Nhà cho thuê tăng trưởng để gỡ khan cung bất động sản, nhà đầu tư nên làm gì?

Trong khi giá nhà đất, chung cư vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt thì bên cạnh nhà ở xã hội, nhà cho thuê cũng là một phân khúc được nhiều người dùng tại các đô thị lớn quan tâm. Hiện nay, sự tăng trưởng của nhà cho thuê được kỳ vọng sẽ giúp gỡ khan cung thị trường bất động sản. Vậy trước tình hình này, nhà đầu tư cần làm gì? Mời bạn theo dõi ngay bài viết dưới đây để không bỏ lỡ các lời khuyên tài chính đầu tư hữu ích nhé!

Thực trạng thị trường bất động sản nhà cho thuê

Nhu cầu cao nhưng thiếu chính sách

Hiện nay, quy định hiện hành chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng các khu nhà trọ cho công nhân, lao động thuê để ở mà chưa cho phép doanh nghiệp bất động sản thực hiện. Tuy nhiên, điểm mới của Luật Nhà ở 2023, cụ thể là Điều 57, đã cho phép phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ cá nhân để bán, thuê mua, cho thuê, hay còn được gọi là nhà chung cư mini. 

Cùng với đó, chính sách này cũng quy định rõ các điều kiện, tiêu chuẩn riêng mà dự án hay chủ đầu tư dự án cần phải đáp ứng được. Ngoài ra, việc đầu tư xây dựng nhà chung cư mini cho thuê cũng phải đáp ứng các yêu cầu về xây dựng được ban hành bởi Bộ Xây dựng. Khu nhà cũng phải đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo quy định.

Như vậy, quy định mới này sẽ giúp tăng nguồn cung nhà cho thuê và đảm bảo chất lượng của dự án, phục vụ người thuê một cách tốt hơn. Bởi vì, điều này cũng sẽ tạo áp lực cạnh tranh lành mạnh, khiến các hộ gia đình, cá nhân sở hữu khu nhà trọ cho thuê phải nâng cấp và đảm bảo chất lượng công trình, tăng các tiện ích và dịch vụ cho người thuê.

Theo khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM, có đến 60% công nhân, lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê trọ với giá khoảng 1,5 triệu đồng/tháng. Mức chi phí thuê nhà mà đối tượng này có thể chịu được tối đa là khoảng 20% thu nhập hàng tháng. Bởi vì, đây là những người thuê chỉ muốn làm việc tại thành phố khoảng 10 - 15 năm trước khi về quê sinh sống.

Nhà trọ giá rẻ với chi phí thuê tối đa bằng 20% thu nhập vẫn là loại hình được nhiều người lao động tìm kiếm (Nguồn: Vinhomes Online)

Vì thế, bên cạnh chất lượng, giá thuê trọ cũng là một vấn đề cần được quan tâm. Tuy nhiên, điểm mới được cập nhật trong Luật Nhà ở 2023 lại chưa có quy định về giá thuê hay các chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư loại hình nhà ở này. Ngoài ra, chủ đầu tư nhà trọ còn phải nộp cho nhà nước một khoản thuế bằng 7% doanh thu. Trong khi đó, dù có cùng phân khúc nhưng chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội lại được hưởng nhiều ưu đãi như vay tín dụng với lãi suất ưu đãi từ 4,8 - 5%/năm, giảm 50% thuế giá trị gia tăng, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp, được Nhà nước đầu tư hạ tầng, miễn tiền sử dụng đất,...

Mở rộng chính sách và tăng ưu đãi cho chủ đầu tư

Có thể thấy, nhà ở xã hội đang được thúc đẩy mạnh mẽ với nhiều chính sách phát triển và ưu đãi nhưng chưa mang lại kết quả như kỳ vọng. Điều này một phần là do những chính sách thủ tục phức tạp nhưng doanh nghiệp e dè khi đầu tư. Ngoài ra, dù nhận được ưu đãi nhưng giá nhà ở xã hội hiện nay cũng nằm trong khoảng 1 - 1,6 tỷ đồng/căn. Đây là mức giá nằm ngoài tầm với của phần lớn lao động hiện nay khi có thu nhập phổ biến từ 5 - 10 triệu đồng/tháng. Bởi thế, một chỗ thuê tươm tất, vừa túi tiền vẫn là lựa chọn của phần đa người lao động. 

