Phân tích quy định chỉ được, bán thuê 5 căn nhà/năm: Tác động và giải pháp

Gần đây, dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã diễn ra. Trong đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất việc quy định cá nhân kinh doanh chỉ có thể bán hoặc thuê từ 3 - 5 nhà ở hoặc căn hộ trong vòng một năm. Quy định này có ý nghĩa gì đối với luật đất đai 2024, đồng thời những tác động đến các thủ tục mua bán bất động sản như thế nào? Hãy tìm hiểu thông tin để có được cái nhìn cụ thể nhất với bài viết dưới đây.

Đề xuất cá nhân chỉ có thể bán hoặc thuê từ 3 - 5 căn nhà/năm từ Bộ Xây dựng

Đề xuất của Bộ Xây dựng về việc xác định các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ đang làm mưa làm gió trong cộng đồng doanh nhân và nhà đầu tư. Theo khoản 3, điều 9 của Bộ Luật Bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ sẽ không cần phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải tuân thủ một số tiêu chí cụ thể, bao gồm việc kê khai và nộp thuế theo quy định của Chính phủ. 

Tuy nhiên, những yếu tố và tiêu chí để xác định đâu là đối tượng cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ vẫn chưa được cụ thể và rõ ràng. Do đó, trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2023, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất về các phương án để xác định đối tượng này.

Cụ thể, theo phương án thứ nhất, để được xem là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, cá nhân phải bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê từ 3 đến 5 căn nhà, căn hộ trong vòng một năm. Bên cạnh đó, họ có thể bán, chuyển nhượng, cho thuê từ 5 đến 10 công trình hoặc xây dựng 5 - 10 phần diện tích sàn tại công trình trong vòng một năm.

Phương án thứ hai xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ dựa trên diện tích đất. Theo đó, ở khu vực đô thị, đối tượng này có thể bán hoặc cho thuê thuộc quyền sở hữu, sử dụng với diện tích từ 1.000 m2 đến 2.000 m2. Riêng ở khu vực nông thôn, diện tích sẽ từ 3.000m2 đến 5.000m2.

Đối với phương án thứ ba, cá nhân được xem là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ nếu họ đầu tư xây dựng từ 2 tầng trở lên và có dưới 20 căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở (Khoản 3, Điều 57). Họ cũng có thể bán hoặc cho thuê các căn nhà được thừa kế hoặc nhận từ các tổ chức, gia đình hoặc cá nhân khác.

Những tác động của đề xuất mới nhất từ Bộ xây dựng đến thị trường bất động sản

Đề xuất mới nhất từ Bộ Xây dựng về việc giới hạn số lượng căn nhà mà cá nhân được phép bán, cho thuê trong một năm đang gây ra những tranh cãi và phản ứng từ cộng đồng. Nguyên nhân do đề xuất này nếu được phê duyệt sẽ tạo ra một loạt các tác động đáng kể đến thị trường bất động sản.

Được ghi nhận bởi báo VnExpress, độc giả Quang Tan đã lập luận rằng việc hạn chế số lượng bất động sản mà cá nhân có thể mua sẽ dẫn đến sự mất cân bằng trong thị trường bất động sản. Theo anh, điều này sẽ khiến người ta tập trung mua nhà ở khu vực trung tâm sầm uất thay vì các khu vực ngoại ô chưa phát triển. Các hành vi này có thể đẩy giá nhà ở các quận trung tâm lên cao, gây áp lực cho những người có thu nhập thấp. Không những vậy, hệ lụy còn bao gồm cả tình trạng thiếu hụt nhà ở và tăng khả năng các nhà môi giới, cò đất đầu cơ bất động sản.

Tác động của Đề xuất từ Bộ Xây dựng đến thị trường bất động sản (Nguồn: VnExpress)

Ngoài ra, một độc giả khác là bạn Quocdat cũng chỉ ra tác động từ quy định này có thể dẫn đến một số hậu quả không mong muốn. Chẳng hạn như việc các "cò" lướt sóng bất động sản tìm cách tránh thuế và thực hiện các giao dịch không chính thống. 

Quy trình thực hiện công chứng ủy quyền mua bán được thực hiện giữa "cò" và chủ nhà, nghĩa là chủ nhà chuyển toàn bộ quyền mua bán cho "cò" mà không thực hiện việc chuyển tên trên sổ đỏ. Sau khi "cò" tìm được người mua, họ mới tiến hành thủ tục công chứng chuyển tên sổ đỏ. Điều này có thể ảnh hưởng đến tiền thuế của Nhà nước, cũng như đem lại những hậu quả không mong muốn cho thị trường bất động sản nói chung.

Do đó, có thể thấy rằng, dù có mục tiêu làm rõ và kiểm soát thị trường bất động sản, việc thực hiện các biện pháp hạn chế về số lượng bất động sản mua bán, cho thuê cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Điều này tránh gây ra những tác động phụ không mong muốn và đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong thị trường.

Giải pháp cho đề xuất chỉ được bán, thuê 5 căn nhà/năm

Trong bối cảnh đề xuất hạn chế số lượng căn nhà mỗi cá nhân được phép bán hoặc cho thuê mỗi năm đang gây ra nhiều tranh cãi, độc giả của VnExpress đã đưa ra một số ý kiến đề xuất các giải pháp thay thế nhằm đảm bảo tính công bằng và hiệu quả cho thị trường bất động sản.

Ý kiến đề xuất từ dành cho thị trường bất động sản (Nguồn: Báo Lao động)

Độc giả Buiphuongttt cho rằng cần phải rạch ròi rõ ràng giữa kinh doanh và cá nhân bán nhà vì nhu cầu cá nhân. Thay vì áp đặt các hạn chế về số lượng căn nhà được bán, có thể cân nhắc lập biểu thuế đặc biệt cho các giao dịch bất động sản có tính chất lướt sóng hoặc đầu cơ. Điều này có thể tạo ra cơ chế tự điều chỉnh trên thị trường, đảm bảo không gây ảnh hưởng cho những người có nhu cầu thực sự.

Trong khi đó, bạn đọc Đô Năm Trăm cũng đề xuất áp đặt mức thuế cao hơn cho các giao dịch bất động sản có tính chất lướt sóng hoặc đầu cơ. Bằng cách này, không chỉ tạo ra nguồn lực tài chính cho Nhà nước mà còn tạo ra áp lực kinh tế đối với những nhà đầu tư chỉ muốn tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn từ thị trường bất động sản. Tiền thuế có thể được sử dụng để tái đầu tư vào các dự án nhà ở giá rẻ, giúp giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo và cải thiện đô thị.

Như thế, bài viết đã phân tích đề xuất từ Bộ Xây dựng nhằm giúp khách hàng có cái nhìn rõ ràng nhất về tác động của đề xuất đến Luật đất đai 2024 và các thủ tục mua bán bất động sản. Hy vọng với những thông tin trên, bạn sẽ có thêm góc nhìn mới đối với đề xuất này.

Xem thêm

Bất động sản T3/2024: Vì sao nên tranh thủ mua nhà lúc này?

Lời khuyên từ tỷ phú: Nên mua nhà hay thuê nhà?