Đất vườn tạp có chuyển đổi lên đất thổ cư được không?

Việc chuyển đổi chuyển đổi đất vườn tạp lên đất thổ cư là một vấn đề pháp lý được nhiều người quan tâm. Trong bối cảnh phát triển đô thị và sự gia tăng về nhu cầu sử dụng đất, việc hiểu rõ về khả năng và thủ tục liên quan đến việc chuyển đổi này là điều cần thiết. Đất vườn tạp là một loại đất nằm trong hệ thống đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, liệu có thể chuyển loại đất này thành đất thổ cư để xây dựng nhà ở hay không, để trả lời câu hỏi này cần phải tìm hiểu cụ thể về quy định pháp luật và các thủ tục liên quan.

Tìm hiểu chung về đất vườn tạp

Thế nào là đất vườn tạp?

Theo Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999 do Tổng cục Địa chính ban hành, thống kê về các phần diện tích đất đai đã được cụ thể hoá: Đất vườn tạp là phần đất vườn liên kết với diện tích đất ở, tọa lạc trong khuôn viên của hộ gia đình. Loại đất này thường xuất hiện tại các khu dân cư nơi mà cây hàng năm và cây lâu năm được trồng xen kẽ, hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể phân chia riêng biệt để tính diện tích cho từng loại cây.

Theo Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, đất đai được chia thành ba nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Từ đó, có thể khẳng định rằng đất vườn tạp thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Thêm vào đó, thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 đã quy định việc phân loại đất và gắn ký hiệu đối với từng mục đích sử dụng đất. Đối với loại đất làm vườn, ký hiệu "Vườn" được sử dụng thống nhất trong sổ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Như vậy, đất vườn tạp là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, có mục đích chủ yếu để trồng cây hàng năm (không phải lúa) hoặc cây lâu năm, hoặc sự xen kẽ giữa cây lâu năm và cây hàng năm.

Đặc điểm của loại đất vườn tạp

Đất vườn tạp thường đầu tư ít lao động và không dùng nhiều kỹ thuật hoặc vật tư. Kết quả của việc này thường không đem lại hiệu suất kinh tế quá cao. Tại Việt Nam, thường thì diện tích đất vườn tạp được sử dụng để trồng rau, cây ăn quả theo mùa, với mục tiêu bổ sung thêm nguồn dinh dưỡng cho thực đơn hàng ngày của gia đình hoặc để tận dụng diện tích đất mà không bỏ phí.

Điều này dẫn đến một đặc điểm khác, đó là sự tổ chức cây trồng trong vườn thường không hợp lý. Hầu hết không được đặt dựa trên nghiên cứu về đặc tính của đất hay cây trồng, mà thường hình thành một cách tự do và tự phát.

dat-vuon-tap-co-chuyen-doi-len-dat-tho-cu-duoc-khong-onehousing-1

Trồng hỗn hợp nhiều loại cây là đặc điểm chung của đất vườn tạp (Nguồn: Batdongsan)

Đất vườn tạp có thời hạn sử dụng bao lâu?

Đất vườn tạp là một hạng mục nằm trong lĩnh vực đất nông nghiệp. Bởi vậy, thời gian sử dụng đất vườn tạp sẽ phù hợp với thời kỳ sử dụng đất trong lĩnh vực nông nghiệp. Theo các quy định tại khoản 1 và khoản 2 của Điều 126 trong Luật Đất Đai năm 2013:

Thời hạn cấp đất và công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân tham gia trực tiếp vào hoạt động nông nghiệp, theo những điều kiện tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 của Điều 129 trong cùng Luật, là 50 năm. Sau thời gian này, nếu hộ gia đình và cá nhân tham gia trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp có nhu cầu, họ có thể tiếp tục sử dụng đất theo thời kỳ quy định tại khoản này.
Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình và cá nhân không vượt quá 50 năm. Khi kỳ hạn thuê đất hết, nếu hộ gia đình và cá nhân cần, có thể được xem xét tiếp tục cho thuê đất bởi Nhà nước.

Dựa trên các quy định đã nêu, có thể suy ra rằng thời hạn sử dụng đất vườn tạp như sau:

Trường hợp đất vườn tạp được Nhà nước giao hoặc được công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân tham gia trực tiếp vào hoạt động nông nghiệp theo thời hạn quy định, thì thời gian sử dụng là 50 năm.
Không vượt quá 50 năm khi đất vườn tạp (cũng là đất nông nghiệp) được Nhà nước cho hộ gia đình và cá nhân thuê đất với mục đích sử dụng.

Chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư cần những thủ tục gì?

Đọc tiếp

Chuyển đổi đất vườn tạp lên đất thổ cư được không?

Mặc dù đã có các quy định rõ ràng về mục đích sử dụng đất cho từng loại đất, nhưng đa số người dân không hiểu rõ về vấn đề này. Mọi người thường có quan niệm sai lầm rằng khi đất đã thể hiện trong sổ đỏ thì có thể xây dựng nhà ở bất kỳ đâu mình muốn. Nguyên tắc sử dụng đất đã được đề cập trong Khoản 1 Điều 6 của Luật Đất Đai 2013, cụ thể như sau: Sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Vì vậy, bất kỳ là ai, trong tình huống nào, không được phép xây dựng nhà trái phép trên đất vườn tạp hoặc bất kỳ loại đất nào không thuộc loại đất thổ cư. Trong trường hợp muốn xây nhà ở, cần xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý.

