Quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở cụ thể như thế nào?

Với sự phát triển kinh tế và đô thị, việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở đã trở thành một vấn đề mà nhiều người dân quan tâm. Quy định về hạn mức chuyển đổi được đặt ra nhằm đảm bảo việc sử dụng đất được hợp pháp, hiệu quả, và không gây ra những vấn đề xã hội hoặc môi trường nghiêm trọng. Điều này đặc biệt quan trọng tại các đô thị lớn, nơi áp lực sử dụng đất và nhu cầu về đất ở ngày càng gia tăng.

Hạn mức chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định như thế nào?

Dựa theo quy định tại Điều 15 của Luật Đất đai 2013, nhà nước đã xác định hạn mức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất theo các loại đất khác nhau. Hạn mức sử dụng đất bao gồm hạn mức cung cấp đất cho mục tiêu nông nghiệp, đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Điều 129 của Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về hạn mức cung cấp đất nông nghiệp. Theo đó, hạn mức cung cấp đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho từng hộ gia đình hoặc cá nhân tham gia trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp được quản lý như sau:

• Tại khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thể cung cấp không quá 3 héc ta cho mỗi loại đất;
• Tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác, hạn mức cung cấp không quá 2 héc ta cho mỗi loại đất.

Tại Điều 44 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân được áp dụng trong các trường hợp như nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất, hoặc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Theo đó, hạn mức nhận chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất từ rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình và cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp như sau:

• Tại khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long, không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất.
• Tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác, không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất.

Như vậy, hộ gia đình và cá nhân có thể nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hạn mức quy định tại Điều 44 để sử dụng cho mục đích nông nghiệp, và hạn mức này được áp dụng theo từng loại đất và vùng khu vực cụ thể. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về hạn mức chuyển đổi đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Pháp luật hiện tại không có quy định cụ thể về hạn mức chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở (Nguồn: Thuvienbatdongsan)

Quy trình, thủ tục xin cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ vào đâu để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành?

Dựa theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai 2013, quy trình chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào các yếu tố sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước.
• Nhu cầu sử dụng đất thường được thể hiện qua các yếu tố như dự án đầu tư, đơn xin thuê đất, giao đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không chỉ dựa trên nhu cầu của người sử dụng đất mà còn phải căn cứ vào quyết định mục đích sử dụng đất của Nhà nước, được thể hiện thông qua các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cũng như kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Tất cả những quyết định này đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo Điều 59 của Luật Đất đai 2013, quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

• UBND cấp tỉnh sẽ quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức.
• UBND cấp huyện sẽ quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân. Trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang mục đích thương mại hoặc dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên, cần có sự chấp thuận bằng văn bản từ UBND cấp tỉnh trước khi đưa ra quyết định.
• Lưu ý: UBND cấp huyện và cấp tỉnh không có quyền ủy quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho bất kỳ ai.

UBND cấp huyện sẽ quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân (Nguồn: Luatbatdongsan)

Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền?

Dựa vào quy định tại khoản 1 của Điều 57 trong Luật Đất đai 2013, để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải có sự phê duyệt từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các trường hợp này bao gồm:

• Chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, hoặc đất làm muối;
• Chuyển đổi đất từ trồng cây hàng năm khác sang đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức đầm, ao, hồ, đất nuôi trồng thủy sản nước mặn;
• Chuyển từ đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đổi loại đất từ nông nghiệp sang loại đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đổi đất từ phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao và thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đổi loại đất từ phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đổi từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng cho mục đích công cộng với mục đích sản xuất, kinh doanh, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất dịch vụ, thương mại, chuyển đổi từ đất dịch vụ, thương mại, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 của Điều này, người sở hữu đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Hơn nữa, cách thức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở phải có sự phê duyệt từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Nguồn: Vneconomy)

Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở có phải đóng tiền sử dụng đất không?

Theo Điều 5, Khoản 2 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

• Khi chuyển đổi từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở, hoặc từ đất với nguồn gốc là đất vườn, ao gắn với nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng, hoặc do đơn vị vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc để tách thành các thửa đất riêng để sử dụng làm đất ở, mức thu tiền sử dụng đất sẽ bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng của cơ quan có thẩm quyền.
• Khi chuyển đổi đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao và không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, mức thu tiền sử dụng đất sẽ là 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là một phần quan trọng của hệ thống pháp luật đất đai, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa và sự gia tăng không ngừng về nhu cầu đất ở. Chính quy định này giúp bảo vệ nguồn đất nông nghiệp quý báu và đảm bảo sự bền vững của nguồn cung ứng thực phẩm, đồng thời cũng tạo điều kiện cho phát triển đô thị và cải thiện chất lượng cuộc sống của cư dân.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp có làm nhà kính để xây dựng nhà ở có thể bị phạt không?

Sử dụng đất không đúng mục đích có được cấp đổi sổ đỏ?