Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng không?

Trước tiên, để dự báo được những tiềm ẩn rủi ro, cũng như đánh giá lợi ích của việc bán nhà cho người mua vay ngân hàng, bạn cần hiểu rõ quy trình thủ tục thông thường của giao dịch này.

1. Tham khảo các bước bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Bước 1: Khách mua nhà sẽ làm hồ sơ vay vốn ngân hàng

Hồ sơ vay vốn ngân hàng gồm có: 

- Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, sổ hộ khẩu hoặc KT2.

- Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mau bán, giấy chứng nhận quyền sở hữu, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán và hồ sơ pháp lý của nhà đất sắp mua.

- Hồ sơ chứng minh nguồn thu nhập: Hợp đồng lao động, sao kê tài khoản ngân hàng từ 3 tháng đến 6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.

Một số lưu ý:

- Mức vay tối đa được ngân hàng xét duyệt là 70% tổng giá trị hợp đồng.

- Nếu được phê duyệt hạn mức 85% đến 90%, có thể bạn sẽ phải chịu lãi suất cao hơn hoặc điều kiện vay khắt khe hơn. 

Bước 2: Đặt cọc mua bán

Chuyên viên tư vấn kiểm tra giấy tờ bất động sản một cách chi tiết và hướng dẫn khách mua xem xét giấy tờ. Với hồ sơ hợp lệ, chuyên viên tư vấn kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký hợp đồng mua bán công chức, thời gian bàn giao.

Người mua nhà tiến hành đặt cọc cho người bán trước thời điểm công chứng khoảng 7-15 ngày, số tiền cọc có thể là 30-100 triệu đồng hoặc tuỳ hai bên thoả thuận.

Chủ nhà phải là người đứng tên trên hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới được nhận cọc. Nếu không phải chủ nhà đứng tên, cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.

Bước 3: Làm đơn chuyển nhượng

Ngay khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn sẽ hướng dẫn các bên làm đơn chuyển nhượng. Cần lưu ý, địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu.

Trường hợp căn nhà được bán là chung cư chưa ra sổ đỏ, người bán nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư để lấy giấy hẹn. Sau khoảng 5 ngày, không kể ngày lễ, Tết, đơn đề nghị chuyển nhượng này sẽ được chấp thuận bởi chủ đầu tư. Người bán tiến hành photo 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế). 

Bước 4: Ký hợp đồng công chứng

Sau khi lấy đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận thì 3 bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) đi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Trong hợp đồng bắt buộc phải có nội dung:

+ Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch tiền mua nhà cho bên bán;

+ Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay tiền mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch;

+ Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản cho bên chủ nhà, chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của chủ nhà nhưng phong toả khoản tiền này (tức là chủ nhà đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng).

Hồ sơ thủ tục công chứng như sau:

- Pháp lý bên mua và bên bán: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối), giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tài sản riêng, giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài

- Hồ sơ mua bán căn hộ gốc với chủ đầu tư

Chuyên viên tư vấn nên liên hệ với phòng công chứng và ngân hàng để 2 bên tới làm thủ tục nhanh gọn và an toàn.

Bước 5: Đóng thuế thu nhập

Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất. Các hồ sơ cần có bao gồm:

• Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng);
• Bản sao hồ sơ gốc;
• Đơn đề nghị chuyển nhượng;
• Hợp đồng mua bán công chứng.
• Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc, từ 5-7 ngày không kể ngày nghỉ lễ, Tết.

Bước 6: Sau khi đóng thuế

Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn lên cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền. Lấy hóa đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về, photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản photo. Lấy tờ thuế đưa và đưa tờ khai thuế gốc mang về cho chủ nhà mới.

Bước 7: Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng

Với trường hợp dự án chưa ra sổ, ngân hàng và chuyên viên tư vấn nộp toàn bộ hoá đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho bên phòng chuyển nhượng của chủ đầu tư để chủ đầu tư ra giấy xác nhận căn hộ đã được chuyển nhượng cho khách hàng mới, bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận.

Trong trường hợp dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người bán cầm hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.

Bước 8: Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ

Sau khi chủ đầu tư ra giấy xác nhận chuyển nhượng cho khách mua mới hoặc khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất được sang tên cho người mua, người mua sẽ công chứng hồ sơ vay (tại ngân hàng). Nhân viên tín dụng sẽ đi đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chấp ngân hàng, quá trình này diễn ra khoảng 3-5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong toả tài khoản cho chủ nhà và chủ nhà có thể rút toàn bộ số tiền ra sử dụng bình thường.

