Quy định về các căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo luật Đất đai mới

Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Theo đó, Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi đáng chú ý về các căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhằm phù hợp với thực tế giá đất thị trường, đảm bảo công bằng và minh bạch. 

Pháp lý đất đai: Quy định về các căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024

Theo Điều 155 của Luật Đất đai 2024, việc tính tiền thuê đất dựa trên 05 căn cứ sau đây:

• Diện tích đất cho thuê: Số tiền thuê đất phụ thuộc vào diện tích đất được sử dụng.
• Thời hạn cho thuê đất, thời hạn gia hạn sử dụng đất: Số năm thuê đất và thời gian gia hạn sử dụng đất ảnh hưởng đến tổng số tiền thuê.
• Đơn giá thuê đất: Số tiền mỗi đơn vị diện tích đất, hoặc giá đất trúng đấu giá nếu có.
• Hình thức cho thuê đất: Cách Nhà nước thu tiền thuê đất, có thể là hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê.
• Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất của Nhà nước: Những chính sách ưu đãi về tiền thuê đất từ phía Nhà nước.

Cũng theo Luật Đất đai 2024, việc tính tiền sử dụng đất bao gồm:

• Diện tích đất được giao, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất: Tính đến diện tích đất thực tế sử dụng.
• Giá đất theo quy định tại Điều 159 và Điều 160 của Luật: Các quy định về giá đất cụ thể.
• Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước: Ưu đãi từ Nhà nước đối với tiền sử dụng đất.

Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể được xác định theo Điều 160 Luật Đất đai 2024:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Quyết định giá đất đối với nhiều trường hợp, bao gồm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, thu hồi đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, và xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Quyết định giá đất đối với nhiều trường hợp, giống như Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi đáng chú ý về các căn cứ tính tiền sử dụng đất (Nguồn: Thanh Niên)

Có những phương pháp định giá đất nào theo Luật Đất đai năm 2024?

Theo Khoản 5, Điều 158 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, về việc quy định các phương pháp định giá đất như sau:

Phương pháp so sánh: Điều chỉnh mức giá của các thửa đất cùng mục đích sử dụng, tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Sử dụng thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường và đã trúng đấu giá, sau khi loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Phương pháp thu nhập: Thu nhập ròng bình quân năm trên diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi tại các ngân hàng do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ.

Phương pháp thặng dư: Tính toán bằng cách trừ tổng chi phí phát triển ước tính từ tổng doanh thu phát triển ước tính của thửa đất, khu đất.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Sử dụng giá đất trong bảng giá đất, nhân với hệ số điều chỉnh giá đất xác định thông qua so sánh với giá đất thị trường.

Quy định bổ sung: Chính phủ có thể quy định phương pháp định giá đất khác, khi chưa được quy định tại các điểm a, b, c, và d, sau khi có sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Những quy định trên sẽ hữu ích để xác định giá đất theo các tiêu chí và phương pháp rõ ràng, đồng thời tạo ra sự minh bạch và công bằng trong quá trình định giá đất theo Luật Đất đai năm 2024.

Thông tin về giá đất, giá thuê đất, và giá thuê mặt bằng được sử dụng để áp dụng các phương pháp so sánh, thặng dư, và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất. Các dữ liệu này được lấy từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, hoặc từ các nguồn như giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng, giá đất đã sử dụng để thu nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, và giá đất chuyển nhượng cũng như giá thuê đất, giá thuê mặt bằng đã thành công trên thị trường trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước.

Khi thực hiện phương pháp so sánh và thặng dư, việc lựa chọn thửa đất so sánh được ưu tiên theo thứ tự tương đồng về vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, kích thước, hình thể, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá. Điều này giúp đảm bảo tính duy nhất và chính xác trong quá trình định giá đất, tạo nên một phương pháp đánh giá đất hiệu quả và đáng tin cậy.

Thời điểm chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất gần nhất được xác định, với sự cân nhắc về khoảng cách và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính cấp xã, huyện, tỉnh. Quy định chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh cũng được thực hiện.

Để thực hiện tốt Luật Đất đai 2024, cần có sự nỗ lực của cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, cũng như sự giám sát của dư luận và các tổ chức xã hội (Nguồn: Điện tử luật sư)

Trong quá trình xây dựng, điều chỉnh, và bổ sung bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm việc lập dự án và nộp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước ngày 1/6 của năm xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt dự án trước ngày 15/6 của năm tương ứng. Quy trình này đảm bảo tính duy nhất và hiệu quả trong quản lý giá đất, đồng thời giúp định rõ thời gian và trách nhiệm của các cơ quan quản lý, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình quản lý và thực hiện chính sách đất đai một cách có hiệu quả.

Đồng thời, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng công bố dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh trong 30 ngày để thu thập ý kiến từ cơ quan, tổ chức, và cá nhân liên quan. UBND cấp tỉnh sẽ chỉ đạo hoàn thiện bảng giá đất và công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm, cập nhật vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Luật Đất đai 2024 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Các quy định mới về các căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ góp phần tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi, khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 cũng bảo vệ quyền lợi của người dân, đặc biệt là những người có đất không có giấy tờ, đất cấp sai thẩm quyền, đất bị thu hồi. Để thực hiện tốt Luật Đất đai 2024, cần có sự nỗ lực của cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, cũng như sự giám sát của dư luận và các tổ chức xã hội.

Xem thêm

Hoạt động đầu tư bất động sản hứa hẹn tăng mạnh trong năm 2024?

Thị trường bất động sản thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài