Thị trường thứ cấp cao tầng Hà Nội tháng 2/2025: Lượng giao dịch giảm mạnh

Tháng 2/2025 chứng kiến sự sụt giảm đáng kể trong giao dịch căn hộ thứ cấp cao tầng tại Hà Nội. Trong bối cảnh lãi suất chưa hạ nhiệt và nguồn cung dồi dào, thị trường bất động sản Hà Nội chịu tác động mạnh bởi kỳ vọng điều chỉnh giá từ phía người mua. Bài viết dưới đây cung cấp những số liệu quan trọng, phân tích nguyên nhân và đưa ra dự báo cho tháng 3.

Số liệu giao dịch thứ cấp cao tầng tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City

Dữ liệu tổng hợp từ báo cáo tháng 2/2025 cho thấy thị trường thứ cấp căn hộ cao tầng tại bất động sản Hà Nội có xu hướng chững lại, đặc biệt thể hiện rõ ở hai đại dự án chủ lực là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Vinhomes Smart City

• Lượng giao dịch T2/2025: Ghi nhận 141 căn, tăng khoảng 14% (yoy) so với cùng kỳ năm ngoái.
• Biến động T3/2025: Dự kiến lượng giao dịch có thể giảm trong biên độ 5-20% so với tháng trước, do tâm lý nhà đầu tư chờ đợi giá điều chỉnh và tình hình lãi suất chưa thực sự ổn định.
• Phân khu sôi động: Các căn hộ thuộc phân khu Sapphire tiếp tục dẫn đầu về số lượng giao dịch, nhờ mức giá vừa tầm và quy hoạch tiện ích tương đối đồng bộ.
• Loại căn hộ giao dịch nhiều: Chủ yếu tập trung vào căn hộ 1-2 phòng ngủ, phù hợp nhu cầu cho thuê hoặc đầu tư trung hạn.

Giao dịch Vinhomes Smart City giảm trong tháng 2/2025 (Ảnh: Vinhomes)

Vinhomes Ocean Park

• Lượng giao dịch T2/2025: Đạt khoảng 726 căn, tăng 29% (yoy) so với cùng kỳ năm ngoái. Đây vẫn là dự án dẫn đầu về số lượng căn hộ thứ cấp sang nhượng trên toàn thị trường Hà Nội.
• Xu hướng T3/2025: Giao dịch dự báo tiếp tục giảm so với T1 (khoảng 30%) do tâm lý thận trọng về lãi suất và lo ngại giá vẫn còn cao.
• Phân khu tiêu biểu: Phân khu Sapphire Vinhomes Smart City thu hút phần lớn lượt quan tâm, với mức giá chào thứ cấp trung bình từ 33-38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), cao hơn so với đầu năm khoảng 2-3%.
• Loại hình ưa chuộng: Tương tự Vinhomes Smart City, các căn hộ 1-2 phòng ngủ tại Vinhomes Ocean Park vẫn có tính thanh khoản tốt hơn nhờ giá trị tổng thấp, dễ cho thuê, phù hợp với nhu cầu ở thực hoặc tích lũy tài sản.

Nguyên nhân giảm giao dịch thứ cấp cao tầng tại Hà Nội

Sau giai đoạn sôi động trước Tết, thị trường thứ cấp căn hộ cao tầng tại bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn chững lại. Xu hướng này chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, trong đó có tâm lý thị trường, biến động kinh tế vĩ mô và kỳ vọng của nhà đầu tư.

• Tâm lý thị trường: Thị trường bất động sản thường có xu hướng chững lại trong những tháng đầu năm khi nhà đầu tư chưa vội ra quyết định mua vào. Đối với phân khúc thứ cấp, sự e dè này càng rõ rệt hơn, khi nhiều người muốn quan sát thêm về chính sách tài chính và diễn biến giá cả trước khi tái tham gia thị trường.
• Rào cản lãi suất vay: Đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, chi phí lãi vay cao khiến họ dè dặt hơn trong việc mở rộng danh mục. Những người mua có nhu cầu ở thực cũng cân nhắc nhiều hơn về khả năng tài chính dài hạn, nhất là khi mặt bằng giá căn hộ tại một số khu vực vẫn ở mức cao.
• Kỳ vọng của nhà đầu tư: Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng thị trường bước vào một nhịp điều chỉnh. Thay vì chấp nhận mua ngay, nhiều người chọn phương án quan sát và chờ đợi cơ hội tốt hơn.
• Kinh tế vĩ mô: Nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi lựa chọn kênh đầu tư, phân bổ tài sản linh hoạt giữa nhiều lựa chọn như chứng khoán, vàng, trái phiếu thay vì dồn quá nhiều vào bất động sản như trước. Dòng tiền không còn dồi dào như giai đoạn trước đó khiến tốc độ giao dịch trên thị trường thứ cấp chậm lại.

