Xử lý thế nào khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ?

Trong hoạt động mua bán đất đai có rất nhiều vấn đề xảy ra, đặt biệt khi đo đạc diện tích đất. Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích đất sổ đỏ không phải là trường hợp hiếm gặp. Tuy nhiên cách xử lý và thay đổi diện tích đất trong sổ đỏ như thế nào thì không phải ai cũng biết. OneHousing sẽ hướng dẫn kỹ hơn về những vấn đề trên trong bài viết này. 

Diện tích đất thực tế là gì? Sổ đỏ là gì?

Diện tích đất thực tế là phần đất đã được đo đạc trên thực tế để xác định mốc giới, ranh giới, tổng diện tích cụ thể của khu đất bằng việc sử dụng những công cụ đo đạc theo tiêu chuẩn hoặc thông qua các ứng dụng điện tử.

Sổ đỏ là thuật ngữ phổ thông thường dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên màu sắc của Giấy chứng nhận này. Theo đó, tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, các tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất”. 

Sổ đỏ là tên gọi khác của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Nguồn: Báo điện tử Chính phủ)

Lối đi chung thể hiện trên sổ đỏ là gì? Khi nào được cấp sổ đỏ trên lối đi chung?

Xử lý thế nào khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ?

Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích đất sổ đỏ, Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Trường hợp có chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc trên thực tế so với số liệu trên giấy tờ theo quy định ở Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã được cấp nhưng ranh giới thửa đất đang sử dụng không đổi so với ranh giới thửa đất ở thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không xảy ra tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, diện tích đất sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế, người sử dụng đất không cần phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có”. 

Như vậy, đối với trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ mà khoảng chênh lệch đó không làm thay đổi ranh giới của thửa đất thì sẽ được công nhận theo diện tích thực tế, đồng thời người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích đất chênh lệch nhiều hơn.

Pháp luật Việt Nam có những quy định cụ thể trong từng trường hợp khi diện tích đất thực tế không khớp với sổ đỏ (Nguồn: Kinh tế đô thị)

Cũng căn cứ vào Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013: “Trong trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất thay đổi so với ranh giới thửa đất ở thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc trên thực tế lớn hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích đất chênh lệch lớn hơn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của bộ luật này”. 

Có nghĩa là, trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn so với diện tích trên sổ đỏ thì sẽ được xem xét để cấp lại sổ đỏ đối với phần diện tích tăng thêm.

Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích đất ghi trên sổ đỏ do lỗi sai sót của cán bộ địa chính thì người sử dụng đất có thể tiến hành thủ tục đính chính với cơ quan chức năng có thẩm quyền. 

Ngược lại, nếu diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích sổ đỏ do sự lấn chiếm của các căn hộ liền kề thì người sử dụng đất sẽ có quyền gửi đơn khiếu nại lên UBND cấp xã nơi sở hữu đất để được hoà giải. Nếu hoà giải không thành công, người sử dụng đất có thể gửi khiếu nại lên Toà án nhân dân để được giải quyết.

Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ để ghi theo diện tích thực tế

Căn cứ vào khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích đất, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất trên thực tế nhỏ hơn diện tích đất trên Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được phép yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định lại diện tích theo số liệu đo đạc thực tế. 

Hồ sơ đề nghị cấp đổi sổ đỏ

Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định, hộ gia đình, cá nhân muốn yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu đơn số 10/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp trước đó (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Trình tự tiến hành cấp đổi sổ đỏ

• Bước 1: Nộp hồ sơ cấp đổi theo 2 cách

Cách 1: Nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất khi có nhu cầu.

Cách 2: Nộp tại bộ phận một cửa theo cấp tương ứng nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố…). Trường hợp địa phương chưa có bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp ở Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, hoặc nếu địa phương chưa có Chi nhánh văn phòng đất đai thì nộp hồ sơ ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

• Bước 2: Cơ quan chức năng tiếp nhận hồ sơ cấp đổi

 Nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì tối đa trong thời gian 03 ngày, cơ quan tiếp nhận phải gửi thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, điều chỉnh hồ sơ theo quy định.

Nếu hồ sơ hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và gửi phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó có ghi ngày trả kết quả).

• Bước 3. Giải quyết yêu cầu cấp đổi
• Bước 4: Trả kết quả cấp đổi: Kết quả được trả tại nơi nộp hồ sơ, người yêu cầu cấp đổi được nhận Giấy chứng nhận mới trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Thực hiện việc cấp đổi sổ đỏ theo đúng quy trình để được giải quyết một cách nhanh nhất (Nguồn: Thư viện pháp luật)

Lệ phí thực hiện cấp đổi sổ đỏ

Mức thu lệ phí địa chính sẽ do Hội đồng nhân các tỉnh, thành quy định, vì vậy mức lệ phí này sẽ khác nhau. Tuy nhiên trên thực tế các tỉnh đều thu lệ phí ở mức dưới 100.000 đồng.

Trên đây là toàn bộ thông tin hướng dẫn cách xử lý khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích đất trên sổ đỏ. Nếu vẫn còn điều gì thắc mắc, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hướng dẫn. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Bạn có biết: 6 trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ?

Góc giải đáp: Bên bán hay bên mua phải chịu phí sang tên sổ đỏ?