Thực tế, thị trường đang bộc lộ rõ ràng một nghịch lý về nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Cụ thể, nhà ở xã hội nhận được nhiều ưu đãi nhưng chưa phát triển đúng kỳ vọng, trong khi phân khúc cho thuê do hộ gia đình, cá nhân đầu tư không nhận được ưu đãi, hỗ trợ từ Nhà nước nhưng lại phát triển nhanh với chất lượng nhiều nơi không thua kém nhà ở xã hội. 

Dù chưa nhận được nhiều ưu đãi, hỗ trợ nhưng phân khúc nhà cho thuê vẫn đang phát triển nhanh với chất lượng ngày càng được cải thiện (Nguồn: REVER)

Hiện nay, đây vẫn là phân khúc giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho phần lớn công nhân, người lao động và người nhập cư. Riêng tại TP.HCM, có hơn hơn 60 nghìn cá nhân, hộ gia đình đã đầu tư xây dựng các khu trọ, cung cấp khoảng 560 nghìn phòng trọ và giải quyết chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu công nhân, chuyên viên, thành phần trí thức,... 

Tuy nhiên, không phải tất cả các khu nhà trọ đều đáp ứng được tiêu chí an toàn và giá rẻ. Thực tế, chất lượng của căn nhà trọ không phụ thuộc vào tiêu chuẩn thiết kế, kỹ thuật xây dựng mà sẽ tùy vào vốn liếng của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người thuê. Vì thế, các khu trọ có thiết kế gồm 2 dãy phòng đối diện với lối đi sâu hút, phòng ốc đơn sơ, chật chội vẫn không phải hiếm lạ. Vì thế, nhiều ý kiến cho rằng, để tăng nguồn cung nhà cho thuê chất lượng, cần bổ sung loại hình nhà ở này vào diện được hưởng chính sách hỗ trợ khi xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để phù hợp với thực tế của từng địa phương. 

Cụ thể, điều này đã được Bộ xây dựng đề xuất tại dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà xã hội. Theo đó, mức vay vốn tối đa bằng 80% tổng mức đầu tư dự án hoặc không vượt quá 80% giá trị tài sản đảm bảo với thời hạn vay tối thiểu là 15 năm và tối đa là 20 năm. Ngoài ra, lãi suất cho vay ưu đãi của tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước xác định và công bố dựa trên nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trong cùng thời kỳ. Cùng với đó, mức thuế thu nhập cá nhân dành cho chủ trọ cũng nên được xem xét, giảm chỉ còn 5% doanh thu vì mức 7% như hiện nay là tương đối cao.

Lời khuyên cho các nhà đầu tư

Trong tương lai, dự kiến sẽ có nhiều chính sách và ưu đãi hơn đối với các chủ đầu tư phân khúc nhà cho thuê. Để không bỏ lỡ các cơ hội này và kinh doanh có lời, bạn có thể tham khảo một số nguyên tắc sau:

• Tránh rủi ro nhờ quy tắc 1%

Quy tắc 1% là phương pháp rõ ràng và đơn giản nhất, giúp bạn đánh giá tiềm năng đầu tư một tài sản bất động sản. Theo quy tắc này, chi phí cho thuê hàng tháng của bất động sản cần bằng ít nhất 1% giá trị mà bạn đã đầu tư. Tức là, nếu bạn đầu tư một khu trọ trị giá 2 tỷ đồng thì tổng giá thuê hàng tháng cần đạt được tối thiểu là 20 triệu đồng.

