Tại sao giấy tờ mua bán bất động sản đã được công chứng nhưng lại bị văn phòng đất đai trả lại hồ sơ xin cấp sổ đỏ?

Không ít trường hợp người mua đã thực hiện nhiệm vụ tài chính, thanh toán toàn bộ tiền mua bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên mặc dù các giấy tờ mua bán đã được công chứng. Song văn phòng đăng ký đất đai vẫn trả lại hồ sơ xin cấp sổ đỏ của người mua. Vậy nguyên nhân của điều này là gì? Điều kiện cấp sổ đỏ là gì? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Các bước xin cấp sổ đỏ, sổ hồng khi mua nhà chỉ có giấy tờ tay?

Vì sao giấy tờ mua bán đã có công chứng nhưng vẫn bị văn phòng đăng ký đất đai trả lại?

Không thiếu những trường hợp người mua đã thanh toán toàn bộ tiền mua bán căn hộ với chủ sở hữu. Chỉ còn bước cuối là sang tên sổ đỏ để được sở hữu hoàn toàn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên tại văn phòng quản lý, đăng ký đất đai lại trả về hồ sơ sang tên sổ đỏ khiến nhiều người bức xúc.

Theo đó, trong khi thực hiện giao dịch thanh toán tiền mua/bán nhà đất, văn phòng công chứng sẽ thực hiện công chứng giấy tờ. Khi này người mua tự động mặc định rằng bên công chứng sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ pháp lý. Phải đi khi mang hồ sơ làm sổ đỏ nộp lên văn phòng nhà đất, người mua mới có thể nhận ra rằng không thể làm thủ tục sang nhượng sổ đỏ. Việc sang nhượng sẽ cần có sự hỗ trợ của chủ nhà cũ nhưng không phải ai cũng sẵn sàng giúp đỡ.

Người mua thường mặc định bên văn phòng công chứng sẽ kiểm tra hồ sơ pháp lý (Nguồn: Blog Home Next)

Lý do cho việc hồ sơ không được tiếp nhận gồm: sổ đỏ bị ghi sai diện tích đất sử dụng, thể hiện sai tài sản có trên sổ, hoặc cũng có trường hợp sau khi công chứng giấy tờ, chủ nợ vẫn còn tồn khoản thuế sử dụng đất chưa thanh toán…

Vậy điều kiện để cấp sổ đỏ là gì? Làm sao để tránh được việc bị trả lại hồ sơ khi thực hiện sang tên?

Điều kiện cấp sổ đỏ là gì?

Theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được cấp sổ đỏ trong trường hợp sau:

Trường hợp 1: Chủ nhà, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất

• Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất trước thời điểm ngày 01/07/2014
• Có hộ khẩu tại địa phương và có hoạt động sản xuất kinh tế tại vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, đặc biệt khó khăn
• Được UBND cấp xã xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không xảy ra tranh chấp tại thời điểm nộp hồ sơ làm sổ đỏ

Trong đó, theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất sử dụng ổn định là việc sử dụng mảnh đất cho một mục tiêu nhất định kể từ khi bắt đầu sử dụng đến khi cấp sổ, được quy định tại một trong số các giấy tờ sau:

• Biên lai nộp thuế nhà đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp
• Giấy tờ xác nhận đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa phương có đất
• Giấy tờ giao, cấp nhà đất của cơ quan, tổ chức Nhà nước
• Giấy tờ mua bán nhà
• Bản đồ, sổ mục, tài liệu về đất qua các thời điểm
• Bản kê đăng ký nhà có xác nhận của UBND

Xác nhận đất ổn định là yếu tố quan trọng trong việc xem xét, cấp sổ đỏ (Nguồn: Thư viện Pháp luật)

Trường hợp 2: Chủ nhà phải nộp tiền sử dụng đất

• Chủ hộ cần sử dụng đất ổn định trước ngày 01/07/2004 và không có hoạt động vi phạm pháp luật về đất
• Được UBND xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, sử dụng đất

Hồ sơ làm sổ đỏ gồm những gì?

Bước 1: Thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm 2014, các bên giao dịch cần chuẩn bị: 

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính 

Bao gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Bước 3: Nộp hồ sơ

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký theo mẫu
• Hợp đồng chuyển nhượng
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
• Tờ khai thuế thu nhập, thuế trước bạ
• Các giấy tờ khác (nếu có)

Nộp hồ sơ tại: 

• Văn phòng đăng ký đất đai thuộc cấp huyện, quận, thị xã…
• Nộp tại UBND cấp phường xã nơi có đất.

Trên đây là thủ tục, hồ sơ làm sổ đỏ bạn cần nắm rõ (Nguồn: OneHousing)

Làm thế nào để tránh bị trả lại hồ sơ làm sổ đỏ khi mua bán bất động sản?

Để đảm bảo quyền lợi của bản thân khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, cả hai bên người mua và người bán có thể thỏa thuận, bổ sung thêm các điều khoản vào trong hợp đồng như:

• Không thể hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu đất sau khi công chứng, trong thời gian 7 ngày tính từ ngày bên mua thông báo tới bên bán, bên bán cần có nhiệm vụ hoàn trả lại số tiền và được xem như vi phạm hợp đồng. Bên bán cần chịu trách nhiệm, đền bù (nếu có)
• Người mua cần tìm hiểu kỹ về người bán, về mảnh đất đang được giao dịch để tránh mất tiền oan.

Người mua có thể thỏa thuận với người bán, thêm các điều khoản ràng buộc vào hợp đồng (Nguồn: Master KEY Training)

Trên đây là lý giải cho việc giấy tờ đã công chứng nhưng vẫn bị trả lại hồ sơ khi thực hiện xin cấp lại sổ đỏ. Hy vọng rằng những thông tin về hồ sơ làm sổ đỏ trên sẽ giúp cho bạn trong việc hoàn tất thủ tục mua căn hộ.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Đất ở 20 năm không có tranh chấp có được cấp sổ đỏ không?

Có bao nhiêu người được đứng tên trên sổ đỏ? Quyền hạn như thế nào?