Người mua cần lưu ý những gì khi giao dịch bất động sản 2 giá để tránh các rủi ro?

Giao dịch bất động sản là một trong những hình thức giao dịch phổ biến nhất hiện nay khi nhu cầu về mua bán nhà đất tăng cao. Tuy nhiên, để tránh các rủi ro trong quá trình giao dịch, người mua cần lưu ý một số điều quan trọng. Cùng OneHousing tìm hiểu về những vấn đề liên quan đến bất động sản 2 giá ngay trong bài viết dưới đây.

Bất động sản 2 giá là gì?

Bất động sản 2 giá là hình thức 2 bên cùng giao dịch một mảnh đất, trong đó các bên tham gia lập hai hợp đồng chuyển nhượng với hai giá khác nhau nhằm tránh hoặc giảm thiểu các khoản thuế và lệ phí phải nộp cho nhà nước.

Khi thực hiện giao dịch này, các bên thường sẽ lập hai hợp đồng với nội dung khác nhau. Hợp đồng đầu tiên là hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định, với giá chuyển nhượng được ghi nhận là "giá thực tế" mà bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng.

Cần tránh các rủi ro trong mua bán bất động sản (Nguồn: Chart attack)

Trong khi đó, hợp đồng thứ hai được công chứng hoặc chứng thực theo quy định và được sử dụng để khai báo thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, đăng ký biến động theo quy định. Tuy nhiên, giá chuyển nhượng trong hợp đồng này thường thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế mà các bên đã thỏa thuận trước đó, nhằm tránh hoặc giảm thiểu các khoản thuế phải nộp cho nhà nước.

Mặc dù bất động sản 2 giá có thể giúp các bên tiết kiệm chi phí, tuy nhiên, hành vi này là không hợp pháp và có thể gây ra nhiều rủi ro pháp lý cho các bên tham gia.

3 cách nhận diện dự án bất động sản có rủi ro

Các rủi ro có thể gặp phải khi giao dịch bất động sản 2 giá

Bị xử phạt vi phạm hành chính

Theo quy định tại Điều 17 của Nghị định 125/2020/NĐ-CP, các hành vi trốn thuế sẽ bị xử phạt theo một số quy định nhất định. Cụ thể, người nộp thuế vi phạm từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên sẽ bị phạt tiền bằng 01 lần số thuế trốn khi thực hiện một trong các hành vi sau:

• Không ghi chép trong sổ kế toán những khoản thu liên quan đến số tiền thuế phải nộp. 
• Không khai báo hoặc khai báo sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, được miễn, giảm thuế.

Ngoài ra, hành vi vi phạm tại Điều 16 của Nghị định này sẽ không được áp dụng cho những trường hợp dưới đây (Nguồn: luatvietnam, tháng 09/2023):

• Nếu người nộp thuế không có tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ, mức phạt tiền sẽ là 1,5 lần số tiền thuế trốn .
• Nếu người nộp thuế có một tình tiết tăng nặng, mức phạt tiền sẽ là 2 lần số tiền thuế trốn.
• Nếu người nộp thuế có hai tình tiết tăng nặng, mức phạt tiền sẽ là 2,5 lần số tiền thuế trốn.
• Nếu người nộp thuế có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên, mức phạt tiền sẽ là 3 lần số tiền thuế trốn. 

Ngoài bị phạt tiền, người bị xử phạt còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả bằng cách buộc phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.

Trong trường hợp vi phạm hành vi trốn thuế đã vượt quá thời hạn xử phạt, người nộp thuế sẽ không bị xử phạt trực tiếp về hành vi trốn thuế. Tuy nhiên, họ vẫn phải chịu trách nhiệm nộp đầy đủ số tiền thuế trốn và số tiền chậm nộp sẽ tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Thời hạn nộp là trong vòng mười năm tính từ ngày phát hiện hành vi vi phạm.

Trường hợp người nộp thuế không đăng ký thuế, họ cũng phải chịu trách nhiệm nộp đủ số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn và số tiền chậm nộp tiền thuế cho toàn bộ thời gian trước, tính từ ngày phát hiện vi phạm.

Dễ xảy ra mất tiền, tranh chấp

Trong quá trình chuyển nhượng, việc lập hai hợp đồng với hai giá khác nhau có thể dẫn đến những vấn đề phức tạp, tranh chấp giữa các bên. Trong tình huống này, rủi ro thường được đặt lên bên chuyển nhượng (bên bán), do họ có thể mất tiền nếu giá chuyển nhượng thực tế không được phản ánh đúng trong hợp đồng.

Tuy nhiên, nếu chỉ có một hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng này sẽ được coi là có hiệu lực và được bảo vệ theo quy định của pháp luật. Hợp đồng này chỉ ghi nhận giá thấp hơn nhiều so với "giá thực tế", bên chuyển nhượng có thể mất tiền nếu bên nhận chuyển nhượng không trả hoặc không trả đủ số tiền chênh lệch.

