Những quy định mới nhất về việc mua nhà ở hình thành trong tương lai

Luật kinh doanh bất động sản đã có một số thay đổi và điều chỉnh quan trọng liên quan đến việc mua và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cùng OneHousing tìm hiểu về những quy định mới này trong bài viết sau đây.

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Theo như quy định tại khoản 4 điều 3 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là những dự án đang trong quá trình xây dựng, chưa thể nghiệm thu để đi vào sử dụng. 

Nhà ở hình thành trong tương lai (Nguồn: VietnamBiz)

Điều này có nghĩa là, khác với những căn nhà hiện có, những căn nhà dự kiến trong tương lai có thể chưa tồn tại trong thực tế. Đây là tình huống mà nhà phát triển bất động sản tiên đoán và rao bán trước các dự án, công trình, nhằm cung cấp cơ hội cho người mua "đặt cọc" một khu đất mới và trước tiên thu tiền từ người mua để sử dụng cho việc xây dựng dự án.

Những quy định mới nhất về việc mua nhà ở hình thành trong tương lai 

Đặt cọc ban đầu

Dựa trên quy định tại khoản 5 điều 23 của Luật kinh doanh bất động sản, khi nhà ở hình thành trong tương lai chưa đạt đủ điều kiện để kinh doanh như có giấy phép xây dựng, giấy chứng minh quyền sử dụng đất,.. thì người mua chỉ cần đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc cho thuê. Hợp đồng đặt cọc phải rõ ràng ghi giá bán hoặc giá thuê mua, cũng như diện tích sàn xây dựng trong công trình. 

Người mua chỉ cần đặt cọc tối đa 5% (Nguồn: Cafeland)

Quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của người mua hoặc thuê mua, kiểm soát thời điểm và mức đặt cọc từ chủ đầu tư, đồng thời tránh tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc để lạm dụng vốn hoặc gian lận trong việc thiết kế dự án để chiếm đoạt tài sản.

Tiến độ thanh toán

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã cập nhật những quy định mới về thanh toán tiền mua và bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

• Người mua thanh toán đợt đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.
• Những lần thanh toán tiếp theo tùy thuộc vào tiến độ xây dựng, nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà (quy định mới cũng bổ sung phần diện tích sàn xây dựng).
• Trong trường hợp các tổ chức thuộc bên bán có vốn đầu tư nước ngoài thì tỷ lệ thanh toán tối đa là 50% giá trị hợp đồng.
• Nếu người mua chưa nhận được sổ hồng, tỷ lệ thanh toán không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại sẽ được thanh toán sau khi bên mua nhận được sổ hồng. 

Người mua thanh toán đợt đầu tối đa 30% giá trị nhà ở (Nguồn: Người quan sát)

Những quy định mới về pháp lý nhà ở hình thành trong tương lai về hình thức thuê mua như sau:

• Thanh toán lần đầu không quá 3% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.
• Các lần thanh toán tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng cho đến khi bàn giao nhà, nhưng tổng số tiền thanh toán trước không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở trong tương lai.
• Số tiền còn lại sẽ được tính thành tiền thuê và trả cho bên cho thuê mua trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận. 

Những quy định mới này giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua và bên thuê mua, đồng thời giảm áp lực tài chính đối với người thuê mua nhà ở và công trình xây dựng trong tương lai. 

Điều kiện để đưa vào kinh doanh

Để được kinh doanh những căn nhà ở hình thành trong tương lai, chủ sở hữu phải tuân thủ các điều kiện theo quy định tại điều 55, Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

• Phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thi công đã được cấp phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền, giấy phép xây dựng (nếu cần) và giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án. Đối với các căn nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp dành cho mục đích ở trong tương lai, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của tòa nhà đó.
• Trước khi bán hoặc cho thuê căn nhà dự kiến trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc căn nhà đủ điều kiện để được bán hoặc cho thuê mua. 

Các cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh/thành phố sẽ đưa ra văn bản trả lời về việc chủ sở hữu có đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua hay không trong vòng 15 ngày. Trường hợp không đủ điều kiện, lý do phải được nêu rõ.  

Trên đây là những cập nhật về quy định mới nhất của việc mua nhà ở hình thành trong tương lai. OneHousing hy vọng bạn đọc sẽ có thêm nhiều thông tin hữu ích thông qua bài viết này.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Làm thế nào để tránh rủi ro khi sang tên mua nhà?

4 trường hợp nhà đất không có sổ đỏ vẫn được sang tên