Hướng dẫn thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng

1. Giải thích: Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng?

• Sổ hồng chung cư là gì? 

Sổ hồng chung cư, hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư, là quyển sổ màu hồng, do Bộ Xây dựng ban hành để xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho cá nhân. Nói một cách đơn giản, nếu bạn sở hữu căn hộ chung cư nhưng không sở hữu đất thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và sở hữu nhà ở – đây chính là sổ hồng chung cư.

Tên gọi pháp lý của Sổ hồng chung cư là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận). Khi chủ đầu tư xây dựng theo đúng quy định, việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp Sổ hồng chung cư theo quy định của pháp luật. 

Mọi người sẽ được cấp Sổ hồng chung cư khi chỉ mua, được tặng căn hộ chung cư mà không phải là người trực tiếp sở hữu thửa đất mà tòa chung cư được xây dựng trên đó. Do đó so với Giấy chứng nhận thông thường thì phạm vi ghi nhận quyền sở hữu của Sổ hồng chung cư có phần hẹp hơn. 

• Giá trị pháp lý 

Sổ hồng có giá trị pháp lý thể hiện ở tài sản được ghi nhận quyền bao gồm quyền sử dụng đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Sổ hồng thực tế là giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hay chứng thư pháp lý do Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư hợp pháp. 

Hiện nay, không phải dự án chung cư nào cũng đủ điều kiện để được cấp sổ hồng. Trên thị trường chuyển nhượng chung cư hiện nay, nhiều căn hộ chưa có sổ hồng rao bán với mức giá thấp hơn so với căn hộ tương ứng đã có sổ hồng. Với những người không dư giả về tài chính, mức giá rẻ luôn được coi là tiết kiệm và kinh tế. 

Tuy nhiên, bên cạnh lợi thế về giá, mua chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo quy định của pháp luật hiện nay, với căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng, nếu muốn chuyển nhượng lại cho người khác thì có thể làm hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng - thực chất là hợp đồng chuyển nhượng, sang tên hợp đồng mua bán chung cư. Người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều rủi ro ví dụ như hai bên mua bán mất liên lạc với nhau, người ủy quyền mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời. 

Chưa kể, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, nếu muốn bán lại căn hộ đó thì chủ đầu tư dự án vẫn sẽ cho người chủ đầu tiên đứng tên sổ hồng bởi người chủ thứ hai trở đi chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ chứ không có gì để đảm bảo quyền lợi.

Với những dự án chung cư đang trong thời gian cấp sổ hồng, nếu thực hiện mua bán thì sẽ mua bán theo dạng ủy quyền toàn phần. Chủ đầu tư không hỗ trợ xác nhận căn hộ vì đã nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường.

Ngoài ra, nếu không tìm hiểu kỹ, mua “nhầm” căn hộ trong dự án chung cư của những chủ đầu tư kém uy tín, năng lực thì có nguy cơ chậm cấp sổ hồng, thậm chí không có sổ hồng.

Bởi vậy, người mua cần tìm hiểu kỹ càng nguồn gốc của căn hộ cũng như xác nhận yếu tố pháp lý của tài sản mình sắp xuống tiền để giảm thiểu rủi ro.

2. Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng

• Về điều kiện chuyển nhượng 

Theo khoản 2 điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau: 

- Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.

- Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

• Về hình thức mua bán 

Theo khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở. 

• Các bước cơ bản mua chung cư chưa có sổ hồng 

Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở

Theo Khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:

- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.

- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

- Giải quyết tranh chấp.

- Các thỏa thuận khác.

Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp, nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.

Số lượng hợp đồng: Lập thành 7 bản (3 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 1 bản nộp cho cơ quan thuế, 1 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 1 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 1 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực

Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

- 7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.

- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ về tình trạng hôn nhân,...

Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí

Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:

+ 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng.

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ.

3. Lưu ý khi mua chung cư chưa có sổ hồng

Trường hợp người mua chung cư chưa có sổ hồng nhưng giá cả phù hợp với tài chính cá nhân, bạn vẫn có thể cân nhắc cách thức trong từng trường hợp cụ thể. 

• Mua chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư:

Người mua phải trực tiếp ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Trường hợp tại thời điểm bàn giao căn hộ mà bạn vẫn chưa được giao sổ hồng thì hợp đồng mua bán căn hộ cần phải được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Ngoài ra, trong hợp đồng phải nêu rõ thời điểm bàn giao sổ hồng. Để thêm tính ràng buộc, bạn cũng nên đàm phán với chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán căn hộ việc bạn giữ lại một phần giá trị của hợp đồng cho đến khi nhận được sổ hồng mới thanh toán.

• Mua căn hộ từ chủ đầu tư thứ cấp:

Nếu bạn mua lại căn hộ chung cư từ chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Thông tư 16/2010 của Bộ Xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, tương tự như khi mua căn hộ không có sổ hồng của cá nhân hay hộ gia đình, trong trường hợp này, hai bên mua bán nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư ở văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và đảm bảo sự an toàn cho người mua nhà.  

• Mua nhà căn hộ chung cư từ cá nhân hoặc hộ gia đình:

Nếu bạn mua từ cá nhân hoặc hộ gia đình, khi công chứng hợp đồng cần yêu cầu người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư trước đó để đảm bảo tính pháp lý của căn nhà.

Trong trường hợp căn hộ chung cư đó đã được mua bán nhiều lần, khi công chứng thì hai bên phải xuất trình hợp đồng mua bán lần gần nhất và quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư bởi có những trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nếu như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.

Trường hợp này có khá nhiều rủi ro do vậy hai bên mua và bán cần thực hiện giao dịch ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn cũng như quyền lợi cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua nhà.

Như vậy, thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng có bên cạnh lợi thế về giá thì vẫn tồn tại những rủi ro như trường hợp chậm cấp sổ hồng hoặc không có sổ hồng. Ngoài ra, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, nếu muốn bán lại căn hộ đó thì chủ đầu tư dự án sẽ không thể để người mua thứ hai đứng tên sổ hồng, mà chỉ được ủy quyền. Điều này gây mất quyền lợi cho những người mua thứ cấp nếu gặp phải nhà đầu tư không uy tín. 

Hiện tại, OneHousing phối hợp cùng Techcombank triển khai chương trình mua chung cư chuyển nhượng với gói giải pháp tài chính tối ưu: 

• Lãi suất ưu đãi từ 8,5%/ năm chỉ còn 8,0%/ năm độc quyền khi mua qua OneHousing.
• Miễn phí tra cứu giá trị BĐS và giảm ngay 50% phí dịch vụ khi xuất phiếu tư vấn giá được chấp thuận trong hồ sơ vay.
• Giải ngân sớm không phong tỏa tài khoản ngay khi hoàn tất Hợp đồng chuyển nhượng. 

Khám phá chi tiết ưu đãi tại đây: https://s.onehousing.vn/hot-summer

Nếu bạn quan tâm đến chương trình này của OneHousing, bạn có thể liên hệ với đội ngũ ProAgent qua hotline 1800 646 466 (miễn phí) để được hỗ trợ tốt nhất các thông tin chi tiết về dự án.