Nếu hợp đồng bị vô hiệu, rủi ro sẽ thuộc về bên nhận chuyển nhượng. Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên sẽ có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp này, bên nhận chuyển nhượng chỉ có thể nhận được số tiền trong hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, trừ khi có chứng minh rõ ràng về sự tồn tại của hợp đồng theo giá trị thực tế.

Do đó, việc lập hợp đồng chính xác và minh bạch về giá trị chuyển nhượng thực tế là vô cùng quan trọng. Điều này sẽ giúp tránh được những rủi ro không đáng có và bảo vệ quyền lợi của các bên trong quá trình chuyển nhượng.

Truy cứu trách nhiệm hình sự

• Khung hình phạt tăng nặng thứ nhất 

Theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2017, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất với "hai giá" nhằm trốn thuế với số tiền từ 100 đến dưới 300 triệu đồng sẽ bị phạt tiền từ 100 - 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

Nếu cá nhân đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc bị kết án về tội trốn thuế hoặc về một trong các tội quy định tại các Điều 188 đến 196, 202, 250, 251 đến 254, 304 đến 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì sẽ bị phạt tiền từ 100 đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

Theo Khoản 2 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015, nếu vi phạm một trong các trường hợp sau, cá nhân sẽ bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1.5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 đến 03 năm (Nguồn: luatvietnam, tháng 09/2023):

- Phạm tội có tổ chức.

- Trốn thuế với số tiền từ 300 triệu đồng - dưới 1 tỷ đồng.

- Lợi dụng chức vụ và quyền hạn để trốn thuế.

- Phạm tội trên 02 lần.

- Tái phạm gây nguy hiểm.

• Khung hình phạt tăng nặng thứ hai

Theo Khoản 3 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015, hành vi trốn thuế với số tiền từ 01 tỷ đồng trở lên sẽ bị xử phạt tiền từ 1.5 tỷ đồng đến 4.5 tỷ đồng hoặc có thể phạt tù từ 2 - 7 năm (Nguồn: luatvietnam, tháng 09/2023). Bên cạnh đó, người trốn thuế bị xử phạt tù còn bị áp dụng phạt tiền từ 20 đến 100 triệu đồng.

Như vậy, người mua bán bất động sản 2 giá nhằm mục đích trốn thuế được xem là vi phạm pháp luật, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự bị phạt tiền hoặc phạt tù lên tới 07 năm theo quy định Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi, bổ sung 2017.

Những lưu ý quan trọng khi giao dịch bất động sản 2 giá

Để tránh những rủi ro trong quá trình giao dịch bất động sản 2 giá cũng như các giao dịch bất động sản nói chung, việc tìm hiểu kỹ về hợp đồng trước khi ký kết là một bước cực kỳ quan trọng. Điều này giúp bạn có thể đảm bảo rằng mình đã hiểu rõ các điều khoản và điểm cần lưu ý trong hợp đồng mua bán.

Người đầu tư bất động sản cần tìm hiểu kỹ hợp đồng mua bán (Nguồn: lsvn)

Trong hợp đồng mua bán bất động sản, bạn cần lưu ý các điểm quan trọng như ghi rõ giá mua bất động sản theo thỏa thuận trước đó, diện tích của bất động sản, số tiền đặt cọc, thời gian xây dựng và dự kiến bàn giao nếu bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, bạn cũng cần chú ý đến các điều khoản liên quan đến ngày bàn giao nhà và trường hợp bàn giao không đúng hạn. Hơn nữa, việc tìm hiểu về phương thức thanh toán và tiến độ thanh toán cũng là điều cần thiết để bạn có thể chuẩn bị tài chính hợp lý.

Bằng việc tìm hiểu kỹ về hợp đồng mua bán, bạn sẽ có thể tránh được những rủi ro không đáng có và đảm bảo quyền lợi của mình trong quá trình giao dịch bất động sản. Nếu như không phải là người có kinh nghiệm, bạn có thể tham khảo ý kiến hoặc nhờ những người có chuyên môn đứng ra hỗ trợ mua bán bất động sản.

Những điều đã được OneHousing tổng hợp trên là những lưu ý quan trọng khi giao dịch bất động sản để tránh rủi ro bất động sản 2 giá. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và hiệu quả cho giao dịch, người mua cần tìm hiểu kỹ và nhờ sự hỗ trợ từ các chuyên gia trong lĩnh vực này. Điều này sẽ giúp người mua có thêm kiến thức, thông tin cần thiết để đảm bảo quyền lợi của mình và thực hiện giao dịch một cách thông minh.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Giao dịch bất động sản uỷ quyền và những rủi ro tiềm ẩn khách hàng cần lưu ý

Đầu tư bất động sản trong thời buổi "khởi sắc thì ít mà ảm đạm thì nhiều", làm thế nào để tối ưu dòng vốn và hạn chế rủi ro?