Thay đổi mục đích sử dụng đất cần đóng những loại phí gì?

Đất thổ cư là gì? Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện như nào và cần phải đóng những loại chi phí gì? Trong bài viết sau đây, OneHousing sẽ giải đáp chi tiết thắc mắc xoay quanh những vấn đề này. 

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là một thuật ngữ không chính thức để chỉ đất ở hay đất xây dựng nhà ở để sinh sống. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất ở là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, bao gồm cả phần sân vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất.

Đất ở được chia thành hai loại chính là đất ở nông thôn và đất ở đô thị.

• Đất ở nông thôn là đất ở nằm trong khu dân cư nông thôn (ONT)
• Đất ở đô thị là đất ở nằm trong khu dân cư đô thị (OĐT)

Đất thổ cư còn được gọi là đất ở (Nguồn: Luật Việt Nam)

Đất vườn tạp có chuyển đổi lên đất thổ cư được không?

Những loại đất nào có thể thay đổi mục đích sử dụng đất?

Tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ về các trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự cấp phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất để trồng rừng, đất trồng cây lâu năm, đất làm muối hoặc nuôi trồng thủy sản.
• Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác sang đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản bằng hình thức đầm, ao, hồ.
• Chuyển đổi đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và rừng sản xuất cho mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đổi đất nông nghiệp sang thành đất phi nông nghiệp.
• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu phí sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu phí sử dụng đất hoặc thuê đất.
• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không liên quan đến đất ở thành đất ở.
• Chuyển đổi đất xây dựng các công trình sự nghiệp, đất công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất phi nông nghiệp không phải là đất thương mại hoặc dịch vụ thành đất thương mại, dịch vụ; chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ và đất xây dựng công trình sự nghiệp thành đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Bên cạnh đó, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải tuân thủ chặt chẽ các quy định tài chính của pháp luật. Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ sẽ được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng.

Đất phi nông nghiệp không phải đất ở có thể chuyển đổi thành đất thổ cư theo Luật đất đai 2023 (Nguồn: CenHomes)

Những thuế, phí phải nộp khi thay đổi mục đích sử dụng đất

Tùy vào mục đích thay đổi đất sử dụng như thế nào sẽ mất lệ phí theo quy định tại Điều 05 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP. Chi tiết về mức thu lệ phí được quy định như sau:

Áp dụng mức thu 50% số tiền chênh lệch

• Trường hợp áp dụng:

Chuyển đổi từ đất ao, vườn trong cùng mảnh đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được xem là đất thổ cư theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất thổ cư. 

Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ao, vườn gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc do người đo đạc vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 tự đo sau đó tách thành nhiều thửa riêng sang đất ở.

• Công thức tính chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất = 50% x (phí sử dụng đất tính theo giá đất thổ cư – phí sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Áp dụng mức thu 100% số tiền chênh lệch

• Trường hợp áp dụng:

Chuyển đổi từ đất thổ canh/ đất nông nghiệp được Nhà nước giao sang đất thổ cư/đất ở không đòi hỏi thu tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

• Công thức tính chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất = phí sử dụng đất tính theo giá đất thổ cư – phí sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Cách áp dụng mức thu lệ phí chuyển đổi đất sử dụng tùy thuộc vào mục đích chuyển đổi đất (Nguồn: Báo Chính Phủ)

Một số loại chi phí khác

Ngoài chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn phải mất thêm một số loại phí sau:

• Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thẩm định hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất. Mức thu phí thẩm định hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Ngoài ra, người sử dụng đất có thể phải nộp thêm các khoản phí khác như: phí đo đạc, phí công chứng, phí chứng thực...

Tổng chi phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào loại đất chuyển mục đích sử dụng, diện tích đất chuyển mục đích sử dụng và giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Hướng dẫn thủ tục xin thay đổi mục đích sử dụng đất

Tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rõ ràng về trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau: 

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (ở đây là phòng Tài nguyên và Môi trường)

Bước 2: Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm như sau:

• Thẩm tra hồ sơ chuyển đổi đất;
• Thẩm định, xác minh nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
• Hướng dẫn cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật;
• Trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
• Cập nhật, chỉnh lý các cơ sở dữ liệu về đất đai, hồ sơ địa chính.

Trong với trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp lệ phí chuyển đổi) theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 4: Trả kết quả hồ sơ

Trong thời gian không quá 15 ngày, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho các cá nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

Đối với khu vực vùng sâu, vùng xa, vùng miền núi, hải đảo và biên giới, thời gian trả kết quả trong khoảng 25 ngày.

Thời gian trả kết quả hồ sơ chuyển đổi đất sử dụng là khoảng 15 đến 20 ngày (Nguồn: Luật sư 247)

Như vậy, bài viết trên đây của OneHousing đã giúp bạn đọc cập nhật một số thông tin về đất thổ cư và những khoản lệ phí phải đóng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bạn đọc nếu còn thắc mắc, liên hệ trực tiếp với OneHousing để được tư vấn trong thời gian sớm nhất. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Phân biệt đất thổ cư, đất nông nghiệp và đất ở

Chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư cần những thủ tục gì?