Trường hợp nào không được sang tên sổ đỏ khi mua bán đất?

Trong giao dịch mua bán đất, việc sang tên sổ đỏ là một thủ tục quan trọng để chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được phép thực hiện sang tên sổ đỏ. Điều này có thể xuất phát từ các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai, như quyền sử dụng đất bị hạn chế, tranh chấp quyền sở hữu, hay tồn tại các quy định pháp luật đặc biệt liên quan đến loại đất cụ thể. Việc hiểu rõ những trường hợp không được sang tên sổ đỏ khi mua bán đất là rất quan trọng để tránh những rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi cho cả người mua và người bán.

Giới thiệu tổng quan về thủ tục sang tên sổ đỏ

Thủ tục sang tên sổ đỏ là gì?

Sang tên sổ đỏ là quá trình chuyển đổi quyền sở hữu đất đai từ người chủ sở hữu hiện tại sang người khác thông qua việc cập nhật thông tin trên sổ đỏ. Khi sổ đỏ được sang tên, người mới sẽ trở thành chủ sở hữu hợp pháp của đất đai đó. Quá trình sang tên sổ đỏ thường được thực hiện khi có các giao dịch như chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế, hoặc chuyển quyền sử dụng đất.

Việc sang tên sổ đỏ có tầm quan trọng lớn trong việc xác định quyền sở hữu và thể hiện sự chuyển giao đất đai theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất mới có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ).

Điều kiện cần đáp ứng để thực hiện sang tên sổ đỏ

Khi muốn thực hiện việc sang tên sổ đỏ, người chủ sở hữu cần đáp ứng những điều kiện cụ thể được quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai năm 2013, bao gồm:

• Phải có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận đúng quy định, trừ trường hợp nhận thừa kế theo khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 và trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186.
• Đất hiện tại không phát sinh tranh chấp.
• Không bị kê biên đất để đảm bảo thi hành án.
• Phải nằm trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Cần lưu ý rằng các điều kiện trên là điều kiện đủ để thực hiện việc sang tên sổ đỏ. Nếu chỉ thiếu một trong các điều kiện này, việc sang tên sổ đỏ sẽ không được thực hiện. Ngoài những điều kiện đã nêu, trong một số trường hợp khi chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, cần đáp ứng các điều kiện khác như người nhận chuyển nhượng không thuộc đối tượng không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 191 của Luật đất đai 2013.

Sang tên sổ đỏ giúp xác định quyền sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật (Nguồn: web luat3s)

Thủ tục cấp sổ đỏ online mới nhất được tiến hành như thế nào?

Những trường hợp không được thực hiện sang tên sổ đỏ khi mua bán đất

Người sử dụng đất không đủ các điều kiện để thực hiện quyền được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013

Người sử dụng đất phải có quyền thực hiện các chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngoài các điều kiện được quy định tại khoản 1 của Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền thế chấp, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện được quy định trong Luật Đất đai 2013 ở các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194.

Người nhận chuyển nhượng đất không thuộc trường hợp được nhận chuyển nhượng hoặc không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng

Những trường hợp này bao gồm:

• Tổ chức,  cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình,cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài và người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trong các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng của cá nhân và hộ gia đình, trừ khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Cá nhân và hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng quyền sử dụng hoặc nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
• Cá nhân và hộ gia đình không được nhận tặng quyền sử dụng hoặc nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, trong khu vực rừng phòng hộ, hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trừ khi họ không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng đó.

Cá nhân thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng sẽ không được sang tên sổ đỏ (Nguồn: Báo Lao Động)

Không đủ điều kiện để chuyển nhượng đất có điều kiện

Những trường hợp được chuyển nhượng đất có điều kiện bao gồm:

• Hộ gia đình và cá nhân đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa đủ điều kiện để chuyển ra khỏi phân khu đó chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất rừng, đất ở kết hợp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho cá nhân và hộ gia đình sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở cho cá nhân và hộ gia đình đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Hộ gia đình và cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước sẽ được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, tính từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Những quy định về việc cấp sổ đỏ online từ 20/5/2023

Theo quy định tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP khoản 7 Điều 1 (đã sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP) về thủ tục hành chính đất đai trên môi trường điện tử, các điểm sau được nêu rõ: dựa trên điều kiện cụ thể về cơ sở dữ liệu đất đai đang được quản lý và hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ thủ tục hành chính đất đai theo quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP) có trách nhiệm tổ chức tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính trên môi trường điện tử theo như quy định của Chính phủ.

Người dân được nộp hồ sơ xin cấp "sổ đỏ" qua hình thức online từ ngày 20/05/2023 (Nguồn: web luatvietnam)

Thủ tục hành chính đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên môi trường điện tử được thực hiện qua các bước sau:

• Cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các trình tự và thủ tục hành chính đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Trong trường hợp cần kiểm tra, xác minh hoặc có nguyên nhân khác dẫn đến việc không thể trả kết quả giải quyết hồ sơ đúng thời gian quy định về thủ tục hành chính đất đai, cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ sẽ gửi thông báo bằng văn bản hoặc thông qua Cổng dịch vụ công hoặc qua tin nhắn SMS cho người yêu cầu, đồng thời nêu rõ lý do của việc này.
• Người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản liên quan đến đất có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thông qua việc thanh toán trực tiếp hoặc trực tuyến qua chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công.
• Cơ quan giải quyết hồ sơ hoặc cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo cho người yêu cầu nộp bản chính Giấy chứng nhận đã được cấp, cùng các giấy tờ sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
• Việc trả kết quả sẽ được thực hiện thông qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc tại địa điểm yêu cầu đối với các trường hợp giải quyết thủ tục cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, đăng ký đất, tài sản gắn liền với đất.

Bài viết đã cung cấp thông tin về những trường hợp đặc biệt không được thực hiện sang tên sổ đỏ khi mua bán đất. Những trường hợp này bao gồm đất đang trong quá trình tranh chấp, đất liên quan đến quyền sử dụng chưa được giải quyết, người mua không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý, đất thuộc khu vực cấm sang tên, và sự tồn tại của các quy định đặc biệt khác từ pháp luật. Việc không được sang tên sổ đỏ trong những trường hợp này nhằm đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của các bên, cũng như tránh các tranh chấp và rủi ro tiềm ẩn trong tương lai. Việc hiểu rõ những trường hợp không được sang tên sổ đỏ là quan trọng để đảm bảo sự an toàn và đúng pháp luật trong quá trình giao dịch mua bán đất.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Những câu hỏi thường gặp liên quan tới thủ tục tách sổ đỏ?

Giải đáp: Căn hộ condotel có được cấp sổ đỏ không?