Thị trường thứ cấp cao tầng bất động sản Hà Nội chững lại sau Tết (Ảnh: Tạp chí Tài chính)

Dự báo tháng 3: Giá căn hộ thứ cấp sẽ giữ vững hay điều chỉnh?

Thị trường căn hộ cao tầng thứ cấp tại bất động sản Hà Nội bước sang tháng 3/2025 trong bối cảnh lãi suất chưa giảm đủ sâu, tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng và nguồn cung thứ cấp ở một số dự án lớn tương đối dồi dào. Những yếu tố này dự kiến sẽ tiếp tục chi phối xu hướng giá.

Nhiều khả năng, mặt bằng giá chào bán thứ cấp ở các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City vẫn sẽ neo ở mức cao, do chủ sở hữu ít chịu áp lực tài chính hơn so với giai đoạn trước đây, cũng như kỳ vọng về giá trị tiềm năng trong trung và dài hạn. 

Nhà đầu tư cũng đang theo dõi chặt chẽ các động thái của ngân hàng về lãi suất. Nếu lãi suất cho vay mua nhà có tín hiệu hạ nhiệt, lượng giao dịch có thể ấm dần trở lại, giúp giá thứ cấp giữ vững và khó có đợt điều chỉnh đáng kể. Ngược lại, nếu thị trường vốn vẫn thắt chặt, khả năng thanh khoản sẽ tiếp tục giảm, buộc một số chủ nhà phải linh hoạt giảm giá hoặc tăng ưu đãi để tìm người mua.

Giá bán căn hộ nhiều khả năng vẫn ở mức cao trong thời gian tới (Ảnh: Hà Nội mới)

Xu hướng dòng tiền của nhà đầu tư

Trong bối cảnh thị trường thứ cấp cao tầng tại bất động sản Hà Nội đang chững lại, dòng tiền của nhà đầu tư có xu hướng phân hóa rõ rệt. Nhà đầu tư ngắn hạn hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao trở nên thận trọng hơn, thậm chí tạm ngưng kế hoạch lướt sóng để giảm rủi ro về chi phí lãi vay. Những nhà đầu tư này thường chuyển hướng dòng tiền sang kênh an toàn hơn nhằm chờ đợi dấu hiệu ổn định từ kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản.

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững lại coi giai đoạn này là cơ hội rà soát các sản phẩm tiềm năng. Họ có xu hướng chọn lọc những căn hộ có mức giá hợp lý, vị trí đẹp hoặc thuộc các dự án đã vận hành ổn định như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. 

Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư truyền thống, sở hữu nhiều căn hộ cho thuê, sẽ xem xét việc tái cơ cấu danh mục. Thay vì giữ nhiều sản phẩm có giá trị cao nhưng khó cho thuê, họ ưu tiên chuyển nhượng bớt để tập trung vào các căn hộ diện tích nhỏ, dễ lấp đầy và sinh lợi đều đặn. 

Thị trường chững lại, nhà đầu tư phân hóa (Ảnh: Reatimes)

Mặc dù lượng giao dịch thứ cấp cao tầng giảm mạnh trong tháng 2, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn cho thấy tiềm năng ổn định về dài hạn nhờ nhu cầu thực và lợi thế hạ tầng. Dự kiến, thời gian tới sẽ là thời điểm quyết định xem giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục neo cao hay có sự điều chỉnh phù hợp với nhu cầu thực tế trên thị trường bất động sản Hà Nội.

Xem thêm

Thị trường sơ cấp cao tầng TP. HCM tháng 3/2025: Vinhomes Grand Park bứt phá

Thị trường thứ cấp thấp tầng tháng 2/2025: Giao dịch lao dốc, Vinhomes Ocean Park 2-3 vẫn chiếm ưu thế