Những thủ tục pháp lý khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Chuyển nhượng bất động sản là quá trình phức tạp đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ các quy định pháp lý nhà ở. Đối với những người bán nhà, người mua có kế hoạch sử dụng vốn vay từ ngân hàng, thủ tục pháp lý trở thành một phần quan trọng và không thể bỏ qua. Cùng OneHousing nghiên cứu những thủ tục pháp lý khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng là gì ngay trong bài viết sau.

Trước khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng, cần lưu ý những gì?

Những điều cần lưu ý khi bán nhà cho người vay ngân hàng (Nguồn: Thẩm định giá tài sản)

Bán nhà cho người mua vay ngân hàng là một giao dịch mua bán nhà đất, trong đó người mua sử dụng khoản vay từ ngân hàng để thanh toán cho người bán. Giao dịch này có thể diễn ra theo hai hình thức:

Bán nhà theo hình thức trả góp

• Người mua vay vốn ngân hàng để thanh toán cho người bán theo hình thức trả góp hàng tháng.
• Ngân hàng sẽ giữ sổ đỏ nhà đất cho đến khi người mua thanh toán đầy đủ khoản vay.
• Lãi suất vay vốn ngân hàng sẽ do người mua chịu trách nhiệm thanh toán.

Bán nhà theo hình thức thế chấp

• Người mua vay vốn ngân hàng và sử dụng chính căn nhà sắp mua để thế chấp cho khoản vay.
• Sau khi hoàn tất thủ tục vay vốn, người mua sẽ thanh toán cho người bán.
• Ngân hàng sẽ giữ sổ đỏ nhà đất cho đến khi người mua thanh toán đầy đủ khoản vay.
• Lãi suất vay vốn ngân hàng sẽ do người mua chịu trách nhiệm thanh toán.

Ngoài ra, trước khi tiến hành bán nhà cho người vay cần hàng, cần lưu ý những điều sau:

Kiểm tra kỹ năng lực tài chính của người mua

• Yêu cầu người mua cung cấp các giấy tờ chứng minh thu nhập, tài sản và khả năng trả nợ vay ngân hàng.
• Tham khảo ý kiến của ngân hàng về khả năng vay vốn của người mua.
• Xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng vay vốn ngân hàng của người mua.

Rõ ràng về giá bán nhà

• Định giá nhà đất một cách hợp lý dựa trên giá thị trường và tình trạng thực tế của căn nhà.
• Trao đổi cởi mở với người mua về giá bán và các khoản phí liên quan đến giao dịch.
• Ghi rõ ràng giá bán nhà trong hợp đồng mua bán.

Chuẩn bị đầy đủ tất hồ sơ pháp lý nhà ở

• Sổ đỏ/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất.
• Giấy tờ chứng minh cá nhân của chủ nhà.
• Các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp (nếu có).
• Giấy tờ pháp lý chứng minh tình trạng hôn nhân.
• Giấy tờ nhà đất (nếu có).

Lựa chọn những phương thức thanh toán an toàn, hiệu quả

• Ưu tiên thanh toán qua ngân hàng để đảm bảo an toàn và minh bạch.
• Ghi rõ ràng phương thức thanh toán, thời gian thanh toán và các khoản phí liên quan trong hợp đồng mua bán.
• Không nhận thanh toán bằng tiền mặt hoặc séc không có giá trị.

Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý:

• Tìm hiểu kỹ về ngân hàng mà người mua vay vốn để đảm bảo uy tín và an toàn.
• Cẩn thận với các trường hợp lừa đảo trong giao dịch mua bán nhà đất.
• Tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản (đặc biệt là những đối tác hàng đầu như OneHousing) để được tư vấn và hỗ trợ.

Bán nhà cho người mua vay ngân hàng có thể mang lại nhiều lợi ích cho cả hai bên. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý những điểm trên để đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn và hiệu quả.

Những thủ tục pháp lý khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Những thủ tục về pháp lý nhà ở khi tiến hành bán nhà cho người mua vay ngân hàng (Nguồn: Online Bank)

Người mua tiến hành làm thủ tục vay vốn ngân hàng

Khách hàng muốn vay vốn cần cung cấp hồ sơ theo các điều khoản quy định của ngân hàng. Danh sách hồ sơ bao gồm:

• Hồ sơ cá nhân: Bao gồm CMND/CCCD, giấy tờ liên quan đến hôn nhân hoặc xác nhận tình trạng độc thân, sổ hộ khẩu hoặc tạm trú…
• Hồ sơ liên quan đến mục đích vay vốn: Gồm giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán, các chứng từ thanh toán, chứng nhận quyền sử dụng nhà và hồ sơ pháp lý liên quan đến bất động sản định mua.
• Hồ sơ về nguồn thu nhập và khả năng trả nợ: Bao gồm BHYT do công ty cấp, hợp đồng lao động, sao kê tài khoản ngân hàng (tiền lương) trong 3 - 6 tháng gần nhất hoặc các tài liệu chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.

Lưu ý:

• Ngân hàng chỉ xem xét vay tối đa 70% giá trị hợp đồng mua bán.
• Một số ngân hàng có thể áp dụng hạn mức vay từ 85 - 90%, nhưng điều này có thể đi kèm với các yêu cầu và lãi suất vay cao hơn.
• Ngân hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ và tiến hành xét duyệt khi đủ điều kiện.

