Tìm hiểu 5 loại đất có vướng mắc vẫn được cấp sổ đỏ

Sổ đỏ là thuật ngữ quen thuộc khi đề cập tới vấn đề quyền sở hữu, sử dụng đất và nhà ở. Loại sổ này sẽ được cấp khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ, giúp bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên vẫn có nhiều trường hợp dù đất có vướng mắc vẫn được cấp sổ đỏ? Vậy đó là những loại đất nào?

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai năm 2013 do Quốc hội ban hành (số: 45/2013/QH13).
• Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành 1 số điều của Luật đất đai. 
• Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung 1 số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

Trường hợp nào không được sang tên sổ đỏ khi mua bán đất?

Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ chính là tên gọi người dân tự đặt dựa trên màu sắc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được cấp cho chủ sở hữu theo quy định của Chính Phủ.

Thực tế, từ ngày 10/12/2009, sổ đỏ và sổ hồng đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường áp dụng chung trên toàn quốc với tên gọi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu bạn là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản trên đất thì đều sẽ được cấp chung 1 mẫu giấy chứng nhận giống nhau và chỉ khác nội dung thông tin bên trong về tài sản sở hữu.

Căn cứ theo khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Sổ đỏ là loại giấy tờ quan trọng nhất khi mua bán nhà đất (Nguồn: Báo Thanh Niên)

Điều kiện cấp sổ đỏ là như thế nào?

Điều kiện cấp sổ đỏ giữa các thửa đất có thể không giống nhau vì mỗi loại đất có nguồn gốc, tình trạng sử dụng khác nhau. Theo quy định tại Điều 100, Luật đất đai năm 2013 nêu rõ:

(Nguồn: Thư viện pháp luật)

Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì theo Điều 101 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng điều kiện:

(Nguồn: Thư viện pháp luật)

Nếu người sử dụng đất thuộc các trường hợp nêu trên thì sẽ được Nhà nước cấp sổ đỏ với đất đối với phần đất của mình.

Để được cấp sổ đỏ người sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật (Ảnh: Báo Người lao động)

Những trường hợp không được cấp sổ đỏ

Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định rõ các trường hợp không được cấp sổ đỏ  gồm:

(Nguồn: Thư viện pháp luật)

5 loại đất vi phạm hoặc có vướng mắc vẫn được cấp sổ đỏ

Tại Điều 38, Luật đất đai 2013, phân loại đất thành đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 không trực tiếp liệt kê các loại đất được cấp sổ đỏ mà quy định các trường hợp đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. 

Cụ thể, từ ngày 3/3/2017, Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 đã chính thức có hiệu lực thi hành. Theo đó, có thêm 5 trường hợp người sử dụng đất có vi phạm hoặc có vướng mắc khi làm sổ đỏ vẫn sẽ được cấp sổ. Cụ thể như sau:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp dưới đây mà không có tranh chấp thì vẫn được cấp sổ đỏ

• Sử dụng đất lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, lòng đường, vỉa hè, đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác mà nay thửa đất đó không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, cũng không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông do điều chỉnh quy hoạch.
• Đang sử dụng đất lấn chiếm đã được UBND cấp tỉnh thu hồi nhưng được Ban Quản lý rừng xem xét giao khoán. Hoặc đã lấn chiếm và nay đang sử dụng vào mục đích để ở, sản xuất nông nghiệp và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng.
• Lấn chiếm đất chưa sử dụng hay tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép mà chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận nhưng đã có nhà ở và sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993.

Sử dụng đất được giao không đúng với thẩm quyền 

Nếu người đề nghị cấp sổ đỏ đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước 1/7/2004, thửa đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp sổ có nhà ở hoặc không có nhà ở thì được xem xét cấp sổ đỏ và cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Diện tích đất nhiều hơn so với Giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế tăng thêm so với diện tích đã ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận vào đơn Đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất tăng thêm. 

Văn phòng đăng ký đất đai sau đó sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp giấy chứng nhận và cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng. Trao sổ đỏ cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng

Căn cứ Điều 26 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:

(Nguồn: Thư viện pháp luật)

Ví dụ: Chung cư kết hợp với văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại nếu chủ đầu tư có nhu cầu và đáp ứng đủ điều kiện thì được cấp sổ đỏ cho 1 hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

Thửa đất đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên

Khi đang sử dụng đất trong những trường hợp sau mà chưa được cấp sổ đỏ thì người đang sử dụng đất phải thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu mà không cần làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: 

• Sử dụng đất do mua bán, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 1/1/2008.
• Sử dụng đất do nhận mua bán, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 1/1/2008 - trước 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước 1/7/2014.

Cơ quan chức năng tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp văn bản chuyển quyền sử dụng đất hay hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Chỉ một số trường hợp vi phạm được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành mới được công nhận và cấp sổ đỏ (Nguồn: Báo điện tử Chính Phủ)

Với những thông tin mà OneHousing chia sẻ hy vọng đã giúp bạn biết điều kiện cấp sổ đỏ và cập nhật thêm 5 trường hợp đất có vướng mắc vẫn được cấp sổ đỏ theo quy định hiện hành. Hiểu được đúng và rõ ràng về loại giấy chứng nhận quyền sở hữu đất này sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bản thân.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm: 

Giải đáp: Nếu mua nhà đất chung sổ đỏ thì có bán lại được không?

5 lý do cần đặc biệt lưu tâm khi mua nhà chung sổ đỏ