Thị trường bất động sản trầm lắng nên đầu tư thế nào?

Thị trường bất động sản chững lại có thể là khó khăn nhưng cũng có thể là cơ hội. Quan trọng là cách chúng ta nhìn nhận tích cực và tìm kiếm những cơ hội tốt trong giai đoạn này, từ đó củng cố lại việc kinh doanh và đưa ra hướng đi mới. Trong bài viết này, OneHousing sẽ phân tích thị trường và cung cấp những kinh nghiệm mua bán bất động sản trong giai đoạn trầm lắng để bạn có cái nhìn lạc quan hơn.

Biến động thị trường bất động sản trong năm 2023 

2023 là một năm “vất vả” của thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là năm ghi dấu ấn nhiều sự “chia ly” nhất với 1.286 doanh nghiệp giải thể, 80% người môi giới bất động sản phải rời ngành. Nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” trên thị trường vẫn chưa được giải quyết một cách triệt để.

Ngoại trừ phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn duy trì được sự hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài, bất động sản năm 2023 đã cho thấy sự giảm sức hút, tạm đánh mất vị trí đứng đầu trong danh mục đầu tư của khách hàng.

Dấu hiệu khó khăn của thị trường bất động sản bắt đầu bùng mạnh và dần lan rộng vào cuối năm 2022. Bước sang năm 2023, khó khăn đã bao trùm toàn thị trường. Tình trạng nhà đầu tư phải rao bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra rầm rộ. Thậm chí có nhiều chủ đầu tư dự án để bán được hàng cũng phải chấp nhận chiết khấu tới 40% giá bán.

Theo dữ liệu báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản bất động sản nửa đầu năm 2023 duy trì ở mức thấp, tuy nhiên càng về cuối năm thì tình hình càng được cải thiện.

Cụ thể, quý I có 2.700 giao dịch thành công, quý II ở mức 3.700 giao dịch. Mặc dù, quý III và IV thanh khoản đã có sự cải thiện đáng kể và tâm lý e dè của người mua cũng phần nào được gỡ bỏ, Nhưng thị trường bất động sản vẫn được đánh giá là trong trạng thái ảm đạm.

Thị trường bất động sản năm qua vẫn ở trong trạng thái ảm đạm (Nguồn: Báo Dân Tộc)

Trong bức tranh trầm lắng của bất động sản năm 2023, sự lao đao của các doanh nghiệp địa ốc là điểm nhấn đáng chú ý. Chỉ trong vòng một năm, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự ra đi của rất nhiều doanh nghiệp bất động sản. Thậm chí có doanh nghiệp phải tạm đóng cửa vì không còn tiền. 

Theo số liệu từ Tổng Cục thống kê của Bộ Kế hoạch Đầu tư, trong 11 tháng năm 2023, có tổng cộng 1.160 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Thiếu nguồn tiền hoạt động, một số chủ đầu tư còn phải phải chấp nhận bán tài sản để tiếp tục duy trì, tung hàng loạt chính sách chiết khấu khủng để kích hoạt thanh khoản.

Cùng với việc đóng cửa hay tạm dừng hoạt động, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn cũng tiến hành cơ cấu lại bộ máy, giải thể các công ty con, cắt giảm nhân sự. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cắt giảm từ 50% đến dưới 75% nhân sự, điển hình nhất có thể kể đến những cái tên như Novaland, Đất Xanh Group, Hưng Thịnh…

Khó khăn của người bán 

Câu chuyện “ép” giá trong thời điểm thị trường bất động sản trầm lắng không còn hiếm gặp, thậm chí diễn ra rất phổ biến. Nắm được thực tế khó thanh khoản của thị trường, tâm lý “người bán cần tiền gấp” cộng với kỳ vọng mua được lô đất giá hời khiến cho người mua sẵn sàng trả giá “mạnh tay”.

Nhiều người mua cho rằng, họ có nhiều cơ hội để lựa chọn bất động sản đẹp. Nếu không mua bất động sản này, họ có thể tìm kiếm và sở hữu bất động sản khác đẹp hơn. Trong khi đó, về phía người bán, khi cần đẩy hàng trong thời điểm thị trường thanh khoản yếu, cũng đồng nghĩa với việc họ đang cần tiền.

Việc trả giá bất động sản trong quá trình giao dịch đã khiến cho nhiều môi giới và chủ đất rất bức xúc.

Anh T.T (môi giới bất động sản Nam Từ Liêm, Hà Nội) bày tỏ, anh thực sự khó chịu với những trường hợp khách chỉ trả giá cho vui. Trong một lần dẫn khách đi xem nhà đất tại khu vực Nam Từ Liêm, khách ưng 2 căn nhà trong số 8 căn được xem. Khách đề nghị anh T.T làm việc với chủ nhà giảm giá 30% so với mức giá ban đầu. 

Nghe khách đề nghị như vậy, anh T.T đã thẳng thắn từ chối. “Chắc chắn không có giá bán như vậy. Nếu thiện chí, khách sẽ xem lại mức giá. Chủ nhà chỉ gia lộc khoảng 100-300 triệu đồng là may mắn lắm rồi”, anh T.T chia sẻ.

