Top 9 điều bạn cần phải biết khi muốn mua đất thổ cư

Khi quyết định mua đất thổ cư, có một loạt những thông tin, quy định và yếu tố quan trọng mà bạn cần phải xem xét. Không đơn giản chỉ là tìm kiếm mảnh đất đẹp và có vị trí thích hợp, việc mua đất thổ cư đòi hỏi bạn phải hiểu rõ về quyền sở hữu, giấy tờ, và các yếu tố pháp lý liên quan. 

Chính vì vậy, bài viết này sẽ chia sẻ với bạn 9 điều cần biết khi muốn mua đất thổ cư. Đây là những điểm quan trọng để bạn có thể tiến hành lựa chọn và đầu tư vào bất động sản một cách hiệu quả.

Như thế nào là đất thổ cư?

Đất thổ cư, hay còn gọi là đất ở, là phần đất được dành cho việc xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cuộc sống, bao gồm sân vườn và ao cũng nằm trong diện tích này trên cùng một lô đất. Luật Đất đai 2013 quy định rằng đất thổ cư thuộc vào loại đất phi nông nghiệp và được chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường gọi là sổ đỏ.

Về thời hạn sử dụng, theo Điều 125 Khoản 1 của Luật Đất đai 2013, đất ở dành cho hộ gia đình và cá nhân được sử dụng định thời hạn lâu dài, tức là không có giới hạn về thời gian sử dụng cụ thể và không phải là sử dụng vĩnh viễn.

Đất thổ cư là phần đất được dành cho việc xây dựng nhà ở (Nguồn: Rever)

Đất vườn tạp có chuyển đổi lên đất thổ cư được không?

Vì sao đất thổ cư lại đặc biệt và cần lưu ý những điều gì về loại đất này?

Đất thổ cư được coi là đặc biệt vì nó liên quan trực tiếp đến việc xây dựng và sử dụng nhà ở, là một phần quan trọng của tài sản của mỗi người. Dưới đây là một số điều cần lưu ý về đất thổ cư:

• Để sở hữu và sử dụng đất thổ cư một cách hợp pháp, bạn cần tuân thủ các quy định và thủ tục của pháp luật địa phương và quốc gia.
• Đất thổ cư thường được sử dụng để xây dựng nhà để ở. Quyền sở hữu một căn nhà là một phần quan trọng của cuộc sống và tài sản cá nhân của bạn.
• Đất thổ cư thường có giá trị tài sản cao hơn so với các loại đất khác. Điều này có thể tạo ra cơ hội đầu tư đầy tiềm năng.
• Đất thổ cư cũng thích hợp cho việc xây dựng các công trình công cộng như trường học, bệnh viện.
• Đất thổ cư thường có các quy định nghiêm ngặt về mục đích sử dụng và quy hoạch.
• Đất thổ cư có thể bán, cho thuê, hoặc truyền lại cho thế hệ sau.

Có bao nhiêu loại đất thổ cư?

Hiện nay, đất thổ cư được phân thành hai loại chính: Đất thổ cư đô thị (ODT) và đất thổ cư nông thôn (ONT).

Đất ODT là loại đất mang các đặc điểm cơ bản của đất thổ cư, nhưng nó được xác định trong phạm vi các khu phố, thị trấn, quận huyện, thành phố, thị xã, hoặc thậm chí là các khu đô thị mới được quy hoạch. Đất ODT thường áp dụng các chính sách khác biệt so với đất thổ cư nông thôn, bao gồm thuế, giấy phép xây dựng và nhiều quy định khác. Hiện nay, đất ODT thường được quản lý bởi các cấp quản lý từ xã trở lên.

Đất ONT là một loại đất thổ cư nhưng nó thuộc về khu vực nông thôn theo địa giới hành chính và được quản lý bởi xã. Đối với các khu vực đô thị đang trong quá trình quy hoạch lên thành phố, đất thổ cư ở đó không được phân loại là ONT.

Loại đất này thường áp dụng các chính sách thuế và quy hoạch đặc biệt. Thường thì đất thổ cư nông thôn được ưu tiên cho việc cấp phép xây dựng các công trình như vườn cây và ao nuôi, nhằm phục vụ cho sự phát triển của địa phương nông thôn đó.

Đất thổ cư gồm có hai loại chính: đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn (Nguồn: Toancanhbatdongsan)

Khác biệt giữa đất đã lên thổ cư và đất chưa lên thổ cư là gì?

Sự khác biệt quan trọng giữa đất thổ cư và đất chưa lên thổ cư nằm ở khả năng sử dụng. Đất chưa lên thổ cư, thường còn được gọi là đất vườn, không được phép xây dựng nhà ở hoặc các công trình dịch vụ. Thay vào đó, chủ sở hữu có thể sử dụng đất này cho mục đích trồng cây, làm ao nuôi, hoặc chăn nuôi gia súc.

Để chuyển đổi đất chưa lên thổ cư thành đất thổ cư, chủ sở hữu cần phải tuân theo quy trình chuyển đổi được quy định trong luật. Sau khi chuyển đổi thành công, đất này có thể được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ mục đích ở khác.

