Ưu, nhược điểm khi mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng

Mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng là một lựa chọn được nhiều người quan tâm trong quá trình tìm kiếm nhà ở. Tuy nhiên, trước khi quyết định đầu tư vào loại hình này, cần hiểu rõ những ưu nhược điểm để có được quyết định thông minh và an toàn. Với việc mua nhà đang thế chấp ngân hàng, người mua có thể tận dụng những lợi ích như giá cả hợp lý và vị trí thuận lợi. 

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý đến những rủi ro như xử lý pháp lý và quyền sở hữu, cũng như khó khăn trong việc thanh toán và chuyển nhượng căn nhà. Để hiểu rõ hơn về nhược điểm, ưu điểm khi mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng, hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng là gì?

Mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng là quá trình mua bất động sản (trong trường hợp này là căn hộ) mà ngân hàng đã cấp vay vốn cho chủ sở hữu trước đó và sử dụng căn hộ làm tài sản thế chấp. Trong trường hợp chủ sở hữu không thể trả nợ, ngân hàng có quyền tịch thu căn hộ để bồi thường số tiền vay.

Khi mua căn hộ đang thế chấp, bạn sẽ tiếp nhận căn hộ từ ngân hàng sau khi thực hiện quá trình giải chấp và thanh toán số tiền mua căn hộ tương ứng. Bạn sẽ trở thành chủ sở hữu mới của căn hộ và phải đảm bảo tiếp tục trả nợ với ngân hàng theo điều khoản và điều kiện đã được thỏa thuận.

Việc mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng đòi hỏi sự tìm hiểu kỹ lưỡng về tình trạng pháp lý của căn hộ, cũng như thực hiện các thỏa thuận với ngân hàng (Nguồn: Vietnamfinance)

Top 10 ngân hàng có lãi suất vay tốt nhất năm 2023 cho người mua đầu tư bất động sản tham khảo

Nhược điểm và ưu điểm khi mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng

Về ưu điểm

Có một số lợi ích khi mua căn hộ đang thế chấp tại ngân hàng:

• Giá cả căn hộ thường rẻ hơn so với giá thị trường, đồng thời một số căn hộ cũng nằm ở những vị trí tốt.
• Giúp hạn chế rủi ro về pháp lý và quy hoạch. Thường thì ngân hàng sẽ kiểm tra và đánh giá các giấy tờ quan trọng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi xét duyệt cho vay. Điều này đảm bảo rằng căn hộ bạn mua sẽ có pháp lý rõ ràng và thậm chí một số dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Sau khi giải chấp tại ngân hàng, căn hộ sẽ đủ điều kiện để tiến hành giao dịch mua bán.

Về nhược điểm

Việc mua căn hộ đang thế chấp tại ngân hàng cũng mang đến một số rủi ro:

• Thông tin liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do ngân hàng nắm giữ, có thể khiến người mua không có đầy đủ thông tin chính xác về căn hộ như diện tích trên sổ đỏ, chủ sở hữu thực tế.
• Trong trường hợp căn hộ có nhiều chủ sở hữu cùng tên trên sổ đỏ, có thể gặp phải rủi ro tranh chấp giữa các bên liên quan.
• Quá trình chuyển nhượng và sang tên căn hộ sẽ đòi hỏi nhiều thủ tục và mất thời gian hơn, bởi cần sự hợp tác từ ngân hàng.
• Nếu bạn không có đủ tài chính để mua căn hộ trực tiếp và phải vay ngân hàng, thủ tục giải ngân cũng sẽ phức tạp hơn. Thông thường, các chủ nhà có xu hướng muốn bán căn hộ cho những người có khả năng tài chính đủ để tránh các rắc rối và tiết kiệm thời gian.
• Việc trực tiếp thanh toán tiền cho bên bán là vô ích, vì bên thế chấp không có quyền bán nhà nếu không được sự đồng ý từ ngân hàng. Số tiền mua nhà phải bằng hoặc lớn hơn số nợ gốc và lãi tại ngân hàng.
• Trong quá trình mua căn hộ đang thế chấp, từ khi bên mua đặt cọc hoặc ứng trước cho bên bán một khoản tiền để giải chấp cho đến lúc các bên ký hợp đồng mua bán công chứng, có thể gặp phải các rủi ro tiềm ẩn.

