Nhà ở xã hội 'hợp túi tiền' với người thu nhập thấp

Nếu chỉ tính riêng việc có nhà ở xã hội vừa túi tiền thì thị trường ở Việt Nam đã vận hành rất tốt. Hầu hết các hộ gia đình đều có nhà ở với giá chấp nhận được so với mặt bằng giá của các quốc gia có cùng trình độ phát triển. Tuy nhiên, hình thái phát triển nhà ở hiện nay đang tạo ra nhiều bất cập và người dân không có được cuộc sống chất lượng cao ở khu vực thành thị. 

Những vai trò được xem là khiêm tốn của nhà ở xã hội

Thực tế của TP.HCM và cũng giống với các thành phố khác trên cả nước là mức giá của nhà ở xã hội hiện tại cũng đang rất cao và nguồn cầu quá hạn chế. Theo số liệu trên trang web của Sở Xây dựng TPHCM đến ngày 19/2/2023, toàn thành phố chỉ có 46 dự án nhà ở xã hội, với gần 35.000 căn hộ được xây dựng (chỉ bằng 1,8% số lượng nhà ở toàn thành phố hiện nay) . 

Năm 2022, thành phố có kế hoạch triển khai thực hiện 10 dự án nhà ở xã hội với 6.751 căn hộ, tuy nhiên mới thực hiện xong một dự án với 260 căn. Mức giá nhà ở xã hội hiện nay của TP.HCM dao động khoảng 14 đến 20 triệu đồng/mét vuông. Thu nhập trung bình của nhóm 20% thu nhập thấp nhất ở TPHCM đến năm 2021 là 2,816 triệu đồng/tháng. 

Nhà ở xã hội TP.HCM (Nguồn: Vn Express)

Với 30% thu nhập, mức tối đa dành cho nhà ở xã hội được xem là vừa túi tiền của 30 năm và mức giá hiện nay thì số tiền bình quân một người có được khoảng 120 triệu đồng cho nhà ở. 

Nếu được mua nhà với giá 14 triệu/mét vuông và 120 triệu như trên thì diện tích nhà một người có thể mua chỉ có thể là 8,6 mét vuông. Con số chỉ cao hơn chút ít so với diện tích nhà tối thiểu 8 mét vuông/người theo quy định của Luật Cư trú năm 2020. 

Như vậy, ngay cả với mức thấp nhất của nhà ở xã hội được bán thì có nhiều hộ gia đình ở TPHCM hiện nay có khả năng trả thấp hơn một chút vẫn có diện tích nhà ở và được xác nhận có nhà ở xã hội theo quy định của Luật Cư trú mà TP.HCM đã và đang thực hiện. 

Theo Điều tra dân số và nhà ở tại năm 2019, 17,3% hộ gia đình sinh sống ở TPHCM có diện tích nhà ở chỉ dưới 8 mét vuông/người và 40% có diện tích từ 14 mét vuông/người trở xuống. Nếu thành phố có quy định diện tích tối thiểu 15 mét vuông/người thì sẽ có hơn 40% hộ gia đình không đủ khả năng để có nhà ở ổn định.

Các thông tin cần biết trước khi mua nhà ở xã hội kẻo "tiền mất tật mang"?

Những cách thức để có thể tiết giảm chi phí nhà ở 

Một phân tích năm 2014 của McKinsey về khoản tiết kiệm tiềm năng trong việc xây dựng nhà ở giá rẻ được thể hiện trong hình như sau.

Khả năng tiết kiệm các chi phí xây dựng nhà ở (Nguồn: Kinh tế Sài Gòn)

Giá trong điều kiện bình thường là 100%, nhưng với các chiến lược và cách tiếp cận hợp lý, có thể tiết kiệm được 22 đến 48% tổng chi phí để cung cấp nhà ở giá rẻ cho người dân. Chi phí đất là 8 đến 23%, chi phí xây dựng là 12 đến 16%, chi phí vận hành và bảo trì là khoảng 2% và chi phí tài chính (khoản vay) là 0 đến 7%.

Biểu đồ trên cho thấy chi phí đất đai và xây dựng mới là hai yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến chi phí nhà ở. Đây phải là cốt lõi của chính sách, chi phí tài trợ chỉ là một phần khiêm tốn. Tuy nhiên, những biến động kinh tế vĩ mô liên quan đến tiền tệ tạo ra căng thẳng và rủi ro đáng kể cho những người vay dài hạn để mua nhà. Ví dụ, người mua nhà rất khó mua nhà vì lãi suất cho vay đang dao động nhanh và ở mức cao so với trong quá khứ.

Ngoài ra, việc xây dựng nhà ở xã hội ở Việt Nam thường mất nhiều thời gian và yêu cầu thủ tục phức tạp. Điều này làm tăng đáng kể chi phí và làm giảm đáng kể tầm quan trọng của nó. Ngoài ra, tâm lý và sở thích của mọi người có thể là một trở ngại lớn. 

Khảo sát của Phạm Minh Thiên Phước (2014) trên mẫu 133 người vào năm 2014 cho thấy chỉ 17% đưa ra quyết định mua nhà ở xã hội TP.HCM (giá và diện tích không gian ở cộng với yêu cầu pháp lý rõ ràng).

Những khuyến khị giải pháp dành cho nhà ở xã hội

Trong Luật nhà ở quy định chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội là chỉ tiêu kinh tế chính trị địa phương. Tuy nhiên, nguồn thu ngân sách chính của mỗi tỉnh là tiền sử dụng đất nên nếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội nhiều thì ngân sách không thu đủ tiền để chi. 

Chính vì vậy, Chính phủ yêu cầu các đô thị phải quy hoạch đất để xây dựng nhà ở xã hội, các khu công nghiệp, khu chế xuất để xây dựng khu nhà ở cho công nhân hoặc chuyển đổi một phần diện tích đất phải quy hoạch thành đất ở. Cần lưu ý rằng đây là nhiệm vụ chính trị mang tính ràng buộc của chính quyền thành phố và cần được kiểm tra và chứng minh nếu nhiệm vụ này không được hoàn thành trong nhiệm kỳ.

Bên cạnh đó, trong hình thức phát triển nhà ở hiện nay, việc phát triển nhà ở giá rẻ, đặc biệt là nhà ở xã hội sẽ gặp nhiều thách thức. Trên thực tế, mọi người thậm chí không quan tâm đến nhà ở xã hội. Để đảm bảo tính hiệu quả và công bằng, các quốc gia cần có chính sách tập trung vào bốn vấn đề. 

• Đầu tiên, tìm cách giảm chi phí nhà ở, nơi chi phí đất đai và xây dựng là hai thành phần lớn nhất. 
• Thứ hai, có những hướng dẫn được thiết kế để khuyến khích mọi người sống trong các căn hộ cao tầng. 
• Thứ ba, yêu cầu các chủ sở hữu nhà riêng lẻ phải trả đúng chi phí mà toàn xã hội phải gánh chịu. 
• Thứ tư, thiết kế phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng với hai yếu tố then chốt là nhà ở cao tầng và các tuyến giao thông công cộng hiệu suất cao.

Có thể thấy, các vấn đề nhà ở xã hội cũng đang gặp nhiều nan giải, tuy nhiên chính phủ cũng đang cố gắng đẩy mạnh để tháo gỡ vấn đề để đem lại cho người dân cuộc sống tốt nhất. Nếu các bạn đang quan tâm về các dự án nhà ở xã hội, đừng quên tham khảo ngay các bài viết tại OneHousing.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Tìm hiểu về quy định mua nhà ở thương mại làm nhà ở xã hội

Doanh nghiệp nào tham gia đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội?