Lần đầu mua nhà: Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì

Mua nhà dự án đang dần trở thành xu hướng được nhiều người lựa chọn bởi những ưu điểm mà nó mang lại. Thế nhưng, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không trang bị đủ kiến thức. Hãy cùng OneHousing đi giải đáp những thắc mắc xoay quanh chủ đề này qua bài viết sau.

Lợi ích của việc mua nhà dự án ở giai đoạn sớm

Nhà ở hình thành trong tương lai là sản phẩm cực kỳ thu hút khách hàng trên thị trường bất động sản bởi nó đem lại cho nhà đầu tư và khách hàng nhiều giá trị hơn, nhất là về giá bán và lợi nhuận.

Theo quy định hiện hành, những dự án bất động sản muốn mở bán phải bắt buộc hoàn thành xong phần móng, được nghiệm thu móng cọc và được cấp giấy phép bán hàng. Khi đó, chủ đầu tư mới được phép triển khai giai đoạn mở bán đến khách hàng (Nguồn: Khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản).

Thế nhưng, thực tế nhiều chủ đầu tư hiện nay do cần nguồn vốn lớn để triển khai dự án nhanh nên họ đã triển khai mở dự án ngay công trình chỉ vừa mới được cấp giấy phép xây dựng và chưa hoàn thành bất kì hạng mục nào. Lúc này, nhiều chủ đầu tư sẽ đưa ra giá bán rất thấp cùng với nhiều chương trình khuyến mãi để thu hút được lượng khách hàng.

Các dự án thông thường sẽ được chia thành nhiều giai đoạn mở bán, dự án nhỏ có thể có 2-3 đợt mở bán trong khi những dự án lớn, con số này có thể lên đến 5-7 đợt. Vào những đợt mở bán đầu tiên, giá bán sẽ thấp hơn những đợt mở bán sau khá nhiều, đi kèm với đó là những quà tặng, voucher hay những chương trình bốc thăm trúng thưởng dành cho khách hàng. Đây cũng chính là “món hời” giúp các dự án bất động sản thu hút được lượng khách hàng quan tâm mặc dù chưa chính thức xây dựng.

Cảnh báo: Các rủi ro nếu lách luật mua nhà ở xã hội trái phép

Rủi ro khi mua nhà dự án ở giai đoạn đầu

Như đã nói, việc mua nhà dự án ở giai đoạn đầu mở bán mang đến cho khách hàng cơ hội mua với giá rẻ hơn. Tuy nhiên, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai lại cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ khó lường. 

Rủi ro chậm tiến độ

Một dự án bất động sản tầm trung có thời gian xây dựng rơi vào khoảng 2-3 năm, cá biệt có những dự án lớn lên đến 5-7 năm. Thực tế đã chứng minh, có nhiều dự án chủ đầu tư đã mở bán xong thì dự án lại bị chậm tiến độ 1-2 năm, thậm chí dự án vẫn còn là một bãi đất trống do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính hoặc những vướng mắc pháp lý. Dẫn đến người mua nhà phải bắt buộc chờ đợi mà không biết khi nào mới có thể nhận được nhà.  

Rủi ro về sản phẩm không như cam kết

Một rủi ro nữa cũng rất thường gặp đó chính là việc chủ đầu tư đã xây dựng, đã bàn giao đúng tiến độ như chất lượng công trình lại không đảm bảo như cam kết, thiết kế ban đầu. Những vấn đề có thể là xảy ra như: Vật liệu bàn giao không đúng, tường bong tróc, nứt nẻ, hệ thống thoát nước bốc mùi hôi khiến khách hàng vô cùng bức xúc.

Khách hàng thường gặp nhiều rủi ro khi mua nhà dự án

(Nguồn: Internet)

Lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai giúp hạn chế rủi ro

Với nhiều lợi ích khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, đây hoàn toàn là sản phẩm bạn có thể cân nhắc. Thế nhưng trước hết, hãy trang bị cho mình những kiến thức cần thiết để giảm thiểu rủi ro khi mua loại hình bất động sản này.

Kiểm tra pháp lý

Điều đầu tiên trong các giao dịch bất động sản của bạn, đặt biệt là đối với loại nhà ở hình thành trong tương lai, bạn nên kiểm tra cẩn thận tính pháp lý của dự án để đảm bảo rằng dự án có pháp lý rõ ràng. Về điều kiện bán, bạn có thể tham khảo điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản như sau: 

• Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất
• Có hồ sơ dự án
• Thiết kế, bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền cấp phép
• Giấy phép xây dựng
• Giấy tờ nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án (đối với dự án căn hộ là giấy tờ nghiệm thu phần móng) và phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ của dự án

Lựa chọn chủ đầu tư uy tín

Ngoài mặt pháp lý, uy tín của chủ đầu tư cũng là một vấn đề cần được xem xét đến khi lựa chọn mua nhà ở hình thành trong tương lai. Những thông tin bạn cần tra cứu đối với một chủ đầu tư bao gồm: Tiểu sử, thông tin chủ đầu tư, chất lượng dự án trước đó, tiến độ thực hiện trong quá khứ, quá trình hợp tác với đơn vị phân phối và năng lực tài chính.

