4 rủi ro khi mua đất đã có sổ đỏ nhưng nhà chưa được cấp sổ

Sổ đỏ không chỉ đảm bảo quyền sở hữu về mặt pháp lý mà còn thể hiện sự an toàn trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, trong thực tế, có một tình huống phổ biến khi mua đất đã có sổ đỏ nhưng nhà chưa được cấp sổ. Điều này có thể gây ra nhiều rủi ro mà người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư. Trong bài viết này, OneHousing sẽ đi sâu vào 4 rủi ro quan trọng, giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn khi đầu tư vào bất động sản. 

Nhà không có đủ điều kiện để sang tên

Luật Nhà ở 2014, Khoản 1 của Điều 118  quy định, khi tiến hành giao dịch mua bán, thuê, tặng, thế chấp, hoặc góp vốn bằng nhà ở, bạn cần phải đảm bảo các điều kiện sau:

1. a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, ngoại trừ những trường hợp được nêu tại khoản 2 của Điều này.
2. b) Không nằm trong tình trạng tranh chấp, khiếu nại, kiện cáo liên quan đến quyền sở hữu; không nằm trong thời kỳ quyền sở hữu nhà ở đối với những trường hợp có thời hạn về quyền sở hữu.
3. c) Không bị tạm giữ để thực hiện án, hoặc thi hành quyết định hành chính đã có hiệu lực theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. d) Không nằm trong diện bị thu hồi đất hoặc có thông báo về việc giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện tại điểm b và điểm c của khoản này không áp dụng cho việc giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà chưa được cấp sổ đỏ thì không được sang tên (Nguồn: LuatVietnam)

Từ đó, để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở, bắt buộc phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ khi đó là việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nói một cách khác, tại trang 2 của Giấy chứng nhận, thông tin về quyền sở hữu nhà ở cần phải được thể hiện rõ ràng, bao gồm loại hình nhà ở, diện tích xây dựng, diện tích sàn, hình thức quyền sở hữu,...

Nhà xây xong bao lâu thì mới được cấp sổ đỏ?

Trả tiền cho người bán nhưng không được công chứng, hay sở hữu

Dựa theo quy định của Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm 2014, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở yêu cầu hồ sơ phải bao gồm: bản sao của Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng (nếu có, phải bao gồm Sổ đỏ hoặc Sổ hồng). Từ đó, nếu nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận, việc công chứng chỉ áp dụng cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, vì vướng phải vấn đề không có sự công chứng, chứng thực nên khi tiến hành thủ tục đăng ký sang tên, chỉ có thể thực hiện sang tên quyền sử dụng đất. Rủi ro tiềm ẩn ở đây là người mua sẽ không thể đăng ký sở hữu nhà ở, dẫn đến việc họ có thể đã chi trả số tiền mua nhà liên quan đến đất nhưng không thể sở hữu căn nhà tương ứng.

Đã trả tiền nhưng không được sở hữu bất động sản (Nguồn: Binhduongvn)

Việc không thể thực hiện công chứng và không thể sở hữu căn nhà là một trong những rủi ro quan trọng mà người mua cần cân nhắc khi tham gia vào giao dịch bất động sản. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ liên quan và xác minh pháp lý trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào.

Khó làm giấy Chứng Nhận cho nhà đứng tên người nua

Theo các quy định được ghi tại Khoản 1 của Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sở hữu nhà ở, trong trường hợp được phép sở hữu theo quy luật liên quan đến nhà ở và có tài liệu xác minh sự tồn tại hợp pháp của căn nhà, có thể được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định dưới đây:

• Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn, trong trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy luật về xây dựng. Nếu nhà đã xây dựng không tuân theo giấy phép, cần có văn bản từ cơ quan xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không phù hợp với giấy phép, nhưng không ảnh hưởng đến an toàn công trình và quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Hợp đồng mua bán nhà ở do sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc tài liệu về thanh lý, hóa giá nhà ở do sở hữu nhà nước từ trước ngày 05/7/1994.
• Chứng từ về việc chuyển nhượng hoặc tặng nhà với mục đích tình nghĩa, nhân đạo, đại đoàn kết.
• Tài liệu về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp trong các giai đoạn mà căn nhà không thuộc phạm vi của Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân, theo quy định tại Nghị quyết 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003; Nghị quyết 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005.
• Chứng từ về giao kết, mua bán, nhận tặng, hoặc trao đổi nhà ở đã được công chứng hoặc xác thực bởi UBND cấp có thẩm quyền, theo quy định của quy luật. Trong trường hợp nhà ở được mua, nhận tặng, hoặc trao đổi từ ngày 01/7/2006 trở đi, thì phải có tài liệu về giao dịch đó theo quy luật liên quan đến nhà ở.
• Trong trường hợp nhà ở do doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán, phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên thỏa thuận và ký kết.
• Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc tài liệu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã giải quyết quyền sở hữu nhà ở và có hiệu lực theo quy định của luật.
• Khi người yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có giấy tờ đứng tên người khác nhưng muốn xác nhận quyền, cần cung cấp ít nhất một trong các tài liệu về giao dịch mua bán, nhận tặng, trao đổi hoặc thừa kế nhà ở trước ngày 01/7/2006, kèm chữ ký của các bên liên quan và xác nhận từ UBND xã, phường hoặc thị trấn.

Nếu nhà ở được giao dịch trước 01/07/2006 mà thiếu chữ ký liên quan, cần xác nhận từ UBND xã, phường, thị trấn về thời điểm giao dịch.

Nếu người yêu cầu chứng nhận không có giấy tờ theo điều 1-6, cần xác nhận từ UBND về thời điểm xây nhà và tuân theo quy hoạch.

Nếu nhà xây từ 01/07/2006 trở đi, cần xác nhận từ UBND về việc không cần giấy phép và tuân quy hoạch như nhà xây trước 01/07/2006.

Nhà không được cấp sổ sẽ khó làm giấy chứng nhận (Nguồn: VOV)

Tóm lại, việc cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở để đứng tên người mua gặp khó khăn về pháp lý và thực tiễn, đặc biệt khi liên quan đến việc tuân thủ các quy luật và điều kiện xây dựng.

Tiềm ẩn xung đột về quyền sở hữu nhà ở

Như đã phân tích ở phần trước, khi căn nhà chưa có Giấy chứng nhận, việc công chứng và xác thực hợp đồng mua bán không thể thực hiện, cả việc đăng ký chuyển nhượng cũng không khả thi. Trường hợp người bán thay đổi ý định mua bán hoặc thực hiện những thay đổi không minh bạch, thì rủi ro tranh chấp trở nên khả quan, đặc biệt khi giấy phép xây dựng đang đứng tên người bán.

Có thể thấy, việc mua đất có sổ đỏ mà nhà chưa được cấp sổ đặt ra nhiều rủi ro mà bạn cần thận trọng xem xét trước khi quyết định. Trong trường hợp này, bạn nên tham khảo ý kiến chuyên gia để được hỗ trợ tốt nhất.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Tìm hiểu quy định đất ở nông thôn bao nhiêu m2 để được cấp sổ đỏ 2023

Tại sao đất có sổ đỏ nhưng không được cấp phép xây dựng?