Vi bằng là gì? Giá trị pháp lý của mua đất bằng vi bằng đến đâu?

Trong nhiều giao dịch mua bán nhà đất, thay vì trao đổi các loại giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người ta lại sử dụng vi bằng. Vậy vi bằng là gì? Giá trị pháp lý của vi bằng thế nào? Mua đất bằng vi bằng có hiệu lực không? Sau đây, OneHousing sẽ cung cấp một số thông tin để bạn hiểu rõ hơn về loại giấy tờ này.  

Định nghĩa vi bằng 

Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP ban hành vào ngày 8/1/2020, quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại, vi bằng được định nghĩa là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, được Thừa phát lại trực tiếp nhìn thấy, nghe thấy. 

Vi bằng là văn bản ghi chép lại sự việc có thật trước sự chứng kiến của Thừa phát lại (Nguồn: Vi bằng Thừa phát lại) 

Vi bằng được lập ra theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức có nhu cầu, nhưng phải thỏa mãn các quy định trong nghị định trên. 

Hiểu một cách đơn giản, vi bằng là văn bản ghi nhận, trình bày và mô tả một sự kiện hoặc hành vi có thật, đã xảy ra dưới sự chứng kiến của Thừa phát lại. Thừa phát lại sẽ dùng văn bản chữ viết để thuật lại đầy đủ hành vi giữa các bên thực hiện. 

Theo điều 39 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, thủ tục lập vi bằng sẽ được tiến hành như sau: 

• Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến sự việc, tiến hành lập vi bằng trước người yêu cầu và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của vi bằng do mình lập. Sự việc cần được ghi nhận một cách khách quan và trung thực. Nếu cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng để chứng kiến quá trình lập vi bằng. 
• Người yêu cầu lập vi bằng phải cung cấp đầy đủ và chính xác các tài liệu, thông tin liên quan đến sự việc cần lập vi bằng. Người yêu cầu cũng phải chịu trách nhiệm về tính chính xác và hợp pháp của các tài liệu, thông tin cung cấp. 
• Thừa phát lại phải giải thích rõ ràng về giá trị pháp lý của vi bằng cho người yêu cầu.
• Người yêu cầu phải xác nhận bằng cách ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng. 
• Thừa phát lại phải ký từng trang, đóng dấu của Văn phòng Thừa phát lại và lưu thông tin vào sổ vi bằng theo đúng mẫu được quy định bởi Bộ trưởng Bộ Tư pháp. 
• Vi bằng được gửi cho người yêu cầu, đồng thời lưu trữ lại một bản tại Văn phòng Thừa phát lại theo đúng quy định pháp luật. 
• Trong vòng 3 ngày sau khi vi bằng được lập, văn phòng Thừa phát lại cần gửi vi bằng và tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi văn phòng đặt trụ sở.  
• Sở Tư pháp có trách nhiệm điền thông tin vào sổ đăng ký trong vòng 2 ngày sau khi nhận được vi bằng. 

Vi bằng cần được ký và đóng dấu bởi cả người yêu cầu và Thừa phát lại (Nguồn: Vi bằng Thừa phát lại) 

Giải đáp: Mua bán nhà vi bằng có làm sổ hồng được không?

Giá trị pháp lý của vi bằng 

Theo quy định tại điều 39 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại: 

• Vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, chứng thực và các văn bản hành chính khác. 
• Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết một sự việc tranh chấp dân sự và hành chính nào đó. Đây cũng là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cá nhân, cơ quan và tổ chức theo pháp luật quy định. 
• Trong quá trình xem xét vi bằng để giải quyết tranh chấp, Tòa án Nhân dân và Viện kiểm sát có quyền triệu tập Thừa phát lại hoặc các bên liên quan để xác định độ chính xác của vụ việc. 

Từ những thông tin trên, kết luận được đưa ra là vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ, không có giá trị pháp lý. Thừa phát lại chỉ ghi lại sự kiện họ đã chứng kiến, không xác nhận quan hệ giao dịch mua bán tài sản. Việc lập vi bằng chỉ có thể giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý trong một số trường hợp nhất định. 

Giá trị pháp lý của đất vi bằng 

Do vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ mà không có giá trị pháp lý, việc mua đất bằng vi bằng được xem là khá rủi ro. Quá trình mua bán qua vi bằng không cung cấp đủ giấy tờ pháp lý (giấy sở hữu quyền sử dụng đất, biên bản bàn giao, sổ hồng, sổ đỏ, v.v…) nên có nhiều lỗ hổng để kẻ xấu lợi dụng. 

Chẳng hạn như trường hợp chủ sở hữu tài sản vẫn tiến hành lập vi bằng chuyển nhượng nhà đất cho khách, trong khi nhà đất lại đang được thế chấp ở ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho một người khác nữa. 

Giao dịch mua đất yêu cầu các loại giấy tờ pháp lý, không được trao đổi bằng vi bằng (Nguồn: Luật ACC) 

Khoản 2 điều 117 chương VIII  điều 122 chương VIII bộ luật dân sự 2015 quy định: giao dịch mua đất bằng vi bằng là trái pháp luật và sẽ bị vô hiệu hóa. 

Do đó, khi mua bán nhà đất, để đảm bảo quyền lợi cho bản thân, bạn phải yêu cầu chủ sở hữu tài sản cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ công chứng, chứng thực theo quy định, không giao dịch bằng vi bằng. 

Thừa phát lại không được lập vi bằng trong trường hợp nào? 

Theo điều 2, 36 và 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động Thừa phát lại, có 9 trường hợp sau đây không được lập vi bằng: 

• Sự việc có liên quan đến quyền và lợi ích của Thừa phát lại, cũng như người thân trong gia đình Thừa phát lại (ông bà nội, ông bà ngoại, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, vợ, chồng, con đẻ, con nuôi, anh chị em ruột, cháu ruột). 
• Sự việc vi phạm quy định về đảm bảo an ninh, quốc phòng, chẳng hạn như xâm phạm mục tiêu về an ninh quốc phòng, hành vi làm lộ bí mật nhà nước, hành vi vi phạm quy định đi lại trong khu vực cấm/ khu vực được bảo vệ, vi phạm quy định về bảo vệ công trình an ninh quốc phòng, khu quân sự. 
• Hành vi trái đạo đức xã hội, sự việc xâm phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân hoặc bí mật gia đình theo quy định tại điều 38 Bộ luật Dân sự. 
• Hoạt động xác nhận nội dung, ký tên vào hợp đồng và tài liệu thuộc danh mục phải công chứng theo quy định của pháp luật. 
• Sự kiện, hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, nhà ở, tài sản mà không có giấy tờ chứng minh theo quy định của pháp luật. 
• Sự kiện, hành vi không được pháp luật thừa nhận, bị cấm (hành vi trái pháp luật). 
• Sự kiện, hành vi thực hiện bởi cán bộ, công nhân viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, viên chức quốc phòng trong cơ quan và đơn vị thuộc Quân đội Nhân dân, Công an Nhân dân. 
• Sự kiện, hành vi không được chứng kiến trực tiếp bởi Thừa phát lại. 
• Một số trường hợp khác.  

Tổng kết lại, vi bằng mua đất không có giá trị pháp lý mà chỉ có giá trị chứng cứ. Giao dịch mua đất thông qua vi bằng là hành vi trái pháp luật và bạn sẽ không được đảm bảo quyền lợi khi có tranh chấp xảy ra. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Mua bán nhà đất bằng vi bằng là gì và có được sang tên sổ đỏ không?

Giải đáp thắc mắc: Mua nhà công chứng vi bằng có an toàn không?