Trên đây là những nội dung tư vấn về chủ đề bán nhà cho người mua vay ngân hàng không được đăng tải trên website của Luật Minh Khuê để bạn đọc có thể tham khảo.

2. Một số vướng mắc khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Căn cứ vào 8 bước thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng như trên, người bán xác định một số vướng mắc thường gặp như sau: 

Thứ nhất, thời gian nhận tiền bán nhà sẽ lâu hơn thông thường. Thời gian chờ ngân hàng giải ngân thường kéo dài từ 2 tuần tới 2 tháng.

Thứ hai, trong quá trình cập nhật đăng bộ sang tên, ngôi nhà có thể vướng tranh chấp, phải đo vẽ lại bản vẽ mới và cấp sổ mới mới được sang tên. 

3. Bán nhà cho người mua vay ngân hàng: xu hướng phổ biến hiện nay, nhiều lợi ích cho người bán

Sau tất cả những hướng dẫn thủ tục bên trên và lường trước về những vướng mắc của giao dịch trong trường hợp này, có thể thấy rằng việc bán nhà cho người mua vay ngân hàng là xu hướng tất yếu hiện nay mà chủ nhà không thể bỏ qua. Bởi, khả năng tiếp cận nhiều khách hàng hơn, nhà sẽ nhanh được thanh khoản hơn. 

Mặt khác, thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng có sự tham gia của ngân hàng nên thông tin được minh bạch, rõ ràng; tiến độ thanh toán giao dịch được đảm bảo an toàn, không lo ngại chuyện người mua thiếu tiền hay giam tiền.

Một lợi ích khá nữa đó là chủ nhà hoàn toàn yên tâm khi  nhận tiền đảm bảo từ ngân hàng mà không lo kiểm đếm phức tạp hay xảy ra rủi ro. Bạn được nhận tiền ngay trong tài khoản ngân hàng đứng tên mình, không cần lo ngại việc tìm nơi cất giữ số tiền quá lớn.

4. Vấn đề được quan tâm: Bán nhà cho người mua vay ngân hàng thì giá tính thuế là bao nhiêu? 

Theo tư vấn từ các trang luật, việc mua bán nhà đất mà bên mua vay ngân hàng bằng cách thế chấp chính căn nhà sắp mua không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất. Cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế liên quan khi chuyển nhượng bất động sản này sẽ căn cứ vào giá bán trên hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng. Mức giá này do người mua và người bán tự thoả thuận với nhau mà không bị chi phối bởi ngân hàng.

Nếu bạn là chủ nhà và đang cần bán BĐS, lời khuyên là nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng. Về tình hình chung, vay ngân hàng để sở hữu những tài sản có giá trị lớn như nhà, ô tô,...không còn quá xa lạ như chục năm trước. Tâm lý “sợ nợ” hay “chờ đủ tiền mới mua nhà” giờ đây đang dần được xóa bỏ trước những giải pháp cho vay được “may đo” khớp với nhu cầu của cả người mua và người bán. Đặc biệt là khi những giải pháp này được cung cấp trọn gói bởi những đơn vị uy tín về bất động sản có hợp tác chiến lược với ngân hàng lớn như OneHousing và Techcombank. Bạn có thể tham khảo một số ưu đãi dưới đây: 

• Người mua dễ dàng vay nhanh đến 50% giá trị tài sản mà không cần chứng minh nguồn thu. Đồng thời, người mua được tiếp cận hạn mức cấp trước, phê duyệt nhanh, tỷ lệ cho vay cao nhất thị trường, cũng như hỗ trợ nối khoản vay. 
• Người bán có thể bán được nhanh, thu tiền ngay không cần chờ đợi, hỗ trợ thủ tục trọn gói giúp giao dịch diễn ra nhanh chóng và giản tiện. 

Với tệp khách hàng trải rộng, lực lượng môi giới chuyên nghiệp và giải pháp tài chính được “may đo" khớp từng nhu cầu - dịch vụ trọn gói từ OneHousing giúp chủ nhà nhanh chóng thanh khoản và nhận tiền ngay. Tùy từng thời điểm, OneHousing còn triển khai các ưu đãi dành cho các chủ nhà, ví dụ như tặng 100% phí công chứng khi giao dịch qua OneHousing.

Chi tiết xem thêm tại đây