Nhà đang thế chấp có thể cho thuê được không?

Trước tình hình khan hiếm nhà ở tại Việt Nam như hiện nay, nhiều cá nhân đã lựa chọn mô hình thuê nhà như một phương án hữu ích. Tuy nhiên, trong tình huống này, một vấn đề có thể phát sinh khi chủ nhà đang đặt tài sản của mình trong tình trạng thế chấp và câu hỏi đặt ra là: "Liệu có thể cho thuê nhà trong trường hợp đang thế chấp tài sản?". 

Trong bài viết này, OneHousing sẽ giúp bạn tìm hiểu về quyền lợi của người thuê nhà trong tình huống này và những quy định quan trọng mà bạn cần biết khi thuê nhà.

Có được cho thuê nhà đang thế chấp không?

Trong trường hợp căn nhà đang thế chấp tại một ngân hàng hoặc tổ chức tài chính nào đó, việc cho thuê nhà có thể phụ thuộc vào thoả thuận giữa chủ sở hữu tài sản (ngân hàng hoặc tổ chức tài chính) và người đang thuê nhà. Một số ý kiến cho rằng, người thuê nhà vẫn có quyền tiếp tục thuê và sử dụng nhà trong thời gian hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực, miễn là họ tuân thủ các điều khoản và điều kiện trong hợp đồng. 

Tuy nhiên, quá trình chấp thuận cho thuê nhà trong tình trạng thế chấp có thể diễn ra phức tạp và cần được thỏa thuận giữa các bên liên quan.

Ngôi nhà đang thuế chấp có cho thuê được không là câu hỏi mà nhiều người đang thắc mắc (Ảnh: Thư Viện Pháp Luật)

Theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015, tình trạng thế chấp xảy ra khi một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản đó cho bên kia. Khi thế chấp xảy ra, căn nhà có thể vẫn do bên thế chấp quản lý, sử dụng hoặc giao cho người thứ ba giữ, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên liên quan.

Theo Điều 146 của Luật Nhà ở 2014, nếu tài sản đang cho thuê thì chủ sở hữu vẫn có quyền thế chấp căn nhà và cần phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở có quyền tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà.

Tuy nhiên, nếu tài sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng, bên thế chấp có thể cho người thứ ba thuê căn nhà theo quy định tại khoản 6 Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015, miễn là đã thông báo cho bên thuê về tình trạng căn nhà đang được thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc cho thuê căn nhà đang thế chấp.

Các quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp bao gồm việc không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc bên thế chấp cho người khác thuê, đồng thời có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc bên thuê giao căn nhà để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Tất cả các quy định này được thể hiện cụ thể tại các điều 322 và 323 của Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, khi căn nhà đang thế chấp, việc có thể cho thuê hay không phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên. Quyền lợi của người thuê nhà và các bên liên quan cần được bảo vệ và thực hiện dựa trên quy định rõ ràng và thỏa thuận một cách minh bạch.

Ưu, nhược điểm khi mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng

Quyền lợi của người thuê nhà thế chấp

Người thuê vẫn có những quyền lợi cơ bản được pháp luật bảo vệ dù chủ cho thuê có đang thế chấp nhà hay không . Một trong những quyền lợi quan trọng nhất của người thuê là quyền an cư trong căn nhà đã thuê. Người thuê có quyền được tôn trọng, không bị xâm phạm không gian riêng và được sử dụng căn nhà một cách hợp pháp. Chủ nhà hoặc người cho thuê nhà đang thế chấp không thể đuổi người thuê khỏi căn nhà mà không có lý do chính đáng và không tuân theo quy trình pháp lý.

Người thuê có quyền tự do sử dụng căn nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê. Tuy nhiên, việc sử dụng không được vi phạm các quy định của pháp luật, bao gồm việc sử dụng nhà cho mục đích phi pháp hoặc gây ảnh hưởng đến an ninh, trật tự xã hội.

Hơn nữa, chủ nhà không được thực hiện các hành động cố ý gây khó khăn hay tác động tiêu cực đến cuộc sống hàng ngày của người đang thuê. Người thuê có quyền được bảo vệ khi chủ sở hữu đình chỉ các dịch vụ cơ bản như điện, nước hay việc giới hạn sử dụng các tiện ích cần thiết khác. 

Người thuê nhà đang thế chấp cần phải biết cách bảo vệ quyền lợi của mình thông qua các quy định của pháp luật (Ảnh: Báo Điện tử Sức khỏe và Đời sống)

Chủ nhà không thể tăng giá thuê tùy ý giữa thời kỳ hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận bằng văn bản và tuân thủ các quy định của pháp luật, đồng thời cần có sự đồng ý của các bên liên quan. Nếu chủ nhà vi phạm các điều khoản trong hợp đồng thuê hoặc vi phạm các quy định pháp luật liên quan đến thuê nhà, người thuê có quyền thực hiện các biện pháp pháp lý cần thiết để đảm bảo quyền lợi của mình.

Sau khi hợp đồng thuê kết thúc và không có vi phạm nào từ phía người thuê, người thuê có quyền yêu cầu hoàn trả phí đặt cọc đã đóng trước đó. Chủ nhà không thể trừ tiền từ phí đặt cọc một cách bất hợp lý hoặc vượt quá phạm vi được quy định trong hợp đồng.

