Chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư cần những thủ tục gì?

Chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư là một trong những nhu cầu phổ biến của người dân? Vậy đất thổ canh là gì? Người dân có thể đề nghị xin chuyển đổi từ đất canh tác sang đất thổ cư hay không? Cùng OneHousing tìm hiểu những thông tin này trong bài viết dưới đây.

Khái niệm đất thổ canh là gì?

Giải nghĩa đất thổ canh (Nguồn: OneHousing)

Đất thổ canh hay còn hiểu đơn giản là đất trồng trọt. Đây là tên gọi thường thấy của người dân Việt Nam trong xã hội cũ. Nhưng hiện tại, đất thổ canh đã dần được chuyển sang gọi bằng tên gọi khác, đó chính là đất nông nghiệp.

Theo đó, đất thổ canh có thể hiểu ngắn gọn là đất nông nghiệp - loại đất được sử dụng phục vụ đa mục đích như: trồng lúa, trồng rau, trồng cây lâu năm, nuôi - trồng thủy sản,...

Lưu ý, nhiều người vẫn còn nhầm lẫn đất thổ canh với đất phi nông nghiệp. Chúng ta cần hiểu sự khác biệt giữa hai loại đất này để không bị hiểu lầm khi mua, tránh sử dụng đất sai mục đích. Có thể phân biệt hai loại đất dựa theo Điều 13 Luật Đất Đai 2013 như sau:

• Đất nông nghiệp (đất thổ canh) là loại đất sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, canh tác, làm muối, chăn nuôi thủy hải sản,…
• Đất phi nông nghiệp là loại đất dùng xây nhà ở, kiến trúc tôn giáo, các công trình công cộng,… hoặc những công trình an ninh quốc gia.

Cách tính thuế đất thổ cư cập nhật mới nhất thời điểm này

Khái niệm đất thổ cư là gì?

Giải nghĩa đất thổ cư (Nguồn: OneHousing)

Khái niệm "đất thổ cư" là tên gọi chung cho loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình như bếp, nhà vệ sinh, nhà kho, cùng với phần đất vườn và ao nằm trong phạm vi liền kề với ngôi nhà, đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận (căn cứ điều 2.1 - phụ lục 01 trong thông tư 27/2018/TT-BTNMT). Theo hướng dẫn của Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất ở cũng có thể được sử dụng kết hợp với mục đích sản xuất hoặc kinh doanh phi nông nghiệp, chẳng hạn như việc mở dịch vụ lưu trú như homestay hoặc cho thuê nhà trọ.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, "đất thổ cư" hoặc "đất ở" là một trong những hạng mục của đất phi nông nghiệp, bao gồm hai loại chính: đất ở tại vùng nông thôn (viết tắt là ONT) và đất ở tại vùng đô thị (viết tắt là ODT).

Thủ tục chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư yêu cầu những giấy tờ gì?

Theo quy định tại Điều 69 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, kèm theo đó là Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, các bước thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thổ canh hoặc đất nông nghiệp có thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ xin chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho mảnh đất tương ứng.
• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định.
• Ngoài ra, khi nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn cần cung cấp giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân...

Sổ đỏ là một những giấy tờ cần có trong thủ tục chuyển đổi đất thổ canh lên thổ cư (Nguồn: OneHousing)

Bước 2: Gửi hồ sơ xin chuyển đổi đất

Hồ sơ được nộp tại phòng Tài nguyên & Môi trường, bộ phận tiếp nhận sẽ kiểm tra và đánh giá thông tin. Trong khoảng thời gian 03 ngày, người nộp hồ sơ sẽ nhận được thông báo từ cơ quan tiếp nhận, trong đó có thể có yêu cầu chỉnh sửa hoặc bổ sung hồ sơ để đảm bảo hoàn thiện theo quy định nếu cần.

Bước 3: Xử lý và giải quyết hồ sơ chuyển đổi đất

Phòng Tài nguyên & Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, tiến hành đánh giá lại nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất cũng sẽ được hướng dẫn về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Sau đó, Phòng Tài nguyên & Môi trường sẽ đưa ra UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi nhận được sự chấp thuận, người dùng có thể tiến hành cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Bước 4: Trình kết quả chuyển đổi đất

Trong khoảng thời gian không quá 15 ngày, phòng Tài nguyên & Môi trường sẽ trao quyết định cho phép việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho cá nhân hoặc hộ gia đình sau khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với khu vực vùng sâu, vùng xa, vùng hải đảo, biên giới và miền núi, thời gian trả kết quả sẽ kéo dài trong khoảng 25 ngày.

Chi phí khi chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư là bao nhiêu?

Phụ thuộc vào cách thay đổi mục đích sử dụng đất, thủ tục chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư sẽ đòi hỏi một khoản phí nhất định, cụ thể được quy định tại Điều 05 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP theo các điều kiện sau:

Áp dụng phương pháp thu 50% chênh lệch giá 

Tình huống áp dụng:

• Chuyển đổi từ đất vườn, ao trong cùng mảnh đất có nhà ở tại khu dân cư (KDC) không được coi là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang loại đất ở.
• Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn, ao gắn liền với nhà ở, nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển đổi quyền sử dụng đất hoặc do người đo đạc khi vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/07/2004 tự đo và tách thành nhiều thửa riêng sang đất ở.

Công thức tính phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau: Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất = 50% x (Phí sử dụng đất được tính dựa trên giá đất ở – Phí sử dụng đất được tính dựa trên giá đất nông nghiệp)

Áp dụng phương thức thu 100% giá trị chênh lệch

Tình huống áp dụng: Khi chuyển đổi từ đất thổ canh (đất nông nghiệp) được Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất, sang loại đất thổ cư (đất ở).

Cách tính phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất = Phí sử dụng đất tính theo giá đất ở – Phí sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Các loại phí khác khi chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư:

Ngoài phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc chuyển đổi đất thổ canh sang loại đất khác còn gắn với các loại phí sau:

• Phí cấp Giấy chứng nhận: Là phí cấp sổ đỏ, mức phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (tại HĐND tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương). Do đó, mức phí này sẽ thay đổi tùy theo từng địa phương.
• Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích.

Để biết chính xác lệ phí trước bạ, bạn cần tìm hiểu giá đất chi tiết từ bảng giá đất của địa phương và diện tích của mảnh đất cần cấp sổ đỏ, thực hiện như sau:

• Tra cứu giá đất địa phương từ bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
• Xác định diện tích thực tế được đề nghị cấp sổ đỏ.
• Phí thẩm định hồ sơ cụ thể

Trên đây là bài viết cung cấp thông tin cơ bản về khái niệm đất thổ canh, đất thổ cư cũng như hướng dẫn thủ tục và chi phí chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư mới nhất. OneHousing mong rằng những chia sẻ này sẽ hữu ích, nhất là với những ai đang tìm hiểu và có nhu cầu chuyển đổi hai loại đất trên.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Phân biệt đất thổ cư, đất nông nghiệp và đất ở

15 câu hỏi thường gặp về đất thổ cư bạn nên biết