Tính diện tích xây dựng các kiểu căn hộ như thế nào để không bị mất tiền oan?

Việc kiểm tra, đo đạc chính xác diện tích xây dựng căn hộ trong quá trình bàn giao, nhận căn hộ chung cư là yếu tố vô cùng cần thiết để tránh gây ra những tranh chấp không đáng có. Vậy tính diện tích xây dựng các kiểu căn hộ như thế nào để không bị mất tiền oan? Câu trả lời sẽ có trong bài viết dưới đây của OneHousing.

Diện tích xây dựng là gì? Tại sao cần phải xác định diện tích xây dựng?

Có hai cách tính diện tích xây dựng được áp dụng nhiều nhất, bao gồm:

• Diện tích thông thuỷ: Có thể hiểu, diện tích thông thuỷ có nghĩa là phần diện tích trên mặt bằng đã trừ lớp trát, vách, cột, bề dày tường. Diện tích này bao gồm cả logia gắn liền với ban công, diện tích ban công, diện tích tường ngăn các phòng bên trong của căn hộ.
• Diện tích tim tường: Diện tích tim tường hay gọi cách khác là “diện tích sàn xây dựng”. Phần diện tích này bao gồm hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ, diện tích sàn có hộp.

Vậy tại sao cần phải đo đạc kỹ lưỡng diện tích xây dựng của căn hộ?

Hiểu thực tế, nếu bạn là người mua hàng và chắc chắn rằng, bạn sẽ không hề muốn bị người bán cân hụt sản phẩm hoặc bán thiếu cân. Với các sản phẩm căn hộ chung cư cũng tương tự, các vấn đề liên quan đến kiện tụng, tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và người sử dụng thường xuất phát từ vấn đề diện tích xây dựng căn hộ, cụ thể là không thống nhất được cách đo và đơn vị đo.

Nếu không nắm chắc được cách tính xây dựng, người mua nhà không chỉ chịu thiệt hại về diện tích sử dụng mà còn phải trả thêm một khoản chi phí khác nếu chúng được dựa trên diện tích căn hộ được ghi trong hợp đồng mua bán. Thông thường, diện tích thông thuỷ sẽ được dùng để đo lường đối với căn hộ thương mại.

Thắc mắc lần đầu mua nhà: Diện tích sàn và diện tích xây dựng khác nhau như thế nào?

Cách tính diện tích xây dựng căn hộ chung cư chi tiết nhất 

Cách tính diện tích xây dựng căn hộ chung cư cụ thể như sau:

Diện tích thông thuỷ 

Thông tư 03/2014/TT-BXD đã quy định rõ, diện tích thông thuỷ sẽ được dùng để đo lường đối với căn hộ thương mại, bao gồm cả diện tích ban công và phần diện tích tường ngăn cách các phòng bên trong căn hộ, logia, không tính tường phân chia các căn hộ bên trong, không tính tường bao ngôi nhà, không tính diện tích hộp kỹ thuật và sàn có cột.

Theo đó, khi tiến hành tính diện tích ban công thì tính cả diện tích sàn, trường hợp ban công có thêm phần diện tích tường chung thì sẽ tính bắt đầu từ mép trong của tường chung.

Công thức cụ thể: Diện tích thông thuỷ = (Diện tích logia, ban công + diện tích tường ngăn phòng + diện tích ở) - (tường phân chia căn hộ + diện tích tường bao quanh + hộp kỹ thuật + tường ngăn cách phân chia căn hộ).

Tham khảo cách tính thông qua hình minh hoạ dưới đây:

Cách tính cụ thể diện tích thông thuỷ của căn hộ chung cư (Nguồn: Rever)

Diện tích tim tường 

Diện tích tim tường được xác định cụ thể như sau: 

• Tiến hành đo từ tâm của tường phân chia các phòng và tường bao quanh căn hộ.
• Tiến hành đo cả hộp kỹ thuật và khu vực cột.
• Diện tích tim tường = Diện tích logia, ban công + diện tích tường ngăn phòng + diện tích để ở.

Nếu diện tích căn hộ chung cư bị sai lệch thì hướng xử lý như thế nào?

Trong quá trình mua bán, không khó để gặp những trường hợp người bán cố tình khai gian số đo diện tích thông thuỷ của căn hộ để nâng giá hợp đồng. Trên thực tế, rất ít khách hàng không biết phương án để giải quyết tình trạng này.

