Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Những điều cần biết khi mua?

Hiện nay, nhu cầu tìm mua nhà để ở hay đầu tư là rất lớn. Trong quá trình tìm kiếm nhà, khách hàng có thể bắt gặp khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai. Vậy loại nhà ở này có những đặc điểm gì? Cần lưu ý những gì trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai để hạn chế được rủi ro? Tất cả sẽ được giải đáp sau đây.

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Như tên gọi của nó, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa hoàn thiện, hiện vẫn đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu. Ở thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn chưa được hình thành. Nội dung khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

Nhà ở hình thành trong tương lai có thể hiểu rằng trong thời điểm mua bán, căn nhà chưa được hoàn thiện và đưa vào sử dụng (ảnh: Thư viện Pháp luật)

Như vậy, không giống với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai về bản chất là chưa tồn tại trong thực tế. Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được hình dung là việc rao bán trước những căn hộ, dự án để khách hàng có thể đặt cọc trước một nơi ở mới và thu tiền của người mua để phục vụ cho quá trình xây dựng dự án.

Cảnh báo: Các rủi ro nếu lách luật mua nhà ở xã hội trái phép

Những điều cần biết khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai vốn dĩ đã tồn tại nhiều rủi ro bởi thời điểm giao dịch giữa bên bán và bên mua, khi công trình chưa được hoàn thiện. Vậy nên bạn cần có hiểu biết nhất định trước khi quyết định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều kiện mua bán

Không phải mọi căn nhà chưa xây dựng xong thì chủ đầu tư đều có thể ký Hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai mà công trình đó cần đáp ứng những điều kiện nhất định được quy định theo pháp luật. Theo Điều 55, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện để có thể ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

• Điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất đó là bên bán cần có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án thiết kế, bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Thứ hai, công trình cần phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật; Đối với nhà chung cư, thì phải có biên bản nghiệm thu về việc đã hoàn thành xong việc xây dựng phần móng.
• Thứ ba, điều kiện có giá trị tin tưởng nhất khi mua nhà ở hình thành trong tương lai đó là chủ đầu tư cần phải có Văn bản chấp thuận của Sở xây dựng về việc cho phép bán nhà hình thành trong tương lai.
• Thứ tư, chủ đầu tư phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng về việc bán nhà hình thành trong tương lai. Đây là một điều rất quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi cho người mua khi có rủi ro xảy ra. Đây là điều kiện bắt buộc, không phải tự nguyện vậy nên khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý để hạn chế rủi ro có thể xảy đến.

Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm những gì?

Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở

Theo khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau:

• Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
• Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
• Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Giải quyết tranh chấp.
• Các thỏa thuận khác.

Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực

Khách hàng cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

• 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực

Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí

Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

Khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

• Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm:
• 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
• Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ.

Những rủi ro cần biết khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Đối tượng của quá trình mua bán nhà ở trong tương lai không phải công trình hoàn thiện mà là hợp đồng chuyển nhượng cùng các giấy tờ hợp pháp của căn nhà đó, vì vậy thường mang nhiều rủi ro.

Khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai cần biết những điều này và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi mua:

• Không có những giấy tờ liên quan đến dự án như quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án,... hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng chủ đầu tư vẫn bán.
• Dự án đang thuộc tranh chấp, kiện tụng giữa một bên thứ ba mà người mua không biết. Điều này dẫn đến những tổn thất không đáng có của bên mua.
• Dự án bàn giao chậm tiến độ, chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng thời hạn trong hợp đồng.
• Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng cam kết ban đầu về kết cấu, thiết kế, tiện ích, dịch vụ đi kèm,..
• Cần cảnh giác các hành vi lừa đảo như nhận tiền rồi bỏ trốn, một căn hộ nhưng bán cho nhiều người, bán căn hộ nhưng vẫn đi thế chấp ngân hàng,... khách hàng cần đặc biệt lưu ý để không rơi vào trường hợp đáng tiếc.

Để hạn chế tối đa những rủi ro trên, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng và sáng suốt trước khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai:

• Đối chiếu giấy tờ do chủ đầu tư cung cấp, xác nhận thông tin chính xác để có thể nắm rõ được thông tin về dự án mình sắp mua.
• Tham khảo thông tin về dự án từ nhiều nguồn khác nhau; theo sát tiến độ dự án
• Cân nhắc kỹ những điều khoản trong hợp đồng, nắm rõ được quyền lợi và nghĩa vụ giữa bên bán và bên mua.

Trên đây OneHousing đã giải đáp cho quý khách hàng thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai là gì, điều kiện mua bán cũng như những rủi ro của loại hình này. Khách hàng cần nắm rõ thông tin trước khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai để tránh rủi ro đáng tiếc và đảm bảo được quyền lợi của mình trong quá trình mua bán.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm với những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn từ ProAgent.

Xem thêm: 

Lần đầu mua nhà: Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Những điều cần biết