Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng thế nào?

Việc mua một căn hộ chung cư có thể là một quyết định quan trọng và phức tạp, đặc biệt khi căn hộ đó chưa có sổ hồng. Sổ hồng là giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ và rất quan trọng trong việc xác định tính hợp pháp của tài sản. Theo quy định tại khoản 4 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, trừ trường hợp người mua đã yêu cầu tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, không phải lúc nào người mua cũng nhận được sổ hồng ngay sau khi nhận nhà. Trong bài viết này, OneHousing sẽ tìm hiểu về thủ tục mua nhà chưa có sổ hồng là như thế nào. Những thông tin cung cấp sẽ giúp bạn nắm bắt quy trình, đảm bảo tính pháp lý và tránh rủi ro trong quá trình giao dịch.

Trường hợp chưa có sổ hồng chung cư thì có được phép mua bán hay không ?

Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong các điều kiện để mua bán nhà ở là nhà ở phải có Giấy chứng nhận (sổ hồng), trừ khi đó là trường hợp mua bán nhà ở trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu để sử dụng). Tuy vậy, ngay cả khi nhà chưa có sổ hồng, thì bạn vẫn có thể tiến hành mua bán nhà ở thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, theo quy định tại Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 đối với trường hợp chung cư chưa có sổ hồng.

Trong thực tế, có nhiều trường hợp chưa được cấp sổ hồng chung cư, gây ra lo ngại cho người mua khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả người mua và người bán trong giao dịch mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ Xây dựng đã ra mắt Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016. Thông tư này cung cấp hướng dẫn chi tiết về quy trình chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng.

Về điều kiện chuyển nhượng

Theo quy định tại khoản 2 của Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được quy định như sau:

• Tổ chức hoặc cá nhân mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có thể chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
• Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận phải chưa được nộp cho cơ quan có thẩm quyền.

Về hình thức mua bán

Theo khoản 1 của Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, việc mua bán nhà ở phải được thực hiện thông qua việc lập hợp đồng, trong đó quy định các nội dung được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.

Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 cung cấp hướng dẫn chi tiết về quy trình chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng (Nguồn: Manminh)

Người vay mua chung cư lần đầu cần biết những gì về biên độ lãi suất thả nổi?

Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng áp dụng với cá nhân và hộ gia đình

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà ở

Theo quy định tại khoản 1 của Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên sẽ thống nhất và lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cần bao gồm các thông tin chính sau:

• Thông tin về bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng.
• Số, ngày, tháng năm của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở với chủ đầu tư.
• Giá trị chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Quy định về hướng giải quyết tranh chấp.
• Các thỏa thuận khác.

Mẫu hợp đồng có thể tham khảo theo Phụ lục số 24 được ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BXD. Các bên có thể thỏa thuận để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo sao cho phù hợp, nhưng cần đảm bảo rằng tất cả các nội dung chính như đã quy định và không vi phạm quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở. Cần lập tổng cộng 7 bản (3 bản để chủ đầu tư lưu trữ, 1 bản nộp cho cơ quan thuế, 1 bản để bên chuyển nhượng lưu trữ, 1 bản để bên nhận chuyển nhượng lưu trữ, 1 bản lưu tại cơ quan công chứng hoặc đơn vị chứng thực).

Bước 2: Thực hiện chứng thực hoặc công chứng

Đối với hộ gia đình và cá nhân, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực bao gồm các tài liệu sau:

• 7 bản chính hợp đồng mua bán nhà ở.
• Bản chính của hợp đồng mua bán nhà ở đã được ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
• Bản sao đã được chứng thực hoặc bản sao kèm theo bản chính chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực để tiến hành kiểm tra và so sánh.
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ liên quan đến tình trạng hôn nhân,...

Bước 3: Kê khai phí, thuế, lệ phí

Theo hướng dẫn được ghi trong Công văn số 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và điểm G của khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xem như là thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản. Do vậy, sau khi hai bên đã hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ phải thực hiện việc kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân cũng như đóng lệ phí trước bạ theo quy định.

 Việc kê khai thuế, phí và lệ phí được thực hiện để đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật (Nguồn: Casland)

Bước 4: Gửi hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

Theo khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, sau khi hoàn tất các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng phải gửi một bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các tài liệu sau:

• 5 bản chính của hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng.
• Bản chính của hợp đồng mua bán nhà ở đã được ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh việc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
• Bản sao đã được chứng thực hoặc bản sao kèm theo bản chính chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực để tiến hành kiểm tra và so sánh.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ và trả lại cho bên nộp hồ sơ các tài liệu sau:

• 2 bản văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã được chủ đầu tư xác nhận, trong đó bao gồm 1 bản của bên chuyển nhượng và 1 bản của bên nhận chuyển nhượng.
• Bản chính của hợp đồng mua bán nhà ở đã được ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao chứng thực của hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính của phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã được ký kết với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua từ chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở (áp dụng với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở).
• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh việc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 33 của Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên mua có trách nhiệm đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong quá trình thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cần bổ sung các tài liệu sau:

• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư.
• Bản chính của văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã được chủ đầu tư xác nhận.

 Bên mua cần tuân thủ đầy đủ quy định và nộp đúng các giấy tờ cần thiết khi làm thủ tục cấp sổ hồng (Nguồn: Casland)

Như vậy, việc mua nhà chưa có sổ hồng đòi hỏi sự cẩn trọng và hiểu biết về quy trình pháp lý. Bài viết đã cung cấp những thông tin và gợi ý quan trọng để bạn có thể tiến hành giao dịch một cách an toàn và đúng quy định. Quan trọng nhất, hãy đảm bảo rằng bạn làm việc với các chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm để kiểm tra và xác minh tính hợp pháp của giao dịch. Mua chung cư chưa có sổ hồng có thể đem lại những cơ hội đáng giá, nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro. Vì vậy, hãy luôn thận trọng, nắm bắt thông tin và tuân thủ quy định pháp luật để đảm bảo một giao dịch thành công và an toàn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm: 

Những điều cần biết về việc mua bán nhà trên giấy

Lần đầu mua nhà: Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những gì