Dựa vào Điểm b, Khoản 1 thuộc Điều 2 của Mẫu hợp đồng mua bán chung cư ban hành kèm với thông tư 03/2014/TT-BXD, những trường hợp số đo diện tích chung cư bị sai lệch sẽ được xử lý cụ thể như sau:

• Nếu diện tích căn hộ được tính theo cách tính của diện tích thông thuỷ thì bạn cần phải xem xét, kiểm tra kỹ bởi số liệu này chỉ mang tính tạm thời. Sau khi bàn giao, số liệu đo đạc thực tế sẽ có sự biến động tăng hoặc giảm so với số liệu được ghi ở trên bản vẽ.
• Cả hai bên mua và bán thỏa thuận với nhau về tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa diện tích ghi trên hợp đồng và diện tích thực. Trong trường hợp tỷ lệ vượt quá con số này, cả hai bên cần phải xem xét điều chỉnh lại giá mua căn hộ sao cho hợp lý.
• Tỷ lệ chênh lệch thường giao động ở mức 0,5 - 2%. Cả hai bên sẽ không cần phải điều chỉnh giá bán nếu diện tích thông thuỷ sai số dưới 0,5%. Nếu trường hợp sai số lớn hơn 0,5% thì khi người bán bàn giao căn hộ cho người mua, dựa vào diện tích đo đạc thực tế, giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh sao cho hợp lý nhất.

Nếu trước khi nhận bàn giao, hai bên không có một sự thỏa thuận nào nhưng sau khi nhận bàn giao thì người mua phát hiện diện tích xây dựng của căn hộ bị lệch đi so với diện tích trên hợp đồng thì người mua sẽ không được quyền yêu cầu điều chỉnh giá bán, đồng thời phải chấp nhận rủi ro.

Cần phải làm thế nào để tránh xảy ra tình trạng sai lệch về diện tích xây dựng khi mua chung cư 

Bộ Xây Dựng cũng đã quy định rõ, bất kể dự án chung cư nào cũng cần thể hiện rõ thông số của cả 2 loại diện tích thông thuỷ và tim tường. Nếu như bạn đã nắm vững được công thức, bạn có thể tính toán theo 2 công thức tính diện tích tim tường và thông thuỷ, sau đó đối chiếu với diện tích mà người bán cung cấp.

Tốt nhất, người mua nên tự mình đo đạc diện tích xây dựng, sau đó đối chiếu với số liệu ở trên hợp đồng (Nguồn: Đo đạc địa chính Hà Nội)

Việc tính toán này sẽ giúp bạn tránh khỏi tình trạng người bán cố tình khai gian số liệu diện tích xây dựng để nâng giá bán căn hộ nhằm trục lợi cho bản thân. Tuy nhiên, thời gian thực hiện thủ tục mua bán chung cư có hạn nên không phải lúc nào người mua cũng có thể tự mình tính toán kỹ lưỡng, dễ xảy ra sai sót.

Do vậy, để tránh xảy ra trường hợp diện tích sử dụng thực tế của căn hộ lệch quá nhiều so với diện tích trong hợp đồng, người mua cần lưu ý những vấn đề sau:

• Trong quá trình trao đổi thông tin căn hộ, người mua cần phải thỏa thuận rõ ràng về tình trạng sai số, ghi chép một cách rõ ràng thoả thuận vào hợp đồng để làm cơ sở yêu cầu điều chỉnh mức giá nếu phát hiện có sự chênh lệch.
• Đặc biệt, sau khi xem nhà, người mua cần phải đo kỹ chiều rộng, chiều dài và tính toán diện tích sử dụng của các phòng. Nếu các thông số chênh lệch nhỏ hoặc trùng khớp thì bạn có thể nhận nhà. Nếu các thông số chênh lệch quá cao thì bạn nên làm việc với người bán để giải quyết tường tận vấn đề.

Bài viết trên của OneHousing đã cung cấp toàn bộ thông tin liên quan đến cách tính diện tích xây dựng của căn hộ, cũng như giúp bạn đưa ra phương hướng giải quyết nếu phát hiện diện tích xây dựng căn hộ chênh lệch quá lớn so với hợp đồng. Hy vọng, bạn sẽ nắm kỹ thông tin để tránh gặp phải những tình huống khó xử lý.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Xin giấy phép xây dựng ở đâu? Cần chuẩn bị những giấy tờ gì?

Tìm hiểu mẫu đơn xin miễn thuế xây dựng nhà ở mới nhất