Tại sao đất có sổ đỏ nhưng không được cấp phép xây dựng?

Trong thực tế quản lý đất đai tại Việt Nam, tình trạng đất có sổ đỏ nhưng không được cấp phép xây dựng là một vấn đề đáng chú ý. Để hiểu rõ hơn về nguyên nhân của tình trạng này, cần phải xem xét sâu hơn vào cơ chế quản lý đất đai, quy hoạch xây dựng, và các văn bản pháp luật liên quan.

Trong bài viết này, OneHousing sẽ tìm hiểu về các trường hợp dẫn đến việc đất không được phép xây dựng, qua đó giúp bạn hiểu rõ thêm về một khía cạnh của quản lý đất đai.

Những điều kiện cần đáp ứng để cấp phép xây dựng

Nghị định số 15/2021/NĐ-CP do Chính phủ ban hành đã cung cấp các quy định chi tiết về việc quản lý các dự án đầu tư xây dựng. Theo nội dung của Nghị định này, các điều kiện liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng được đề cập trong Điều 41 vơi những điểm đáng chú ý sau:

• Đối với các khu vực mà chưa có quy hoạch đô thị, hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, xây dựng khu chức năng, việc xem xét cấp giấy phép xây dựng sẽ dựa trên quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành liên quan hoặc quy chế quản lý kiến trúc, hoặc văn bản được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng.
• Đối với các công trình trong dự án đầu tư xây dựng không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng, và các công trình trong dự án đầu tư do một chủ đầu tư tổ chức xây dựng có quy mô nhỏ hơn 5ha (hoặc nhỏ hơn 2ha đối với nhà chung cư), thì quy hoạch phân khu xây dựng sẽ được xem xét để cấp giấy phép xây dựng.
• Đối với các công trình xây dựng có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng, ngoài các yêu cầu đặc thù từ chủ đầu tư, còn phải có kết luận về việc đáp ứng các yêu cầu về an toàn công trình, tuân thủ tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật từ hồ sơ thiết kế xây dựng.

Những quy định này là cơ sở để đảm bảo tính an toàn và tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật trong quá trình thực hiện các công trình xây dựng.

Nghị định 15/2021/NĐ-CP đã nêu rõ những quy định liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng trong các dự án đầu tư xây dựng (Nguồn: Vietnamnet)

Giải đáp: Khi nào thu hồi sổ đỏ, sổ hồng đã cấp?

Các trường hợp đất không được phép xây dựng

Dựa theo quy định tại Khoản 3 Điều 12 của Luật Xây dựng năm 2014, các hành vi bị nghiêm cấm trong quá trình xây dựng bao gồm:

• Các công trình được xây dựng trong khu vực mà pháp luật cấm xây dựng.
• Công trình xây dựng chiếm lấn hành lang bảo vệ của các công trình liên quan đến quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, cũng như các khu vực có giá trị lịch sử và văn hóa được bảo vệ theo quy định của pháp luật.
• Các công trình xây dựng trong các khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, ngoại trừ các công trình xây dựng nhằm khắc phục tình trạng này.

Những quy định về đất có sổ đỏ nhưng không được cấp phép xây dựng

Đối với nhà ở cần phải cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công

Theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi và bổ sung thêm bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, có 4 trường hợp sau đây mà chủ đầu tư phải đảm bảo có giấy phép xây dựng trước khi bắt đầu thực hiện công việc xây dựng căn nhà:

• Nhà ở riêng lẻ tại các khu vực đô thị (bao gồm nội thành và ngoại thành của thành phố; nội thị và ngoại thị của thị xã; cũng như thị trấn). Trừ khi nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng và thuộc vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, có quy mô dưới 7 tầng, và nằm trong khu vực có quy hoạch đô thị, xây dựng điểm dân cư nông thôn, hoặc xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ được xây dựng tại khu vực bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa.
• Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, với quy mô từ 7 tầng trở lên.

Theo quy định tại Điều 3 của Nghị định 53/2017/NĐ-CP, các loại tài liệu hợp pháp liên quan đến đất đai được sử dụng để cấp giấy phép xây dựng bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của các Luật đất đai, bao gồm Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003.
• Các dạng tài liệu có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ (sổ hồng) nhưng vẫn chưa được cấp, gồm: Các loại tài liệu được nêu tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 … hoặc giấy xác nhận từ UBND cấp xã và đã được cơ quan đăng ký đất đai địa phương xác nhận đủ điều kiện để cấp sổ đỏ (sổ hồng).

Như vậy, để có thể được cấp giấy phép xây dựng, yêu cầu có sổ đỏ (hoặc sổ hồng), tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất và chứng minh quyền sở hữu nhà ở. Ngoài ra, trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở theo quy định, có thể sử dụng giấy xác nhận từ UBND của xã, phường, thị trấn và đã được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận rằng đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, nhằm đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Theo quy định hiện nay, đất không có sổ đỏ vẫn được cấp phép xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện (Nguồn: Vietnamnet)

Đối với loại nhà ở được miễn giấy phép xây dựng

Dựa theo sự điều chỉnh tại khoản 2 của Điều 89 trong Luật Xây dựng năm 2014, được bổ sung và sửa đổi bởi khoản 30 của Điều 1 trong Luật Xây dựng năm 2020, những trường hợp sau đây sẽ được miễn giấy phép xây dựng trước khi tiến hành khởi công:

• Những dự án xây dựng nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, nằm trong phạm vi các khu đô thị đang được đầu tư xây dựng, hoặc các dự án xây dựng nhà ở riêng lẻ đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước phê duyệt.
• Các công trình nhà ở riêng lẻ tại vùng nông thôn, có quy mô dưới 7 tầng và nằm trong khu vực không thuộc phạm vi quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, xây dựng khu chức năng đã được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước phê duyệt.
• Các dự án nhà ở riêng lẻ tại các khu vực miền núi và hải đảo, nằm trong phạm vi không thuộc quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Các trường hợp này sẽ được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình và cá nhân) được phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ, tuy nhiên cần tuân thủ các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật.

Trong bài viết trên, OneHousing đã tìm hiểu về nguyên nhân tại sao đất có sổ đỏ nhưng không được cấp phép xây dựng. Qua đó, bạn có thể thấy rằng sự hạn chế về quy hoạch, môi trường, và pháp lý là những yếu tố quan trọng dẫn đến việc đất không được phép xây dựng. Việc duy trì quy hoạch đô thị, bảo vệ môi trường và đảm bảo an ninh nguồn đất là những ưu tiên hàng đầu của chính quyền và các cơ quan có thẩm quyền. Những quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý đất đai và bảo vệ nguồn tài nguyên quý báu của đất nước.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm: 

Quy định về thủ tục thu hồi sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng

Mua đất chưa có sổ đỏ có được phép công chứng hay không?