Những quy định mới nhất về loại đất thổ cư

Sổ đỏ của đất thổ cư

Trước đây, luật pháp quản lý quyền sử dụng đất đã chia thành hai loại sổ: sổ đỏ (có bìa màu đỏ) để chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản đi kèm với mảnh đất và sổ hồng (có bìa màu hồng) để chứng nhận quyền sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, theo sự thay đổi của Luật Đất đai, các thông tin này đã được tổng hợp vào một loại giấy tờ gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay, các cơ quan chức năng cấp huyện và tỉnh, cụ thể là UBND cấp huyện và tỉnh, có thẩm quyền và trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, bất kể mảnh đất thổ cư đó đã có nhà hoặc các công trình khác hay chưa.

Xây nhà trên đất thổ cư

Mục đích sử dụng cơ bản của đất thổ cư là để xây nhà và xây dựng các công trình phục vụ mục đích ở của con người. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp chủ sở hữu đất không rõ về loại đất mình sở hữu và vẫn quyết định xây dựng nhà cửa. Điều này có thể dẫn đến việc bị phạt hoặc mất quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 64 trong Luật Đất đai.

Để tránh những tình huống, chủ sở hữu đất cần thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ liên quan đến đất đai để đảm bảo có quyền xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó. Cụ thể, bạn cần kiểm tra phần "Mục đích sử dụng" trong Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu phần này ghi rõ "đất ở," thì bạn có quyền xây dựng nhà ở cùng với các công trình phụ trợ khác trên mảnh đất của mình.

Chủ sở hữu cần kiểm tra kỹ mục đích sử dụng của đất để đảm bảo quyền xây dựng nhà ở trên mảnh đất này (Nguồn: Happycorp)

Thuế sử dụng đất thổ cư

Hiện nay, mọi loại đất, bao gồm cả đất thổ cư, đều phải tuân thủ nghĩa vụ thuế theo quy định của nhà nước. Việc tính toán thuế sẽ phụ thuộc vào mục đích sử dụng cụ thể của mảnh đất của bạn. Trong trường hợp bạn muốn thay đổi mục đích sử dụng đất, có thể bạn sẽ phải đối mặt với các nghĩa vụ thuế hoặc lệ phí theo quy định của pháp luật.

Kinh doanh trên đất thổ cư

Hiện nay, trong các văn bản Luật và Nghị định đã được Chính phủ ban hành, chưa có bất kỳ điều khoản nào liên quan đến việc xử phạt chủ sở hữu đất thổ cư sử dụng mảnh đất này để kinh doanh. Tuy nhiên, để hoạt động kinh doanh một cách hợp pháp, bạn vẫn cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai với cơ quan có thẩm quyền trong khu vực của bạn

Thời hạn sử dụng của loại đất thổ cư

Hiện nay, thời hạn sử dụng của đất thổ cư được phân thành hai loại chính:

• Đất thổ cư có thời hạn sử dụng: Thời hạn này sẽ được quy định cụ thể trong các giấy tờ đất, hợp đồng mua bán đất. Thường thời hạn này có thể kéo dài từ 20 đến 50 năm, hoặc thậm chí 70 năm. Mốc thời gian này sẽ được ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất thổ cư được sử dụng ổn định, lâu dài: Thời hạn sử dụng của loại đất này không được xác định cụ thể và thường sẽ phụ thuộc vào việc đất đó có bị thu hồi hay không. Các trường hợp thu hồi đất bao gồm việc sử dụng đất trái với quy định của pháp luật, đất thuộc dự án an ninh, quốc phòng, và đất thu hồi để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích của cộng đồng và quốc gia hoặc theo yêu cầu của người sử dụng.

Diện tích tối đa của loại đất thổ cư

Để nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài việc cung cấp đủ giấy tờ cần thiết, diện tích của mảnh đất bạn sở hữu phải nằm trong khoảng diện tích tối thiểu và tối đa được quy định bởi Nhà nước.

Theo quy định, diện tích tối đa cho đất thổ cư sẽ do Nhà nước quy định. UBND cấp tỉnh hoặc thành phố sẽ xác định hạn mức này dựa trên tình hình sử dụng đất hiện tại, điều kiện kinh tế xã hội của địa phương, cũng như số lượng thành viên trong hộ gia đình. Quyết định về hạn mức cấp đất và công nhận đất ở sẽ được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Những trường hợp vượt quá giới hạn diện tích này sẽ không được cấp sổ đỏ. Trong trường hợp diện tích được công nhận là đất ở, chủ sở hữu sẽ phải tuân theo các nghĩa vụ tài chính được quy định theo luật.

Để được cấp sổ đỏ, đất thổ cư phải nằm trong khoảng diện tích tối thiểu và tối đa được quy định bởi Nhà nước (Nguồn: Ductinland)

Làm thế nào để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư?

Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư, bạn cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Hồ sơ gồm có:

• Đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ hộ khẩu
• Căn cước công dân.

