Mua đất chưa có sổ đỏ có được phép công chứng hay không?

Những giao dịch, mua bán liên quan đến nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro vì hồ sơ, thủ tục, trình tự phức tạp. Mua đất chưa có sổ đỏ sẽ gồm 2 trường hợp: Thứ nhất là nhà đất hình thành trong tương lai, thứ hai là nhà đất lẻ. 

Vậy khi mua đất chưa có sổ đỏ có được phép công chứng hay không? Theo dõi bài viết của OneHousing để có câu trả lời chuẩn chỉnh.

Có được phép chuyển nhượng khi đã mua đất chưa có sổ đỏ? 

Nếu mua đất chưa có sổ đỏ, nghĩa là không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và nhà ở gắn liền với đất thì sẽ nằm 1 trong 2 trường hợp: 

• Trường hợp 1: Loại đất đó không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ
• Trường hợp 2: Mặc dù đủ điều kiện nhưng chưa làm sổ đỏ hoặc chưa được cấp sổ đỏ

Căn cứ vào khoản 1 Điều 188 thuộc Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất chỉ có quyền chuyển nhượng đất khi đáp ứng những điều kiện sau đây:

• Đất phải có sổ đỏ
• Đất không xảy ra tình trạng tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không xảy ra tình trạng bị kê biên bảo đảm cho quá trình thi hành án
• Đất còn nằm trong thời hạn sử dụng đất

Dựa vào những căn cứ trên có thể kết luận, đối với những người đã mua đất chưa có sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng nếu đất trong trường hợp đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì người sử dụng được phép chuyển nhượng nếu có nhu cầu cũng như được cấp sổ đỏ ngay trước thời điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Không được phép chuyển nhượng đất nếu mảnh đất đó không có sổ đỏ. (Nguồn: Địa ốc Thịnh Vượng)

Bạn có biết: 6 trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ?

Mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không?

“Mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không?” hiện là thắc mắc của không ít người đang sở hữu đất không có giấy chứng nhận ( hay còn gọi sổ đỏ). Dựa vào điều 42, 41 và 40 của Luật công chứng năm 2014 đã quy định rõ về hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng gồm có:

• Phiếu yêu cầu công chứng cần ghi rõ họ tên, địa chỉ của người yêu cầu công chứng, danh mục giấy tờ và nội dung cần công chứng; họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, tên tổ chức hành nghề công chứng; thời gian, thời điểm tiếp nhận hồ sơ
• Dự thảo giao dịch, hợp đồng
• Người yêu cầu công chứng nộp bản sao giấy tờ tùy thân
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định và bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng, sở hữu trong giao dịch, hợp đồng có liên quan đến tài sản đó
• Bản sao các giấy tờ khác liên quan đến giao dịch, hợp đồng mà pháp luật quy định cần phải có

Dựa vào những quy định trên, khi đi công chứng cần phải đem theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, câu trả lời cho thắc mắc: "Mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không?" là: Nếu không có sổ đỏ thì văn phòng công chứng sẽ không thực hiện công chứng hợp đồng. 

Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ có giá trị pháp lý khi và chỉ khi được chứng thực, công chứng theo quy định của pháp luật. Ngược lại, nếu hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực thì sẽ không có giá trị về mặt pháp lý.

Quy trình thủ tục khi mua bán nhà đất chưa có giấy chứng nhận

Trình tự, thủ tục mua bán đối với nhà đất chưa có sổ đỏ như sau:

Thứ nhất, đăng ký cấp sổ đỏ 

Khi thực hiện thủ tục đăng ký thì cần phải chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:

• Mẫu đơn đăng ký xin cấp sổ đỏ.
• Một trong các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 100 Luật Đất đai 2013.
• Một trong các loại giấy tờ được quy định tại điều 34, 33, 32, 31 thuộc Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
• Đối với những trường hợp đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc nhà ởcần phải có sơ đồ nhà ở, sơ đồ công trình xây dựng
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, giấy nộp thuế,...

 Thứ hai, công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bạn cần phải chuẩn bị các giấy tờ để thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng:

• Giấy chứng nhận liên quan đến quyền sử dụng đất
• Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu đã có
• Bản sao hộ khẩu của hai bên và CMND hoặc CCCD
• Giấy xác nhận độc thân hoặc kết hôn
• Bản sao một số loại giấy tờ khác theo quy định của pháp luật

Thứ ba, kê khai nghĩa vụ tài chính 

Các giấy tờ liên quan gồm có:

• Tờ khai liên quan đến thuế thu nhập cá nhân
• Tờ khai liên quan đến lệ phí trước bạ (nộp bản chính)
• Bản chụp sổ đỏ và có chữ ký cam kết của các bên liên quan vào bản chụp
• Hợp đồng chuyển nhượng liên quan đến quyền sử dụng đất

Thứ tư, nộp hồ sơ để sang tên sổ đỏ

Một số giấy tờ liên quan cần có trong bộ hồ sơ này:

• Đơn đăng ký biến động
• Bản gốc của sổ đỏ
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được đem đi công chứng

Thứ năm, bước cuối cùng là trả kết quả 

• Kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ thì thời gian trả kết quả là không quá 10 ngày
• Thời gian trả kết quả đối với các vùng sâu, vùng xa, vùng có kinh tế khó khăn có thể kéo dài thêm 10 ngày

Mẫu đơn đăng ký xin cấp sổ đỏ. (Nguồn dichvuluatsuhanoi).

Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Như đã nói, rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ là tình trạng khó có thể tránh khỏi. Vậy rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ mà bạn có thể gặp phải gồm những gì? 

Không thể xác minh một cách chính xác nguồn gốc của đất 

Không xác minh chính xác nguồn gốc của đất chính là rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ mà bạn sẽ gặp phải. Tức là, nếu không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn sẽ không tài nào biết được chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Người mua sẽ không thể biết được mảnh đất mình mua có nằm trong tình trạng bị lấn chiếm không, có nằm trong quy hoạch không hay thậm chí có bị thu hồi không,... Do đó, người mua sẽ khó tránh khỏi rủi ro này và có thể đối mặt những tình huống xấu về mặt pháp lý.

Không xác minh chính xác nguồn gốc của đất chính là rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ. (Nguồn: Cafeland)

Dễ xảy ra tình trạng tranh chấp đất

Mặc dù đã trả tiền nhưng khi không đăng ký quyền sử dụng đất bạn cũng không có quyền sử dụng đất hoàn toàn. Trong trường hợp không có sổ đỏ, giấy tờ biên nhận, hợp đồng, tài liệu thông tin mảnh đất rất dễ xảy ra tình trạng tranh chấp đất và khó có thể chứng minh được đó là mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình.

Bài viết của OneHousing là lời giải đáp cho câu hỏi: “Mua đất chưa có sổ đỏ có được phép công chứng hay không?”. Bạn cần phải nắm rõ trình tự, thủ tục và pháp lý để tránh xảy ra những tình huống không đáng có, ảnh hưởng đến quyền lợi về sau. Qua bài viết trên, mong rằng bạn đọc sẽ nắm bắt được kiến thức cơ bản để áp dụng vào thực tiễn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Lưu ý khi mua bán chung cư mini có sổ đỏ

Nhà có diện tích dưới 20m2 liệu được cấp sổ đỏ không?