Hiểu rõ về các chính sách cho vay

Hầu hết các chủ đầu tư khi mở bán dự án đều liên kết với các ngân hàng để hỗ trợ khách hàng có thể mua nhà một cách dễ dàng hơn. Nếu bạn có ý định chọn phương án này để mua nhà cần quan tâm đến một số vấn đề như: Khoản vay là bao nhiêu? Cách tính lãi suất như thế nào? Những cam kết và ràng buộc của hợp đồng vay và đừng quên đọc kỹ hợp đồng.

Cân nhắc với những phối cảnh đẹp

Để tạo sự thu hút đối với khách hàng, chủ đầu tư thường sẽ đầu tư rất kỹ vào mặt hình ảnh, dàn dựng những video 3D vô cùng đẹp mắt và sinh động. Điều này khiến khách hàng mê mẩn và có thể khiến họ nhận định đúng đắn về dự án.

Do vậy, khách hàng nên tỉnh táo, xem xét đến bản vẽ chi tiết 1/500 được cấp phép cũng như kết hợp với việc đánh giá những dự án trước đó để có cái nhìn sơ bộ về sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.

Nắm rõ các khoản mục trong hợp đồng

Trước khi ký hợp đồng mua bán, bạn cần độc và nắm rõ những nội dung có trong hợp đồng, nhất là các thông tin như: Quyền, nghĩa vụ của các bên; Điều khoản về thanh toán; Quy định về bàn giao căn hộ; Thời điểm chuyển quyền sở hữu, cấp sổ; Những chế tài khi vi phạm hợp đồng.

Xem xét tiến độ thực hiện dự án

Mỗi dự án thường có những công trình tiện ích kèm theo phục vụ cho nhu cầu của cư dân. Nếu khách hàng kỳ vọng vào các tiện ích mà dự án nhà ở trong tương lai mang lại thì nên xét đến tính khả thi và thời gian hoàn thành các hạng mục tiện ích này. Cùng với đó, khi nghiệm thu công trình, người mua cần kiểm tra kỹ chất lượng công trình.

Kiểm tra kỹ chất lượng căn hộ bàn giao

Khi nhận bàn giao căn hộ, người mua nhà cần chú ý kiểm tra về chất lượng bàn giao căn hộ của chủ đầu tư có đúng như cam kết hay không. Dưới đây là một số câu hỏi giúp bạn đánh giá được tình trạng bàn giao căn hộ: 

• Tường nhà có được sơn đúng màu không? Có bong tróc nứt nẻ không? 
• Trần có được xử lý phẳng không? 
• Sàn có được lát đá hoa cương hay lát gỗ đúng như cam kết không? Có bị phồng rộp không? 
• Hệ thống điện, nước có hoạt động tốt không? 
• Bếp và nhà vệ sinh đã có những thiết bị như cam kết hay không?

Theo dõi, cập nhật tiến độ dự án

Quy trình xây dựng một dự án thường trải qua các giai đoạn: Xây móng, xây phần thân, cất nóc, hoàn thiện, nghiệm thu, hoàn công. Người mua nhà cần theo dõi sát tiến độ thực hiện công trình của đơn vị nhà thầu và chủ đầu tư để xem xét họ có thực hiện đúng tiến độ không.

Chú ý thời gian nhận sổ hồng

Theo quy định hiện nay, chủ đầu tư có trách nhiệm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho cư dân sau 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ. Nhưng thực tế, vì nhiều lý do khách quan và chủ quan mà chủ đầu tư thường ra sổ chậm gây bức xúc cho khách hàng.

Những nguyên nhân khiến việc ra sổ hồng chậm có thể là: Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế chi nhà nước, chủ đầu tư thế chấp tài sản cho ngân hàng nhưng chưa thực hiện giải cấp trước khi xin cấp sổ hồng, chủ đầu tư chưa làm thủ tục hoàn công công trình do xây dựng sai thiết kế.

Khi các vấn đề trên phát sinh, lỗi thuộc về chủ đầu tư và bạn có quyền khiếu nại, kiến nghị, khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư thực hiện cam kết của mình.

Có thể thấy, nhà ở hình thành trong tương lai vẫn đang và sẽ là sản phẩm thu hút khách hàng và nhà đầu tư. Vì vậy, để có thể đầu tư và sở hữu loại sản phẩm nhà ở này, nhà đầu tư cần trang bị cho mình những kiến thức thật vững chắc giúp hạn chế thấp nhất rủi ro cho bản thân.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm \

Lợi ích và những rủi ro khi mua nhà ở xã hội người mua cần biết

Lần đầu mua chung cư nên biết: Khái niệm về Phí quản lý chung cư