Quy định bàn giao nhà chung cư, người mua cần nắm chắc

Bàn giao nhà chung cư là vấn đề quan trọng khi giao dịch mua bán bất động sản căn hộ trong nhà chung cư. Đây là căn cứ để xác lập việc thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà của chủ đầu tư với khách hàng. Chính vì vậy, người mua cần tìm hiểu kỹ và chi tiết quy định bàn giao nhà chung cư để giúp bảo vệ quyền lợi của mình trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư. 

Điều kiện để bàn giao căn hộ chung cư

Trường hợp công trình xây dựng đã hoàn thành theo tiến độ  

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có trách nhiệm chỉ được bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi việc xây dựng nhà, công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật - xã hội đã hoàn thành theo tiến độ đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung trong khu vực. 

Đối với trường hợp bàn giao nhà thô thì toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó cần phải được hoàn thiện.

Như vậy, việc đảm bảo hoàn thành xây dựng công trình nhà chung cư là điều kiện đầu tiên để có thể thực hiện việc bàn giao nhà cho khách hàng.

Trường hợp công trình nhà chung cư đã được nghiệm thu 

Theo Khoản 1 Điều 124 Luật Xây dựng 2014 (được bổ sung bởi Luật Xây dựng 2020) việc bàn giao công trình nhà chung phải đảm bảo:

- Đã hoàn tất nghiệm thu công trình theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;

- Bảo đảm các yếu tố an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng…

Bàn giao nhà chung cư phải đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật

(Nguồn: Landsoft)

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 123 Luật Xây dựng 2014, nhà chung cư hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi đã được nghiệm thu đảm bảo các yêu cầu về thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định.

Theo đó, người giám sát thi công xây dựng phải thực hiện việc nghiệm thu công trình xây dựng trong thời gian không quá 24 giờ kể từ khi nhận được đề nghị nghiệm thu từ nhà thầu thi công. Trường hợp người giám sát không đồng ý nghiệm thu phải thông báo lý do bằng văn bản cho nhà thầu thi công. Việc nghiệm thu phải được lập và báo cáo thành biên bản theo quy định của pháp luật.

Như vậy, theo các quy định nêu trên thì khi nhận bàn giao nhà, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản kết quả nghiệm thu do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Nếu chủ đầu tư không đưa ra được giấy tờ chứng minh đã hoàn thành công tác nghiệm thu thì chủ đầu tư đó chưa thực hiện đủ các quy định của pháp luật hiện hành.

Hồ sơ bàn giao cho bên mua nhà

Phụ lục IX Nghị định 06/2021/NĐ-CP, danh mục hồ sơ bàn giao nhà chung cư phục vụ cho quản lý, vận hành, bảo trì công trình sẽ được bàn giao cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ chung cư, bao gồm:

- Quyết định phê duyệt dự án xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

- Báo cáo kết quả khảo sát công trình xây dựng.

- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được xác nhận bởi chủ đầu tư và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.

- Bản vẽ hoàn công.

- Các kết quả kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu trong quá trình thi công, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư và các tài liệu khác có liên quan.

- Hồ sơ quản lý chất lượng thiết bị lắp đặt công trình.

- Quy trình khai thác, vận hành, bảo trì công trình.

- Hồ sơ giải quyết nếu xảy ra sự cố công trình.

- Biên bản nghiệm thu các hạng mục công trình đã hoàn thành. Phụ lục nếu còn các tồn tại cần khắc phục, sửa chữa.

- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng.

Hồ sơ bàn giao giữa nhà thầu thi công và chủ đầu tư

Khoản 3 Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014 quy định, khi bàn giao căn hộ chung cư, nhà thầu thi công phải bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho chủ đầu tư gồm các tài liệu liên quan đến căn hộ:

- Bản vẽ hoàn công

- Quy trình hướng dẫn vận hành

- Quy trình bảo trì công trình

- Danh mục phụ tùng, thiết bị, vật tư dự trữ thay thế…

Quá trình bàn giao căn hộ phải cung cấp đầy đủ giấy tờ hồ sơ liên quan

(Nguồn: Việt Nam mới)

Hồ sơ từ chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị chung cư

Khoản 4 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD quy định, hồ sơ bàn giao giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư bao gồm 02 bộ sao y từ bản chính:

- Bản vẽ hoàn công.

- Lý lịch vật tư lắp đặt công trình.

- Quy trình khai thác, vận hành, bảo trì công trình.

- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu nhà chung cư của cơ quan chuyên môn.

- Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe cụ thể các khu vực.

Kinh nghiệm khi bàn giao nhà chung cư Vinhomes lần đầu nên biết

Quy trình bàn giao căn hộ chung cư chuẩn nhất

Quy trình bàn giao căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng được thực hiện theo một quy trình chuẩn để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của hai bên, bao gồm các bước: 

• Bước 1: Lập danh sách, lựa chọn và tiếp nhận các căn hộ đủ kiều kiện bàn giao 

• Chuẩn bị sẵn biên bản bàn giao nhà, thông báo tới các khách hàng đủ tiêu chuẩn bàn giao, hoàn tất hồ sơ mua bán trước khi bàn giao căn hộ.

• Bước 2: Thực hiện thủ tục bàn giao nhà chung cư cho khách 

• Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ hồ sơ theo yêu cầu
• Các bên cùng kiểm tra, đối chiếu, giải đáp thắc mắc và thỏa thuận các điều khoản hợp đồng

Cùng tiến hành kiểm tra căn hộ: đầy đủ các hạng mục, chất lượng, số lượng,...

• Bước 3: Ký biên bản xác nhận đồng ý/không đồng ý bàn giao

• Bên mua sẽ ký xác nhận đồng ý hoặc không đồng ý việc bàn giao. Biên bản này là cơ sở để bảo vệ quyền lợi các bên trước pháp luật.

Các bước kiểm tra căn hộ cần có khi nhận bàn giao nhà

• Sử dụng phụ lục hoặc bảng mô tả chi tiết căn hộ để đánh dấu tình trạng các trang thiết bị đã kiểm tra.
• Kiểm tra hệ thống điện: Khu vực bảng điện trung tâm căn hộ thường nằm ở sau cửa chính ra vào căn hộ và tùy thiết kế để có từng lộ dây phù hợp.
• Kiểm tra hệ thống nước: Áp lực nước có mạnh quá hay yếu quá không? Hệ thống thoát nước có tốt không? Các vị trí tường có hiện tượng bị thấm không?
• Kiểm tra sàn gạch có chắc chắn không? Hệ thống các cửa có trượt và khít không? Độ phẳng màu sơn như thế nào? Trần có phẳng không? Lan can có chắc chắn không? Đã có thiết bị báo cháy chưa? 
• Kiểm tra diện tích căn hộ, chiều rộng, chiều dài các phòng (nếu sai lệch thì chỉ chấp nhận không quá 2%).
• Nhận chìa khóa và bàn giao nhà.

Cần kiểm tra kỹ tất cả các hạng mục trước khi nhận bàn giao nhà chung cư

(Nguồn: Nguyễn Mạnh Ninh)

Trên đây là toàn bộ những quy định bàn giao nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam. Hy vọng với những chia sẻ ở trên, người mua nhà sẽ không phải đối diện với các rủi ro khi nhận bàn giao nhà chung cư từ chủ đầu tư.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Cập nhật mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội mới nhất 2023

Những điều cần lưu ý khi vay ngân hàng bằng hợp đồng mua bán chung cư