Mua căn hộ đang thế chấp tại ngân hàng cần phải làm thủ tục giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán (Nguồn: Vinhomes)

Thủ tục mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng

Quá trình mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng diễn ra qua các bước sau:

• Chuyển tiền cho ngân hàng: Bên mua chuyển tiền cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ và đảm bảo giải chấp căn hộ. Ngân hàng sẽ cung cấp thông báo giải chấp và bàn giao bản chính các giấy tờ pháp lý liên quan đến căn hộ, bao gồm đơn yêu cầu xóa thế chấp, thông báo giải chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất, thông báo lệ phí trước bạ,...
• Thực hiện thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm: Bên bán có thể tự thực hiện hoặc ủy quyền cho bên mua để thực hiện thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm (hay còn gọi là xóa thế chấp) tại Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian thực hiện thủ tục này thường là khoảng 1 ngày làm việc.
• Ký công chứng hợp đồng mua bán: Sau khi nhận được giấy chứng nhận đã xóa thế chấp, bên mua và bên bán tới phòng công chứng để ký công chứng hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Thanh toán tiền mua nhà: Bên mua tiến hành thanh toán số tiền còn lại cho bên bán theo thỏa thuận ban đầu và nhận bản chính của giấy tờ liên quan đến căn hộ và đất.
• Thực hiện thủ tục khai thuế và sang tên: Bên mua nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục khai thuế tại Chi cục thuế, sau đó tiến hành sang tên sở hữu tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Người mua nhà nên tìm đến chuyên gia hoặc luật sư để được tư vấn chính xác và hạn chế rủi ro, đảm bảo an toàn trong quá trình giao dịch (Nguồn: Tranducphu)

Một số lưu ý quan trọng khi mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng

Một nhà đầu tư có kinh nghiệm tại Hà Nội đã chia sẻ một số gợi ý khi mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng như sau:

• Khi quyết định mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng, cần tiến hành đàm phán và thống nhất với cả ngân hàng và chủ sở hữu căn hộ để đảm bảo quá trình tất toán khoản nợ. Trong trường hợp này, không nên chuyển tiền trực tiếp cho chủ nhà và mong rằng họ sẽ tự giải chấp. Thay vào đó, cần tiến hành các bước cần thiết để tất toán khoản nợ trước, và chỉ khi đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý cần thiết thì mới tiến hành thủ tục mua bán căn hộ như một giao dịch bình thường.
• Khách hàng nên đến trực tiếp trụ sở chính của ngân hàng đang thế chấp để tìm hiểu chi tiết về tình trạng khoản vay của chủ nhà. Đôi khi có trường hợp căn hộ ở tỉnh A, nhưng lại được thế chấp tại chi nhánh ngân hàng ở tỉnh B. Trong trường hợp này, người mua sẽ phải dành thêm thời gian và công sức để giải quyết khoản vay với chủ nhà. Nếu không thể trực tiếp tới ngân hàng, hãy yêu cầu chủ nhà cung cấp đầy đủ giấy tờ để hai bên có thể tiến hành quy trình mua bán như thường. Việc nắm bắt thông tin này rất quan trọng, vì nếu người mua đã đặt cọc trước khi biết chi tiết này, có thể gặp khó khăn hoặc chấp nhận mất tiền cọc.
• Sau khi hoàn tất quá trình mua bán, người mua cần đưa sổ đỏ đến Ủy ban quận, huyện để giải chấp. Một số quận có thể ghi chứng nhận giải chấp trực tiếp lên trang 3-4 của bìa, trong khi đó ở một số nơi khác, cán bộ sẽ ghi (đánh máy) xác nhận đã xoá chấp khoản vay này. Người mua cần lưu ý giữ cẩn thận tờ giấy xác nhận này, để đảm bảo rằng khi có nhu cầu bán căn hộ sau này, sẽ có đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua tiếp theo. Đôi khi có những trường hợp người mua tưởng rằng khi đã xoá chấp thì đã xong và không cần giữ lại giấy tờ xác nhận, nhưng điều này sẽ khiến họ mất thời gian khi phải xin cấp lại giấy tờ.

Như vậy, việc mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng có những ưu và nhược điểm đáng xem xét. Điểm mạnh của hình thức giao dịch này là giá cả hợp lý, đồng thời giúp người bán tránh rủi ro tịch thu tài sản khi không trả được nợ. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nhà ở thế chấp có thể bị xử lý theo quy định pháp luật nếu không trả nợ, và việc giao tiền trực tiếp cho bên bán là vô nghĩa khi không có sự đồng ý từ ngân hàng.

Bên cạnh đó, người mua cũng khó có được thông tin chi tiết về ngôi nhà do giấy tờ được giữ ở ngân hàng. Để đảm bảo an toàn và tránh các rủi ro, người mua cần tìm hiểu kỹ về tình trạng thế chấp của căn hộ trước khi quyết định mua.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

7 lưu ý quan trọng khi thế chấp sổ đỏ năm 2023

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Những điều cần biết