Dựa trên khoản 2, 3, 4 của Điều 10 trong Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc tự ý thực hiện các công trình xây dựng trên đất vườn tạp sẽ bị xử phạt theo các quy định cụ thể sau đây:

STT	Diện tích sử dụng trái phép	Mức phạt khu vực nông thôn	Mức phạt khu vực đô thị
1	Dưới 0,02ha (200m2)	Phạt tiền từ 3 - 5 triệu đồng	Hình thức và mức xử phạt bằng 2 lần mức phạt khu vực nông thôn
2	Từ 0,02 đến dưới 0,05ha	Phạt tiền từ 5 - 8 triệu đồng
3	Từ 0,05 đến dưới 0,1ha	Phạt tiền từ 8 - 15 triệu đồng
4	Từ 0,1 đến dưới 0,5ha	Phạt tiền 15 - 30 triệu đồng
5	Từ 0,5 đến dưới 1ha	Phạt tiền 30 - 50 triệu đồng
6	Từ 1 đến dưới 3ha	Phạt tiền 50 - 100 triệu đồng
7	Từ 3ha trở lên	Phạt tiền 100 - 200 triệu đồng

Mức phạt nêu trên áp dụng cho các hộ gia đình, cá nhân vi phạm. Trong trường hợp tổ chức vi phạm, mức phạt áp dụng sẽ gấp đôi so với mức phạt của hộ gia đình, cá nhân.

Ngoài việc phạt tiền, người vi phạm còn phải chịu biện pháp khắc phục hậu quả như sau:

Bắt buộc phải khôi phục trạng thái ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ khi không thể thực hiện được điều này và không đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 thuộc Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Bắt buộc thực hiện việc đăng ký đất đai theo quy định, trong trường hợp có đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 thuộc Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Bắt buộc trả lại số lợi ích bất hợp pháp thu được do việc thực hiện hành vi tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ cư.

dat-vuon-tap-co-chuyen-doi-len-dat-tho-cu-duoc-khong-onehousing-2

Việc thay đổi mục đích sử dụng đất cần phải được cơ quan có thẩm quyền đồng ý (Nguồn: Luat24h)

Các bước để chuyển đổi đất vườn tạp lên đất thổ cư

Để có thể xây dựng trên diện tích đất vườn tạp, việc hoàn tất các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn tạp sang đất thổ cư là điều cần thiết. Các bước thực hiện thủ tục chuyển đổi này như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng của đất.
Sổ đỏ hoặc sổ hồng đã cấp

Bước 2: Nộp hồ sơ. Các cá nhân và hộ gia đình cần phải đến một trong những nơi sau để nộp hồ sơ:

Quầy dịch vụ "Một cửa": Đây là nơi tiếp nhận hồ sơ và tiến hành các thủ tục nhanh chóng.
Phòng Tài nguyên và Môi trường: Đây là nơi tập trung xử lý hồ sơ cũng như cung cấp thông tin liên quan đến quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Xử lý hồ sơ. Sau khi hồ sơ được nộp đầy đủ, bộ phận tiếp nhận sẽ ghi chú thông tin vào sổ tiếp nhận và gửi phiếu xác nhận việc tiếp nhận hồ sơ cho người nộp. Trong trường hợp hồ sơ chưa đủ điều kiện, trong vòng không quá 3 ngày làm việc, bộ phận tiếp nhận sẽ thông báo chi tiết về yêu cầu bổ sung hồ sơ theo quy định.

Bước 4: Xử lý hồ sơ. Các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước sẽ tiến hành các công việc theo quy định. Điều này bao gồm việc thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như kiểm tra tình hình thực địa. Bên cạnh đó, người dân cần lưu ý nộp tiền sử dụng đất theo thông báo từ cơ quan thuế, nếu việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra theo khoản 2, điều 57 Luật Đất Đai 2013.

Bước 5: Trả kết quả. Thời gian trả kết quả không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đủ điều kiện. Đối với các xã ở vùng miền núi, hải đảo, vùng sâu, xa hoặc các vùng kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian xử lý này có thể kéo dài không quá 25 ngày làm việc. Thời gian nêu trên không tính đến khoảng thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Như vậy, việc chuyển đổi đất vườn tạp lên đất thổ cư đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật. Để thực hiện việc này một cách hợp pháp và suôn sẻ, người dân cần nắm vững thông tin về các quy trình và thủ tục liên quan, từ việc chuẩn bị hồ sơ, nộp đơn đến việc thẩm định và xử lý yêu cầu. Nếu có nhu cầu và đủ điều kiện, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn tạp sẽ là lựa chọn hợp lý để thúc đẩy phát triển đô thị và cải thiện chất lượng cuộc sống.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Có được xây nhà trên đất vườn hay không? Nếu vi phạm bị phạt thế nào?

Phân biệt đất thổ cư, đất nông nghiệp và đất ở