Nắm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản để đầu tư tốt hơn

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế BIDV cho rằng, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản. 6 vấn đề này bao gồm:

• Kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá.
• Vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý.
• Vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng.
• Yếu tố tài chính như thuế phí.
• Các vấn đề liên quan tới nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…).
• Vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Nhìn chung, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bđs được nhìn nhận chủ yếu là Yếu tố tự nhiên, Yếu tố kinh tế, Yếu tố pháp lý và các ảnh hưởng khác (Xã hội và Công nghệ).

1. Yếu tố tự nhiên

1.1. Vị trí

Vị trí của một sản phẩm bất động sản đóng vai trò quyết định giá trị của bất động sản đó. Có 2 loại vị trí đóng vai trò to lớn trong việc định giá của một sản phẩm bất động sản: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Vị trí tuyệt đối là vị trí chính xác của một sản phẩm bất động sản (ngã 3, ngã 4, trục đường huyết mạch, etc). Vị trí tương đối là khi so sánh vị trí của bất động san đó với trung tâm đô thị hoặc trung tâm thành phố. Một mảnh đất có cả vị trí tuyệt đối và tương đối đều đẹp, như nằm gần ngã 3, ngã 4 và gần trung tâm đô thị, cụm công nghiệp thì giá trị rất cao.

Vị trí tuyệt đối và tương đối là 2 phương diện cần được đánh giá khi nhìn nhận giá trị của một bất động sản. Ảnh: VnEconomy

1.2. Kích thước, diện tích bất động sản

Mảnh đất có kích thước và diện tích tối ưu sẽ được định giá cao. Với nhu cầu để ở, phần đông mọi người lựa chọn mảnh đất vuông vắn, có mặt tiền trung bình từ 4-5m, chiều sâu từ 10-15m. Những mảnh đất bị khuyết góc, nhỏ ở giữa to ở hai đầu,...thường là thế đất xấu nên tránh. 

1.3. Địa hình

Địa hình toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong khu vực cũng có tác động lớn đến giá trị bất động sản. Thông thường, một ngôi nhà hay mảnh đất ở khu vực thấp, vùng trũng sẽ dễ bị tình trạng ngập nước nên giá trị vì thế cũng giảm đi đáng kể so với các sản phẩm tương tự ở khu vực cao hơn.

Bên cạnh đó, môi trường trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản.

2. Yếu tố kinh tế

Giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng bởi mức thu nhập hàng năm từ chính bất động sản đó. Khả năng sinh lời càng cao thì giá trị bất động sản càng tăng và ngược lại.

Tăng trưởng kinh tế có tác động khá lớn đến nhu cầu mua nhà cũng như nhu cầu bán nhà. Nhu cầu về nhà ở phụ thuộc vào thu nhập. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn và thu nhập tăng lên, người dân sẽ có thể chi tiêu nhiều hơn cho nhà ở. Tương tự, trong thời kỳ suy thoái, thu nhập giảm đồng nghĩa với việc mọi người không đủ khả năng mua nhà và những người mất việc làm có thể chậm thanh toán các khoản thế chấp và cuối cùng bị thu hồi nhà.

Để nắm rõ về yếu tố kinh tế, nhà đầu tư có thể cân nhắc những tin tức như:

• Sự kiện kinh tế: Sự tăng trưởng, suy thoái, nhịp độ của thị trường, tỷ lệ thất nghiệp cũng sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản. Đặc biệt, những sự kiện tầm cỡ của TPP, WTO, các sự kiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài như FDI, FPI làm tăng như cầu sử dụng bất động sản, kéo theo sự tăng giá trị bất động sản.
• Tăng trưởng GDP.
• Hệ thống, chính sách tiền tệ: Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Ngược lại, khi Nhà nước ban hành chính sách thắt chặt, Ngân hàng thu hồi dòng tiền, việc đi vay đầu tư vào các kênh BĐS khó khăn hơn, khiến giá BĐS cũng ảnh hưởng theo.

Các vấn đề về kinh tế vĩ mô và vi mô đều ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Ảnh: Báo Dân tộc và Phát triển

3. Yếu tố pháp lý

Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt bởi nếu chỉ thiếu một khâu thủ tục, dự án cũng không thể hoàn thành. Nếu chủ đầu tư đã giải phóng xong mặt bằng và hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính nhưng chưa có xác nhận đồng ý của Sở Tài nguyên và Môi trường thì dự án đó cũng không được chấp nhận. Nhà đầu tư cần cân nhắc:

• Các chính sách hỗ trợ, pháp luật
• Tình trạng pháp lý của bất động sản: Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng.
• Quy định về xây dựng gắn với bất động sản
• Chính sách của nhà nước: Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam, quy định về thời hạn sở hữu nhà tại Việt Nam, chính sách cho phép về nhập hộ khẩu, chính sách tài chính áp dụng với những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chính sách áp dụng với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản…

Yếu tố pháp lý là yếu tố quan trọng thứ 3 ảnh hưởng đến giá trị và tính thanh khoản của bất động sản. Ảnh: Vinhomes

4. Những yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường BĐS

4.1. Xã hội

Ngoài ra, mật độ dân cư khu vực hay cơ sở hạ tầng cũng là những phương diện góp phần làm tăng hay giảm giá trị bất động sản. Mật độ dân số tăng ca, làm tăng nhu cầu về nhà ở cũng như làm thị trường xuất hiện nhiều cung – cầu hơn.

Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, tiện ích giải trí, các vấn đề liên quan đến trật tự và an ninh được hoàn thiện chính là những tiêu chí quan trọng để chọn lựa đầu tư và an cư. Những khu căn hộ, khu đô thị có tiện ích đa dạng, hướng trải nghiệm sống xanh và sang tựa resort như Masteri West Heights hay Masteri Waterfront sẽ có giá trị cao hơn những căn hộ xung quanh. 

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần nhìn nhận xu hướng lựa chọn nhà hiện hữu. Ví dụ như hiện nay người dân đang hướng tới những khu vực “ven bờ” giàu tiềm năng, trong đó Long Biên là một cái tên sáng giá. Theo dữ liệu của Batdongsan.com, khoảng 3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại Long Biên mỗi năm tăng bình quân từ 10-30% tuỳ vị trí.

Khu vực Long Biên, nơi có các dự án nổi bật như Vinhomes Ocean Park, Masteri Waterfront, có giá trị bất động sản tăng rất cao trong những năm gần đây. Ảnh: Vinhomes

>>> Tìm hiểu thêm: So sánh dự án Masteri West Heights với Vinhomes Smart City và Imperia Sky Garden

4.2. Công nghệ

Ngoài ra, sự phát triển của công nghệ ảnh hưởng không nhỏ đến phương thức kinh doanh, giao dịch, thuê nhà trên thị trường bất động sản. Các sàn giao dịch tiện lợi, cung cấp thông tin mới nhất đã xuất hiện để thúc đẩy nhu cầu của thị trường. Là một thương hiệu nổi Proptech nổi bật, OneHousing hướng đến việ thay đổi thói quen và hành vi mua sắm, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho trao đổi thông tin và giao dịch trog bất động sản cho khách hàng.

Nếu cần tư vấn thêm về dự án, bạn có thể liên hệ với chuyên viên tư vấn của One Housing theo các hình thức dưới đây: 

• Trang Chuyên viên tư vấn OneHousing Pro Agent
• Hotline 1800 646 466 (miễn phí)
• Email: [email protected]