Thêm vào đó, chủ nhà cũng cần thông báo trước khi tiến hành kiểm tra căn nhà cho thuê, trừ trường hợp khẩn cấp. Người thuê có quyền được biết mục đích của việc kiểm tra và có thể thỏa thuận với chủ nhà về thời gian phù hợp.

Cuối cùng, chủ nhà không thể thay đổi các điều khoản quan trọng trong hợp đồng một cách đột ngột mà không có sự đồng ý của người thuê.

Việc nắm rõ và hiểu đúng những quyền lợi này sẽ giúp người thuê có thể tự tin hơn trong quá trình giao dịch thuê nhà và biết cách bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

Quy định quan trọng khi thuê nhà thuế chấp

Khi thực hiện việc thuê nhà thế chấp, người thuê cần tôn trọng và tuân thủ những quy định quan trọng để đảm bảo quyền lợi của cả người thuê lẫn chủ nhà được bảo vệ một cách thỏa đáng. Theo Điều 472 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê nhà ở hoặc thuê nhà để sử dụng cho mục đích khác không những phải tuân theo quy định của pháp luật về bất động sản mà còn phải tuân theo các quy định về hợp đồng trong tổng thể.

Một yếu tố quan trọng khi thuê nhà thế chấp là việc thiết lập hợp đồng thuê nhà. Các hình thức thực hiện hợp đồng cho thuê nhà đang thế chấp có thể là bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, nhưng trong trường hợp của hợp đồng thuê nhà tại Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014 yêu cầu việc lập hợp đồng thuê nhà phải được thực hiện bằng văn bản và cần phải bao gồm một số thông tin quan trọng như: họ tên, địa chỉ của người thuê và chủ nhà, đặc điểm chi tiết về căn nhà và thửa đất gắn liền, giá thuê nhà, thời hạn thuê, cũng như các hình thức thanh toán tiền thuê.

Chủ cho thuê và người thuê nhà đều cần phải tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật Nhà nước hiện nay (Ảnh: Báo Điện tử Chính phủ)

Hợp đồng thuê nhà thường có thời hạn cố định, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa người thuê và chủ nhà. Sau thời hạn này, cả hai bên có thể thỏa thuận gia hạn hợp đồng hoặc thực hiện việc ký kết một hợp đồng mới.

Một điều quan trọng cần lưu ý là việc thay đổi giá thuê nhà trong thời gian hợp đồng. Theo Điều 132 của Luật Nhà ở năm 2014, nếu chủ nhà muốn thay đổi giá thuê trong thời gian hợp đồng, họ cần phải có sự đồng ý của người thuê. Trong trường hợp chủ nhà tự ý tăng giá thuê mà không có sự đồng ý của người thuê, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và chấm dứt việc thuê nhà mà không cần sự đồng ý của chủ nhà.

Theo quy định của Điều 475 của Bộ Luật Dân sự, bên thuê nhà có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, miễn là có sự đồng ý của bên cho thuê (chủ nhà). Điều này cũng áp dụng trong trường hợp thuê nhà đang thế chấp. Tuy nhiên, việc cho thuê lại phải được thỏa thuận giữa các bên và không được tự ý thực hiện mà không có sự đồng ý của chủ nhà. Nếu vi phạm, người thuê có thể phải gánh chịu hậu quả của pháp luật.

Khi thuê nhà, người thuê cần nắm rõ về giá điện và nước theo quy định của Bộ Công Thương và các quy định pháp luật liên quan. Việc chủ nhà thu tiền điện và nước phải tuân theo các mức giá quy định và không được tự ý tăng giá lên mức cao hơn. Theo quy định của Nghị định 17/2022/NĐ-CP, việc chủ nhà tự ý thu tiền điện cao hơn giá quy định có thể bị xem là hành vi vi phạm và sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.

Một yếu tố quan trọng khác mà người thuê cần thỏa thuận với chủ nhà là việc bảo trì và sửa chữa nhà cửa. Hợp đồng thuê nhà phải quy định rõ ràng về trách nhiệm và quyền lợi của cả hai bên trong việc duy trì tình trạng an toàn và sử dụng được của căn nhà. Hơn nữa, việc xác định quy trình giải quyết tranh chấp giữa hai bên cũng là một điểm đáng chú ý để đảm bảo sự rõ ràng và minh bạch trong trường hợp xảy ra mâu thuẫn.

Để đảm bảo môi trường sống ổn định và bình yên, cả người thuê và người cho thuê nhà đang thế chấp cần nắm vững những quy định quan trọng khi thuê nhà, từ hợp đồng, phí đặt cọc, thời hạn hợp đồng cho đến mức giá dịch vụ như chi phí điện, nước và quyền cho thuê lại hay vấn đề bảo trì sửa chữa. Việc tuân thủ và thỏa thuận rõ ràng trong các điều khoản này sẽ đảm bảo cả hai bên đều được hài lòng và thống nhất với nhau, đồng thời giúp tránh xảy ra các xung đột và rủi ro không mong muốn trong tương lai.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Những điều cần biết khi làm hồ sơ thế chấp sổ đỏ

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Những điều cần biết