Nhiều người mua ép giá khiến người bán/môi giới bức xúc (Nguồn: CafeF)

Tương tự, chị N.H (Hải Dương) kể, chị từng đăng bán lô đất tại Cẩm Giàng với giá 1,8 tỷ đồng. Chị đang cần tiền để cho con đi du học, vì vay vốn ngân hàng sợ áp lực nên muốn bán đất đi. Về giá, lô đất này được bán thấp hơn so với mặt bằng chung tới 300 triệu đồng. Thế nhưng, khi đăng tải rao bán trên mạng, có khách sẵn sàng vào trả giá 50% giá trị lô đất.

Theo quan điểm của chị N.H, thị trường khó khăn, thanh khoản chậm nhưng không có nghĩa là người mua có thể trả giá không dựa trên cơ sở. "Tôi cho rằng, trả giá là nghệ thuật. Người mua nên trả giá văn minh, có cơ sở, chứ không thể trả cho vui, được thì mua, không được thì bỏ qua".

Ở góc độ nhìn nhận khác, anh Đ.N.M (nhà đầu tư lâu năm) cho rằng: “Người bán bức xúc là điều dĩ nhiên, nhưng thị trường là thuận mua, vừa bán. Thực tế, cũng có một số chủ đất buộc phải cắt lỗ tới 50% mới đẩy được hàng. Nhất là đối với loại hình đất nền, thanh khoản rất khó. Dù đã giảm giá 200-300 triệu đồng nhưng cũng không có người mua”.

Kinh nghiệm mua bán bất động sản khi thị trường trầm lắng

Rà soát lại danh mục sản phẩm hiện có

Lập bảng kê chi tiết những sản phẩm đang có, những căn nhà nào cần sửa chữa, nâng cấp, căn nào cần đẩy mạnh bán gấp xoay vốn,… Sắp xếp theo thứ tự ưu tiên và làm mới, đẩy nhanh việc rao bán.

Một bảng kê rõ ràng, chi tiết giúp chúng ta có cái nhìn tổng thể về toàn bộ sản phẩm đang có, từ đó đưa ra quyết định sẽ dễ dàng hơn.

Cân nhắc lại về giá cả

Về giá cả, chúng ta phải chú ý thị trường và tham khảo đối thủ. Tìm hiểu những đối thủ có cùng phân khúc, cùng địa điểm, quận huyện nơi có nhà cần bán. Đồng thời tham khảo những thông tin thị trường để biết mức tăng giảm, dòng vốn đang có còn có thể duy trì được bao lâu, từ đó đưa ra những quyết định hợp lý.

Tìm hiểu thị trường và đối thủ để đưa ra mức giá hợp lý nhất (Nguồn: Ngọc Châu Á)

Lựa chọn các phương án thay thế

Tính chất bất động sản là lâu dài, vì vậy nếu thị trường chưa có dấu hiệu khởi sắc, hãy tính toán cho phương án ngắn hạn hơn. Cho thuê hoặc sang lại có thể là phương án tối ưu trong khi chờ thị trường phục hồi. Lợi nhuận tuy sẽ không được như mong muốn, nhưng vẫn mang lại được một nguồn thu không nhỏ.

Tăng thêm ưu đãi/chương trình khuyến mãi

Ai cũng thích mua sản phẩm kèm theo những ưu đãi. Hãy trích lại một khoản tiền để làm thủ tục giấy tờ sang tên cho người mua hay sửa chữa, sơn phết lại ngôi nhà theo ý của chủ nhân mới. Bạn cũng có thể tặng nội thất như sofa, bàn ghế, máy lạnh, tivi… Những điều này có thể khiến người mua nhà vui vẻ và nhanh đồng ý hơn.

Dành thêm nhiều thời gian với người mua 

Bất động sản là tài sản thường có giá trị lớn nên không dễ để quyết định ngay lập tức. Hãy để người mua có cơ hội trải nghiệm nhiều hơn với sản phẩm mình đang bán. Dành thời gian để nói về tiện ích của căn nhà, tạo điều kiện để người mua có thể xem nhiều lần và đặt niềm tin. Hãy giữ liên lạc thường xuyên vì có có chúng ta sẽ bán được những căn khác cho họ trong tương lai.

Tăng cường quảng bá sản phẩm trên các kênh khác nhau

Khi cung nhiều - cầu ít, người mua sẽ có xu hướng tìm hiểu kỹ càng trước khi đưa ra quyết định. Nếu thời điểm này hạn chế quảng cáo thì đó là quyết định chưa chính xác. Khi người mua có nhiều cơ hội xem sản phẩm thì họ sẽ càng chú ý nhiều hơn. Dù sản phẩm của mình không phù hợp với nhu cầu của họ hiện tại nhưng họ sẽ nhớ đến và liên hệ trong tương lai khi cần.

Đa dạng kênh quảng cáo để người mua dễ dàng tiếp cận sản phẩm hơn (Nguồn: Marketing bất động sản)

Như vậy, bài viết của OneHousing đã chia sẻ những kinh nghiệm mua bán bất động sản khi thị trường trầm lắng, giúp người bán và môi giới bất động sản có thêm những phương án bán sản phẩm hiệu quả. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Cơ hội nào cho những nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản trong năm 2024?

Chiến lược đầu tư bất động sản thành công bạn nên biết