Phải làm gì khi hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu hóa?

Bạn đang hoang mang vì hợp đồng mua bán nhà đất vừa được ký kết bỗng dưng bị tuyên bố vô hiệu hóa? Tình trạng này có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng về quyền lợi và tài sản của bạn. Bài viết sau của OneHousing sẽ hướng dẫn bạn đọc cách giải quyết khi gặp phải tình huống nêu trên.

Pháp lý nhà ở - Hợp đồng mua bán nhà đất

Giải thích khái niệm hợp đồng mua bán nhà đất

Pháp lý nhà ở - Khái niệm “hợp đồng mua bán nhà đất” là gì? (Nguồn: Cafeland)

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông thường, trong đó, bên bán cam kết giao nhà và các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu về căn nhà đó cho bên mua. Ngược lại, bên mua có trách nhiệm nhận nhà và thanh toán số tiền đã thỏa thuận theo phương thức ghi trong hợp đồng.

Để thiết lập tính hiệu lực, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập bằng văn bản và có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nước hoặc được chứng thực bởi Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, trừ khi có các quy định khác từ pháp luật. Trong trường hợp nhà được sở hữu chung, việc bán nhà phải có sự đồng thuận bằng văn bản từ tất cả các chủ sở hữu.

Một số quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất

Đầu tiên, theo quy định tại Điều 430 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán nhà đất là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản nhà ở cho bên mua và bên mua thanh toán tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở hoặc nhà để sử dụng vào mục đích khác sẽ tuân thủ theo các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật nhà ở và các quy định khác liên quan.

Thứ hai, hợp đồng mua bán tài sản còn quy định một số nội dung quan trọng như giá và phương thức thanh toán. Theo Điều 433 của Bộ luật Dân sự 2015, giá và phương thức thanh toán sẽ được các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu giữa các bên.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định giá và phương thức thanh toán, thỏa thuận của các bên phải tuân thủ quy định đó. Nếu không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng, giá sẽ được xác định theo giá thị trường và phương thức thanh toán sẽ tuân theo tập quán địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

Các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất (Nguồn: VnEconomy)

Thứ ba, đối với thời điểm chịu rủi ro, nhất là khi liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, theo Điều 441 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán sẽ chịu rủi ro cho đến khi thủ tục đăng ký được hoàn tất. Ngược lại, bên mua sẽ chịu rủi ro kể từ thời điểm thủ tục đăng ký hoàn thành, trừ khi phát sinh các thỏa thuận khác.

Thứ tư, về việc thanh toán mua chậm hoặc mua dần, theo Điều 453 của Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua thanh toán chậm hoặc trả dần tiền mua sau khi nhận tài sản. Bên bán giữ quyền sở hữu đối với tài sản cho đến khi bên mua thanh toán đủ số tiền hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác.

Hợp đồng thanh toán mua chậm hoặc mua dần phải được lập thành văn bản, bên mua được quyền sử dụng tài sản trong thời gian thanh toán, mặc dù phải chịu rủi ro trong thời kỳ sử dụng.

Thứ năm, Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên bán có quyền chuộc lại tài sản đã bán cho bên mua sau một thời hạn nhất định. Thời hạn này do hai bên tự thỏa thuận và không được quá 05 năm đối với bất động sản kể từ ngày bàn giao tài sản.

Bên bán có quyền chuộc lại tài sản bất cứ lúc nào trong thời hạn đã thỏa thuận, nhưng phải thông báo trước cho bên mua trong một khoảng thời gian hợp lý. Giá chuộc lại tài sản sẽ dựa trên giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa hai bên.

Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được phép chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho người khác và phải chịu trách nhiệm về rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quyền chuộc lại tài sản mang lại lợi ích cho cả bên bán và bên mua. Bên bán có cơ hội lấy lại tài sản nếu có nhu cầu, trong khi bên mua có thể yên tâm rằng họ sẽ không bị mất quyền sở hữu tài sản một cách bất ngờ.

Hướng giải quyết khi hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu hóa

Hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu hóa, cần phải làm gì? (Nguồn: VnEconomy)

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao dịch mua bán đất) phải được công chứng và chứng thực theo quy định của pháp luật Việt Nam. Do đó, trong trường hợp hai bên thực hiện giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay (không được công chứng hoặc chứng thực) và xảy ra việc tranh chấp, Tòa án có thể tuyên bố giao dịch mua bán nhà đất này là vô hiệu.

Quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

• Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cho tặng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được chứng thực hoặc công chứng dấu đỏ. Trường hợp ngoại lệ duy nhất là giao dịch bất động sản được thực hiện bởi tổ chức kinh doanh bất động sản (theo quy định tại điểm b khoản này).
• Hợp đồng cho thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản được chứng thực hoặc công chứng dấu đỏ theo yêu cầu của các bên.

Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch dân sự bị vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng như ban đầu và hoàn trả cho nhau tất cả những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật, các bên sẽ phải bồi thường bằng giá trị thành tiền.

Như vậy, trong trường hợp hợp Tòa án tuyên hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu thì các bên phải “khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau tất cả những gì đã nhận”. Điều này có nghĩa là:

• Bên mua sẽ trả lại phần nhà đất cho bên bán.
• Bên bán sẽ hoàn trả lại số tiền mà bên mua thanh toán trước đó. Số tiền này không phải là số tiền mà bên bán đã nhận từ bên mua, mà là số tiền được xác định dựa trên giá trị thị trường của nhà đất tại thời điểm Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất là vô hiệu. Điều này giúp đảm bảo sự công bằng trong việc áp dụng pháp luật và bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên liên quan.

Tổng kết chung, bài viết trên của OneHousing đã cung cấp cho bạn đọc những thông tin cần thiết về cách giải quyết tình huống hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu hóa. Hy vọng những thông tin này sẽ giúp bạn bảo vệ được quyền lợi của mình một cách chính đáng trong quá trình đầu tư vào bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Có cần thiết phải công chứng hợp đồng mua bán nhà? Chi phí công chứng là bao nhiêu?

Các thuật ngữ cần hiểu chính xác trong hợp đồng mua bán nhà chung cư lần đầu