Chi tiết thủ tục sang tên sổ hồng người mua nhà cần lưu tâm

1. Giải đáp: Mua chung cư được cấp sổ đỏ hay sổ hồng?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 9 luật Nhà ở năm 2014 về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật như sau:

Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật Nhà ở năm 2014 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở. 

Như vậy, khi mua nhà chung cư theo quy định hiện hành thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có màu hồng cánh sen do vậy người dân thường gọi là sổ hồng.

2. Điều kiện để được sang tên sổ hồng 

Tại khoản 1, khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch: 

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Thủ tục sang tên sổ hồng 

Thủ tục sang tên Sổ hồng chung cư được thực hiện theo các bước sau: 

Bước 1: Công chứng hợp đồng mua bán

Căn cứ theo Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng 2014 quy định hai bên mua bán cần chuẩn bị những loại giấy tờ sau:

Bên bán cần chuẩn bị những giấy tờ, tài liệu sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng).
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân; (trường hợp căn hộ là tài sản chung vợ chồng thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn).

Bên mua cần chuẩn bị những giấy tờ, tài liệu sau:

• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân; hoặc thẻ căn cước công dân; (trường hợp người mua đã kết hôn thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã đăng ký kết hôn).

Ngoài ra, hai bên mua bán cần chuẩn bị thêm:

• Phiếu yêu cầu công chứng; (thường sẽ ra tổ chức công chứng rồi điền theo mẫu của tổ chức công chứng).
• Các bên có thể soạn trước hợp đồng; nếu không sẽ theo mẫu của tổ chức công chứng chuẩn bị (trả thêm tiền soạn hợp đồng).
• Nộp phí công chứng

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Nghĩa vụ khai, nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được quy định như sau:

• Thuế thu nhập cá nhân do bên bán kê khai và nộp. Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán; thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế. Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay; thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
• Lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ do bên mua thực hiện kê khai và nộp.

Lưu ý: Các bên được thỏa thuận về người nộp và có thể thỏa thuận người mua sẽ nộp tất cả các khoản chi phí hoặc ngược lại.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên

– Hồ sơ cần chuẩn bị để sang tên sổ hồng chung cư gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Hợp đồng mua bán đã được công chứng;

Nơi nộp hồ sơ:

– Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa nơi có đất

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Sau khi nhận hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận sẽ trả phiếu hẹn cho người nộp hồ sơ và kiểm tra; gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); Sau khi có thông báo của cơ quan thuế; người nộp hồ sơ đi nộp tiền thuế tại ngân hàng có địa chỉ ghi trong thông báo thuế. Sau khi đã nộp thuế; người nộp hồ sơ cần nộp biên lai thu thuế; lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận sổ hồng mới.

4. Chi phí sang tên sổ hồng

– Lệ phí:

+ Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

+ Lệ phí thẩm định: 0,15% tính dựa trên diện tích căn hộ và giá đất Nhà nước quy định

+ Lệ phí công chứng

Căn cứ theo khoản 2 mục b Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:

• Dưới 50 triệu đồng: 50 nghìn đồng
• Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng: 100 nghìn đồng
• Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
• Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng: 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
• Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
• Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ: 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
• Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng
• Trên 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

– Thuế thu nhập cá nhân: Có 2 phương pháp tính sau đây:

• Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
• Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

5. Thời gian sang tên sổ hồng 

Khác với trường hợp mua chung cư cũ, nếu mua chung cư mới thì theo quy định tại Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước cấp sổ hồng cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao hoặc từ thời điểm người mua thanh toán đủ tiền nhà. 

Theo khoản 40 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ - CP, thời gian cơ quan Nhà nước thực hiện thủ tục đăng ký khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. 

Sau khi đã thanh toán đủ tiền hoặc nhận bàn giao nhà thì thời gian tối đa để người mua chung cư mới nhận được sổ hồng là 65 ngày làm việc. Lưu ý, thời gian này được tính là thời gian giải quyết, không bao gồm thời gian nghỉ lễ, thời gian nộp thuế. 

Như vậy, trong giao dịch chuyển nhượng, quy trình sang tên sổ hồng chung cư là bước quan trọng và đảm bảo tính pháp lý cho chủ sở hữu mới. Người bán cần phải nắm rõ các quy trình để đảm bảo lợi ích cho người mua và ngược lại. Đặc biệt, khi gửi căn hộ cần bán qua những đơn vị bất động sản uy tín, chủ nhà không những được tư vấn kỹ hơn về thủ tục sang tên sổ hồng mà còn có thể tiếp cận những chính sách ưu đãi đặc quyền dành cho cả người mua và người bán. 

Bạn có thể lựa chọn đồng hành cùng OneHousing - hệ sinh thái toàn diện về BĐS. Tại đây, bạn chỉ cần cung cấp thông tin và hình ảnh về căn nhà bạn muốn bán và dữ liệu trên sẽ được hiển thị trực tiếp trên website của OneHousing. Đội ngũ môi giới Pro Agent cũng sẽ đồng hành cùng bạn kể từ giai đoạn tiếp cận khách hàng cho đến khi căn nhà của bạn được bán thành công. 

Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn có thể đăng ký bán nhà tại đây hoặc liên hệ hotline 1800 2424 để được tư vấn trực tiếp.