Việc đạt được thu nhập mỗi tháng bằng 1% tổng giá trị đầu tư sẽ giúp bạn có thể trang trải các chi phí liên quan như khoản vay, thuế, chi phí cải tạo và có được lợi nhuận hấp dẫn. Ngược lại, nếu thu nhập hàng tháng từ việc cho thuê không đạt được theo quy tắc này thì tài sản được đánh giá là không đáng để đầu tư.

Tuy nhiên, quy tắc 1% không phải lúc nào cũng đúng. Thực tế, với các khu vực sở hữu giá trị bất động sản cao với thu nhập của người thuê ở mức thấp, việc đạt được quy tắc này sẽ khó hơn. Lúc này, bạn nên cân nhắc thêm các yếu tố khác để có cơ sở đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

Áp dụng quy tắc 1% để tránh rủi ro khi đầu tư bất động sản cho thuê (Nguồn: Decor3mien)

• Bất động sản cho thuê không dành cho tất cả nhà đầu tư

Giống với các hình thức đầu tư khác, loại hình bất động sản cho thuê cũng có những đặc điểm riêng, đòi hỏi các kỹ năng, kiến thức đặc thù, bao gồm quản lý tài sản, khắc phục sự cố, mua bảo hiểm,... Vì thế, trước khi quyết định đầu tư vào phân khúc này, bạn cần cân nhắc thật kỹ về mức độ phù hợp và khả năng của bản thân. Cùng với đó, bạn cũng nên chuẩn bị các kiến thức về thị trường, khả năng đánh giá tiềm năng, rủi ro của tài sản,... Cuối cùng, tiềm lực tài chính là yếu tố quan trọng nhất để xác định khả năng tham gia vào thị trường.

• Xây dựng tầm nhìn dài hạn

Việc mua đi bán lại bất động sản có thể mang đến cho bạn cảm giác thỏa mãn nhanh chóng khi thấy ngay được khoản lợi nhuận sẽ nhận được. Tuy nhiên, với bất động sản cho thuê, chủ thầu sẽ trải qua cảm giác chán nản khi chưa thấy được lợi nhuận hoặc khoản lợi tức quá nhỏ, chưa đủ thu hồi vốn. 

Bởi vì, khi đầu tư vào bất động sản cho thuê, bạn đang mua dòng tiền tương lai. Đây là dòng tiền có tính chất ổn định, chắc chắn sẽ có được nhưng không phải trong thời gian ngắn. Vì thế, bạn cần trang bị cho mình khả năng nhìn xa trông rộng và có được tinh thần tỉnh táo khi tham gia vào thị trường bất động sản này.

Xây dựng tầm nhìn dài hạn khi đầu tư bất động sản cho thuê (Nguồn: SSBM Geneva)

• Lựa chọn vị trí phù hợp

Vị trí là một trong các yếu tố quan trọng trong việc định giá và quyết định đầu tư. Theo đó, một căn nhà ở vị trí đắc địa sẽ mang đến sự tiện lợi khi di chuyển, cơ sở hạ tầng phát  triển,... Ngoài ra, bạn nên chọn bất động sản nằm gần các tiện ích thiết yếu như chợ, trường học, siêu thị, khu vui chơi, bệnh viện,... Các dịch vụ này không chỉ giúp giải quyết nhu cầu sống cơ bản, thiết yếu của người thuê mà còn đem lại tiềm năng tăng giá của bất động sản trong tương lai.

Trên đây là những thông tin quan trọng, đáng chú ý về thị trường bất động sản nhà cho thuê. Có thể thấy, đây vẫn là một phân khúc được nhiều người lao động ở các đô thị quan tâm, bên cạnh nhà ở xã hội, dù chưa có nhiều chính sách và ưu đãi. 

Xem thêm

Làm thế nào lương 20 triệu/đồng, tiết kiệm được 1 tỷ sau 3 năm để mua nhà?

6 điều kiện đủ để bạn đưa ra quyết định mua nhà