Bước 2: Nộp hồ sơ. Gửi hồ sơ tới Bộ phận Một cửa, hoặc nếu chưa có Một cửa thì nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương. Nếu hồ sơ của bạn thiếu thông tin, cán bộ tiếp nhận có thể liên hệ để bổ sung.

Bước 3: Đóng lệ phí và nhận kết quả.

• Số tiền phí cần nộp sẽ được thông báo bởi cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Nộp phí tại cơ quan thuế địa phương và giữ lại hóa đơn để xuất trình khi cần.
• Quá trình xử lý hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường kéo dài không quá 25 ngày đối với vùng sâu, vùng xa hoặc 15 ngày đối với với các khu vực khác.

Trong quá trình xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường có thể tiến hành kiểm tra thực địa, vì vậy, hãy hợp tác với họ để đảm bảo quá trình xem xét diễn ra thuận lợi

Thuế và lệ phí khi chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư

Các khoản thuế và phí liên quan đến việc chuyển đổi đất sang thổ cư bao gồm:

• Khi chuyển từ đất vườn hoặc ao gắn liền với nhà ở: Tiền sử dụng đất cần nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
• Khi chuyển từ đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất ở: Tiền sử dụng đất cần nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
• Lệ Phí Trước Bạ: Lệ phí trước bạ = (Giá đất trong bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%.
• Lệ Phí Cấp Giấy Chứng Nhận: Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận có thể thay đổi tùy theo quy định của từng địa phương, thường là dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
• Phí Thẩm Định Hồ Sơ: Phí này do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.

Nếu bạn có thắc mắc hoặc cần hỗ trợ về quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư, hãy liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết.

Người sử dụng đất phải đóng các loại thuế, phí liên quan khi chuyển đổi đất sang thổ cư (Nguồn: Xaydungchinhsach)

Các yếu tố nào giúp chọn mua mảnh đất thổ cư phù hợp, không sai quy định pháp luật

Nếu bạn đang xem xét đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là đất thổ cư, có một số kinh nghiệm quan trọng mà bạn nên xem xét:

• Hãy xác định xem mảnh đất có bị ảnh hưởng bởi dự án giải tỏa hoặc quy hoạch nào không. Liên hệ với cơ quan quản lý hồ sơ địa chính tại địa phương và trao đổi với chủ sở hữu đất để làm rõ điều này.
• Chỉ tiến hành giao dịch nếu mảnh đất đã có sổ đỏ đầy đủ và pháp lý. Tránh mua đất trong các trường hợp không có sổ đỏ, sổ đỏ không chính chủ, hoặc đang trong quá trình chờ cấp sổ đỏ. Những trường hợp này có thể dẫn đến các vấn đề pháp lý và tranh chấp trong tương lai.
• Hãy cẩn trọng khi gặp các trường hợp đặc biệt như người bán đất nói rằng họ sẽ tách mảnh đất và cấp sổ sau. Trong trường hợp này, bạn nên nhớ rằng pháp luật không công nhận bạn là chủ đất trước khi có sổ đỏ chính thức. Tránh việc mua đất dưới hình thức giấy tay mua bán, đặc biệt là khi bạn không có đảm bảo về tính pháp lý của giao dịch.

Nên tìm hiểu các yếu tố xung quanh như thế nào?

Khi bạn quyết định mua đất thổ cư, vị trí và đặc điểm của mảnh đất rất quan trọng và đôi khi có thể ảnh hưởng đến giá trị và tiềm năng sử dụng của nó.

• Nếu mảnh đất trước đây đã từng là bệnh viện, nghĩa trang, hay bãi rác, bạn nên cân nhắc một cách cẩn thận. Những địa điểm này có thể ảnh hưởng đến môi trường sống và giá trị của đất.
• Nên ưu tiên những khu vực có môi trường an lành, dân trí cao, và đường thông thoáng thường thu hút nhiều người mua. Tuy nhiên, giá đất thổ cư ở những khu vực này thường cao hơn so với trung bình thị trường. Hãy xem xét tài chính của bạn và quyết định liệu bạn có điều kiện mua ở đó hay không.
• Đất nằm trên khu vực có ao hồ, đầm lầy sẽ có địa chất yếu. Ngay cả khi bạn đã ép cọc bê tông, vẫn có thể có những vấn đề liên quan đến địa chất. Việc tìm hiểu kỹ về địa chất này có thể giúp bạn tránh được rủi ro và chi phí xây dựng không mong muốn trong tương lai.

Như vậy, sau khi tìm hiểu qua 9 điều cần biết khi muốn mua đất thổ cư, bạn đã có cái nhìn tổng quan về quy trình mua đất và những yếu tố quan trọng cần xem xét. Hãy luôn nhớ rằng việc chọn mua đất là một quyết định lớn, đòi hỏi sự cân nhắc và kiên nhẫn. Ngoài ra, bạn cần nắm vững thông tin pháp lý, sử dụng sự hỗ trợ của các chuyên gia nếu cần thiết và đảm bảo hiểu rõ mọi khía cạnh của giao dịch.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Phân biệt đất thổ cư, đất nông nghiệp và đất ở

Chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư cần những thủ tục gì?