Tiến hành đặt cọc cho quá trình chuyển nhượng nhà đất

Trước khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn sẽ tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ liên quan đến bất động sản và hướng dẫn khách hàng xem xét chúng.

Sau khi hồ sơ được xác nhận là hợp lệ, nhân viên tư vấn sẽ kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, bao gồm các quy định về phạt cọc, tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thời gian ký hợp đồng mua bán, công chứng và thời gian bàn giao.

Khách hàng sẽ nhận được số tiền đặt cọc từ người mua trong khoảng thời gian từ 7 đến 15 ngày trước khi công chứng, số tiền cọc có thể dao động từ 30 đến 100 triệu đồng, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên.

Lưu ý:

Chủ nhà cần là người được ghi tên trong hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới để nhận tiền đặt cọc. Nếu người mua muốn gửi người khác thực hiện thì cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.

Làm hồ sơ chuyển nhượng

Khi đã đặt cọc xong, người tư vấn sẽ hướng dẫn bên bán và bên mua thực hiện việc lập đơn chuyển nhượng.

Lưu ý: Địa chỉ của khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng bất động sản phải là địa chỉ mới nhất được cập nhật trên sổ hộ khẩu.

Khách hàng sẽ gửi toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư trong trường hợp bất động sản chưa có giấy tờ sở hữu để có thể lấy giấy hẹn. Sau đó, sẽ quay lại để lấy đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận bởi chủ đầu tư sau 5 ngày làm việc.

Tiếp theo, sẽ tiến hành sao chép 02 bộ hồ sơ gốc (để nộp cho cơ quan công chứng và cơ quan thuế).

Ký hợp đồng tại cơ quan công chứng

Sau khi đơn đề nghị chuyển nhượng được phê duyệt, bên bán cùng bên mua và ngân hàng đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán.

Hồ sơ và thủ tục công chứng bao gồm:

• Pháp lý của bên mua và bên bán: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (nếu có thay đổi địa chỉ), giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy chứng nhận tài sản, hợp đồng lao động ngoài nước, giấy chứng nhận cư trú,...
• Hồ sơ pháp lý căn hộ gốc với chủ đầu tư.

Hãy chuẩn bị đầy đủ, chuyên viên tư vấn sẽ hỗ trợ để hai bên hoàn tất thủ tục một cách nhanh chóng và an toàn.

Tiến hành khai kê, đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Đóng thuế TNCN là một trong những bước quan trọng khi bán bất động sản (Nguồn: Không gian công nghệ)

Sau khi ký hợp đồng mua bán, ngân hàng sẽ giữ lại toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc bất động sản. Sau đó, ngân hàng sẽ cùng chuyên viên tư vấn sẽ đại diện người bán đi đóng thuế TNCN. Hồ sơ sẽ bao gồm:

• Giấy ủy quyền cho đơn vị đóng thuế (bản công chứng)
• Giấy tờ bất động sản gốc (bản sao)
• Hồ sơ đề nghị chuyển nhượng
• Bản công chứng hợp đồng mua bán
• Giấy hẹn đóng tiền tư kho bạc nhà nước

Sau khi hoàn tất việc đóng thuế, ngân hàng và chuyên viên tư vấn sẽ đến cơ quan thuế để lấy giấy đóng tiền và sau đó nộp tiền qua kho bạc.

Sau khi nộp tiền tại kho bạc và nhận hoá đơn đỏ, họ sẽ sao chép thêm 01 bản photo và đưa lại cho cơ quan thuế. Sau đó, lấy tờ khai thuế gốc và mang về đưa cho chủ nhà mới (người mua).

Chủ đầu tư dự án xác nhận hoàn tất quá trình chuyển nhượng

Trong trường hợp bất động sản chưa có sổ, ngân hàng và nhóm tư vấn sẽ nộp toàn bộ hóa đơn thuế cùng với hồ sơ gốc cho phòng chuyển nhượng của chủ đầu tư. Mục tiêu là để họ cung cấp giấy xác nhận cho việc chuyển nhượng nhà đất cho khách hàng mới. Chủ đầu tư sẽ đưa ra phiếu hẹn trong khoảng 10 ngày để khách hàng mới đến nhận.

Trong trường hợp đã có sổ đỏ, người mua có thể tự mang hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể ủy quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên địa phương.

Ngân hàng tiến hành giải ngân cho người bán

Sau khi sổ đỏ được sang tên cho người mua, người mua sẽ tiến hành công chứng hồ sơ vay tại ngân hàng.

Chuyên viên tín dụng tại ngân hàng sẽ thực hiện việc đăng ký thế chấp tại phòng Tài nguyên địa phương, cập nhật thông tin bổ sung cho trang sổ là đã thế chấp bởi ngân hàng (thời gian từ 3 - 5 ngày). Sau khi hoàn tất, ngân hàng sẽ mở phong tỏa tài khoản và cho phép khách hàng rút toàn bộ số tiền và sử dụng như bình thường.

Đây là quy trình thông thường cho việc bán nhà với việc khách hàng sử dụng dịch vụ vay ngân hàng. Tuy nhiên, quy trình có thể thay đổi tùy thuộc vào kinh nghiệm và quy trình xử lý hồ sơ của từng địa phương cũng như từng đơn vị tín dụng.

Hy vọng bài viết trên đã giúp bạn làm rõ những lưu ý và thủ tục pháp lý  nhà ở khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng không?

Giá trị pháp lý của hợp đồng 3 bên mua nhà