Tìm hiểu quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư

Trong quá trình tìm hiểu về việc mua nhà chung cư, một trong những yếu tố quan trọng cần xem xét là quyền sử dụng đất. Trong bài viết dưới đây, hãy cùng OneHousing đi tìm hiểu về cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư.

Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất chung cư của người sở hữu căn hộ chung cư

Quyền sử dụng đất chung cư của người sở hữu căn hộ chung cư được quy định trong các văn bản pháp luật liên quan. Việc xác định dựa trên các cơ sở sau đây:

• Luật Nhà ở 2014
• Luật Đất đai 2013
• Nghị định Số 43/2014/NĐ-CP

Các cơ sở pháp lý trên cung cấp khung pháp lý rõ ràng và bảo vệ quyền lợi của người sở hữu căn hộ chung cư trong việc sử dụng đất. Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn về cơ sở pháp lý cụ thể áp dụng tùy theo khu vực địa phương, khách hàng khi mua nhà chung cư nên tham khảo luật pháp hiện hành tại địa phương hoặc nhận hỗ trợ, tư vấn từ các chuyên gia pháp lý.

Cơ sở pháp lý rõ ràng sẽ bảo vệ quyền lợi của người sở hữu căn hộ chung cư trong việc sử dụng đất (Nguồn: Freepik)

Phân biệt chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển đổi quyền sử dụng đất

Người sở hữu căn hộ chung cư có quyền gì đối với đất chung cư?

Theo quy định tại Điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định Số 43/2014/NĐ-CP có quy định rõ về quyền sử dụng đất tại Điểm a khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Trong đó nêu rõ:

Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ của mỗi chủ sở hữu so với tổng diện tích sàn của tất cả các căn hộ trong tòa nhà. Tuy nhiên, do diện tích căn hộ không đồng đều nên phần quyền sử dụng đất của từng chủ sở hữu sẽ không hoàn toàn bằng nhau.

Quyền sử dụng đất trong khu chung cư được công nhận là quyền sử dụng chung và không thể phân chia diện tích đất cho từng hộ riêng biệt. Mặc dù người sở hữu căn hộ có quyền sử dụng đất trong phạm vi xây dựng nhà chung cư, nhưng quyền này cũng chỉ là quyền sử dụng chung và không thể phân chia thành các phần. Điều này đảm bảo tính công bằng và hài hòa giữa các chủ sở hữu căn hộ trong việc sử dụng đất.

Khi mua căn hộ chung cư, chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất & quyền sở hữu nhà ở cũng như tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, giấy chứng nhận này sẽ được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung cho phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Tóm lại, quyền sử dụng đất trong khu chung cư là quyền sử dụng chung, không thể phân chia thành từng phần riêng biệt cho mỗi căn hộ. Điều này đảm bảo tính công bằng và quyền lợi của tất cả chủ sở hữu căn hộ chung cư trong việc sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất trong khu chung cư là quyền sử dụng chung, không thể phân chia thành từng phần (Nguồn: Báo Điện tử Chính phủ)

Người sở hữu căn hộ chung cư có quyền gì khi chung cư hết thời hạn sử dụng?

Quyền quyết định phá dỡ và xây dựng mới lại nhà chung cư

Theo quy định trong Luật Nhà ở 2014 thì chung cư có thời hạn sử dụng. Thời hạn này được xác định dựa trên căn cứ theo cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nơi chứa căn hộ chung cư thực hiện. 

Tại khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định: Khi nhà chung cư hết hạn sử dụng dựa theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có khả năng sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư để đưa ra phương án xử lý. Dựa trên kết quả kiểm định, phương án xử lý phù hợp sẽ được áp dụng:

• Trong trường hợp nhà chung cư vẫn đảm bảo an toàn và chất lượng cho người sử dụng, chủ sở hữu căn hộ có thể tiếp tục sử dụng theo thời hạn được ghi trong kết luận kiểm định.
• Nếu nhà chung cư bị hư hỏng nhưng không thuộc diện bị phá dỡ, mà nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo và xây dựng đồng bộ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, thì phải tiến hành cải tạo theo quy định.
• Trong trường hợp nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng tất cả các chủ sở hữu căn hộ đồng ý thông qua việc phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư, thì quá trình phá dỡ và xây dựng mới sẽ được tiến hành.

Chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để xây dựng lại sẽ được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc nơi khác

Khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở 2014 đã quy định việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:

• Chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở, đất tái định cư tùy theo điều kiện địa phương, theo quy định tại Điều 36 Luật Nhà ở.
• Chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở mới với diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích căn hộ cũ.
• Trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cải tạo lại nhà chung cư có chênh lệch giá trị giữa căn hộ cũ và căn hộ mới, việc thanh toán giá trị chênh lệch sẽ tuân theo phương án đã được phê duyệt. Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu nhà thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận chung giữa các bên.
• Bố trí tái định cư bằng nhà ở sẽ được thực hiện qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở, ký kết giữa người được bố trí tái định cư và đơn vị bố trí tái định cư từ Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng.

Chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ để xây công trình khác được bố trí tái định cư hoặc được thanh toán tiền

Khoản 2 Điều 116 Luật nhà ở 2014 quy định người sở hữu căn hộ chung cư có hai lựa chọn khi nhà chung cư bị phá dỡ để xây dựng công trình khác: Tái định cư hoặc thanh toán tiền.

Chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ để xây công trình khác sẽ được bố trí tái định cư hoặc được thanh toán tiền (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Việc bố trí tái định cư sẽ tuân theo quy định tại Điều 36 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể như sau:

• Mua căn hộ thương mại trong dự án để cho thuê, cho thuê mua hoặc mua bán cho người được tái định cư.
• Thuê căn hộ trong dự án nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua hoặc mua bán cho người được tái định cư.
• Nhà nước sẽ đầu tư trực tiếp xây dựng căn hộ bằng vốn ngân sách nhà nước, trái phiếu, công khố phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn ưu đãi từ các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất đã được xác định để xây dựng căn hộ phục vụ cho tái định cư theo quy hoạch đã được phê duyệt. Căn hộ này sẽ để cho thuê, cho thuê mua hoặc mua bán cho người được tái định cư.
• Hộ gia đình hoặc cá nhân có thể chọn nhận thanh toán tiền và tự chọn mua căn hộ thương mại, thuê căn hộ, thuê mua căn hộ trên thị trường để làm căn hộ tái định cư hoặc được Nhà nước cấp đất để tự xây dựng căn hộ theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Trên đây là những thông tin hữu ích về quyền sử dụng đất của người mua nhà chung cư mà OneHousing mang đến cho bạn đọc. Lưu ý: Thông tin được tổng hợp lại dựa trên các tài liệu (Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Nghị định Số 43/2014/NĐ-CP), bạn đọc vẫn cần sự tư vấn từ các cơ quan Luật uy tín khi có nhu cầu mua căn hộ chung cư. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Những điều cần biết: Kinh nghiệm khi mua chung cư giá rẻ

Sự khác biệt giữa chung cư giá rẻ Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội