộ “dễ chuyển nhượng” hiện nay bởi phần lớn đối tượng mua căn hộ là các gia đình trẻ, hiện đại.

Có một số cách để sinh lời từ căn hộ như: bán lại cho người khác để hưởng phần chênh lệch có thể lên tới vài trăm triệu, nhận bàn giao căn hộ và sửa sang để cho thuê để vừa giữ vốn, vừa có thu nhập ổn định,.... Bạn có thể cân nhắc các yếu tố: lượng khách hàng tiềm năng, vị trí căn hộ, lợi thế chuyên môn cá nhân,... từ đó chọn cách đầu tư. 

Thời điểm đầu tư có quan trọng không? 

Chắc chắn là có, nhất là khi bạn đầu tư lướt sóng - mua căn hộ và bán lại nhanh để hưởng phần chênh lệch. Chọn “điểm rơi” để rót tiền đầu tư không dễ dàng, nhưng bạn có thể cân nhắc và phân tích tùy theo thông tin quy hoạch của thành phố, thông tin của chủ đầu tư,v.v… Ví dụ, khu vực Gia Lâm hiện nay được đánh giá là “hot” bởi lộ trình lên quận tới năm 2025, như vậy tầm năm 2023 sẽ là thời điểm bản lề, then chốt của bất động sản trong khu vực. Cơ sở hạ tầng hoàn thiện từ giao thông, y tế, dịch vụ,..sẽ kéo theo cư dân về ở nhiều, nhu cầu mua và cho thuê tăng cao, nếu lúc này có sẵn căn hộ trong tay, chắc chắn bạn sẽ bán được giá. 

Một câu hỏi cuối cùng, Duy Anh có thể chia sẻ kinh nghiệm làm sao để bán căn hộ nhanh chóng không? 

Những lời khuyên dưới đây sẽ phù hợp với người đầu tư bất động sản không chuyên, “tay ngang", mới bắt đầu chặng đường đầu tư.

Thứ nhất là tùy thuộc vào lượng người mua căn hộ tiềm năng mà bạn đang có, đó có thể là bạn bè, đồng nghiệp, người thân, khách hàng, rộng hơn là các khách hàng “vãng lai” sẽ đến với bạn qua Facebook hay các nền tảng mua bán bất động sản khác.

Thứ hai, chắc chắn là đòn bẩy tài chính, đây là điểm quan trọng khi bạn có ít vốn trong tay. Bạn nên chọn dự án thời gian thanh toán kéo dài hơn, cọc ban đầu ít hơn và cho bạn nhiều quyền lợi với căn hộ đó ngay cả khi bạn “vào vốn” ít. Như vậy bạn sẽ được lợi 2 điểm: hạn chế tối đa tình trạng “chôn vốn”, có nhiều thời gian để thanh khoản căn hộ. 

Hiểu một cách đơn giản, với 500 triệu, thay vì cọc cho 1 căn hộ thì bạn sẽ được cọc tới 2-3 căn hộ, sinh lời nhiều hơn, và có nhiều lựa chọn hơn cho người mua căn hộ. 

Kinh nghiệm tiếp theo là “chọn người đồng hành”. Có thể hiểu nôm na rằng, nếu mình bạn đăng bán căn hộ chắn chắn sẽ không hiệu quả bằng một nhóm người cùng bán. Đó là lý do vì sao khi đã “vào vốn” thì nhiều người có xu hướng tìm thêm cộng tác viên đăng bài trên mạng, thuê môi giới,.... Nếu bán được, họ sẽ được trích 1-2% hoa hồng. 

Cần ưu tiên chọn người đồng hành có kiến thức bất đống sản, hiểu dự án, hiểu khu vực, làm việc chuyên nghiệp, không câu kéo hay đeo bám người mua,v.v... Tốt nhất là bạn tìm đến nền tảng bất động sản chuyên nghiệp, có thương hiệu tốt. 

Cám ơn những chia sẻ khá chi tiết của Duy Anh. Hi vọng rằng đây sẽ là những thông tin hữu ích cho bất kỳ ai bắt đầu quan tâm tới đầu tư bất động sản căn hộ.