Người mua có bị "mất trắng đất" không khi giá mua trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế?

Bất động sản là khoản đầu tư quan trọng trong cuộc sống của mỗi người. Trong quá trình mua đất, hợp đồng chính là bản cam kết giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, có một vấn đề mà nhiều người mua bất động sản lo ngại, đó là khả năng "mất trắng đất" khi giá mua trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế.

Trong bài viết này, OneHousing giải đáp về vấn đề này và các biện pháp phòng tránh để đảm bảo quyền lợi của người mua đất và tránh những rủi ro tiềm ẩn. 

Giá mua trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế, người mua đất có bị “mất trắng” không?

Trong quá trình mua bán nhà đất, các bên liên quan (bên bán và bên mua) phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong số nghĩa vụ này, hai khoản quan trọng là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Cơ sở tính số tiền cần nộp cho thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ dựa trên giá trị trong hợp đồng mua bán đất, theo quy định của pháp luật.

Do đó, số tiền mà các bên phải trả cho thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ sẽ tùy thuộc vào giá trị trong hợp đồng mua bán đất, sau khi đã được công chứng và chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên hiện tại, pháp luật không đặt ra bất kỳ yêu cầu nào về việc các bên phải tuân theo giá thị trường thực tế hoặc một khung giá đất cụ thể nào trong quá trình giao dịch. Pháp luật tôn trọng hoàn toàn thỏa thuận giữa các bên, điều này dẫn đến tình trạng "hai giá" thường xảy ra, nghĩa là các cá nhân hoặc tổ chức thỏa thuận một giá trong hợp đồng mua bán, nhưng thực tế lại thực hiện giao dịch với giá thấp hơn để giảm số tiền thuế phải nộp cho nhà nước. Điều này gây thiệt hại cho ngân sách của nhà nước, khiến cho các khoản thuế bị giảm đi so với số tiền cần thu.

Theo điều 124 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: Khi các bên thực hiện giao dịch dân sự giả tạo để che đậy một giao dịch dân sự khác, thì giao dịch dân sự giả tạo sẽ trở nên vô hiệu, trong khi giao dịch dân sự bị che giấu vẫn giữ được hiệu lực, trừ khi giao dịch đó cũng bị vô hiệu theo quy định của Bộ Luật này hoặc các luật khác có liên quan. Trường hợp khi thực hiện giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh trách nhiệm với bên thứ ba, thì giao dịch dân sự đó sẽ trở nên vô hiệu.

Do đó, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng với giá trị thấp hơn so với giá trị thực tế với mục đích che giấu hợp đồng thực tế và tránh trách nhiệm nộp thuế đối với bên thứ ba là nhà nước, thì hợp đồng đó sẽ bị công nhận là vô hiệu do giả tạo.

Bên cạnh đó, theo Điều 131 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự bị vô hiệu, có các quy định sau đây:

• Giao dịch dân sự bị vô hiệu sẽ không ảnh hưởng đến quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên, bất kể làm phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt từ thời điểm giao dịch được thực hiện.
• Khi giao dịch dân sự bị vô hiệu, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận được. Trong trường hợp không thể hoàn trả bằng cách trả lại hiện vật, thì sẽ sử dụng giá trị tương đương bằng tiền để thực hiện việc hoàn trả.

Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị xem là vô hiệu, bên bán và bên mua đều phải hoàn trả lại nhau những gì đã nhận. Điều này có nghĩa là bên mua sẽ trả lại đất và bên bán sẽ trả lại tiền.

Giá đất trong hợp đồng thấp hơn thực tế sẽ gây ra nhiều rủi ro (Nguồn: Luật Minh Khuê)

Như vậy, việc ký kết hợp đồng mua bán đất với giá thấp hơn giá trị thực tế là "lợi bất cập hại". Vì vậy, có thể khẳng định rằng trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán đất, không nên thực hiện việc lập hợp đồng với một giá nhưng lại khai báo một giá khác để trốn thuế.

Khi thực hiện giao dịch mua bán đất, các bên tham gia nên thực hiện ghi nhận giá trong hợp đồng mua bán đúng với giá trị thực tế của giao dịch. Hành động này không chỉ thể hiện sự tuân thủ pháp luật mà còn đảm bảo sự an toàn pháp lý cho tất cả các bên và giúp tránh được rủi ro khi mua đất trong tương lai.

Rủi ro tiềm ẩn khi nhà đầu tư không hiểu rõ pháp luật về định giá bất động sản

Những lưu ý cho người mua đất để giảm thiểu rủi ro

Chỉ mua đất khi có Giấy chứng nhận đủ quyền sử dụng

Việc quyết định mua đất hoàn toàn phụ thuộc vào hoàn cảnh, điều kiện và quan điểm của từng người. Mặc dù nhiều người có tâm lý "liều ăn nhiều", nhưng từ góc độ pháp lý, mua đất không có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng có thể đánh đổi rủi ro cao. Những rủi ro này bao gồm:

• Hợp đồng mua bán không được công chứng hoặc chứng thực có thể bị coi là vô hiệu.
• Khó xác minh nguồn gốc của đất, dễ phát sinh tranh chấp.
• Không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng.
• Khó bán lại với giá cao hoặc gặp khó khăn trong việc bán đất.
• Có thể bị thu hồi, tháo dỡ mà không được bồi thường.

Cần mua đất có đầy đủ giấy tờ (Nguồn: onlinevinhomes)

Cẩn trọng khi giá đất rẻ bất thường

Nếu giá đất đột ngột rẻ hơn so với mặt bằng chung tại khu vực đó, bạn cần cẩn trọng hơn, đặc biệt là đối với đất phân lô, bán nền. Nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng, hãy tránh ký hợp đồng để tránh các rủi ro trong giao dịch đất đai.

Cẩn thận khi chọn mua đất (Nguồn: lsvn)

Cách đặt cọc đúng quy định

Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, việc đặt cọc thường được thực hiện để bảo đảm tính nghiêm túc của giao dịch. Quy định về đặt cọc và hình phạt vi phạm được quy định rõ trong Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015. Việc đặt cọc nên được thực hiện bằng văn bản với chữ ký đầy đủ của các bên và nên có người làm chứng. Mặc dù không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, nhưng nếu số tiền đặt cọc lớn, nên xem xét việc công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính minh bạch và pháp lý.

Trong bài viết này, OneHousing đã cùng bạn thảo luận về tình trạng mua đất với giá trong hợp đồng thấp hơn thực tế và trả lời cho câu hỏi “liệu người mua có bị "mất trắng đất" trong trường hợp này hay không?”. Hy vọng những thông tin của bài viết trên sẽ giúp ích cho bạn trong việc mua bán bất động sản. Cuối cùng, hãy luôn nhớ rằng việc mua đất là một quyết định quan trọng và cần được thực hiện cẩn thận, đúng theo quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên liên quan.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Người mua cần lưu ý những gì khi giao dịch bất động sản 2 giá để tránh các rủi ro?

4 rủi ro khi mua đất đã có sổ đỏ nhưng nhà chưa được cấp sổ