Người được nhờ đứng tên lại đem bán nhà thì phải làm gì?

Trong thực tế có rất nhiều trường hợp mua nhà ở nhưng lại nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy việc nhờ đứng tên nhà đất có được cho phép theo pháp lý nhà ở không? Nếu người đứng tên giúp đem tài sản đi giao dịch mua bán nhà đất thì phải làm gì? 

Thế nào là “nhờ đứng tên” trong mua bán nhà đất?

Trong giao dịch mua bán nhà đất, bên xác lập giao dịch là bên có quyền, nghĩa vụ trực tiếp đối với giao dịch đó. Đối với việc nhờ đứng tên, thực chất người đứng tên trong giao dịch không phải người mang quyền và nghĩa vụ trực tiếp mà là một chủ thể khác. 

Như vậy, việc nhờ đứng tên thay trong giao dịch mua bán nhà đất thực chất là việc người mua nhà ở trên thực tế không tự mình đứng tên ở bên mua mà nhờ người khác thay mình đứng tên trong hợp đồng mua bán bất động sản.

Việc nhờ đứng tên chỉ là một thỏa thuận ngầm, tồn tại giữa người nhờ và người được nhờ đứng tên. Đây là một mối quan hệ riêng và tách biệt so với giao dịch mua bán nhà đất.

Nhờ đứng tên là thỏa thuận riêng giữa hai người, không liên quan đến giao dịch mua bán (Nguồn: RETI Proptech)

Các trường hợp nhờ đứng tên trong mua bán nhà đất

Nhờ đứng tên vì không đủ điều kiện trở thành chủ sở hữu

Theo quy định của pháp lý nhà ở tại nước ta, nhiều chủ thể bị giới hạn một số quyền nhất định trong việc sử dụng đất hay sở hữu nhà ở. Điều này thực chất xuất phát từ những lý do về chính trị, an ninh và kinh tế.

Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu nhà đất nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; tổ chức, cá nhân nước ngoài phải đủ điều kiện được quy định tại Điều 160 của Luật này. 

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định không công nhận quyền sử dụng đất của người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp lý nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng nhà đất thông qua hình thức mua, thuê, nhận thừa kế, nhận tặng với nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất  hoặc được nhận quyền sử dụng đất trong những dự án phát triển nhà ở.

Như vậy, đối với những chủ thể trên, để đạt được mục đích về việc sử dụng và thu lợi nhuận từ bất động sản, việc nhờ đứng tên trong giao dịch mua bán nhà đất được xem như hệ quả tất yếu.

Việc nhờ đứng tên khi không đủ điều kiện sở hữu là hệ quả tất yếu (Nguồn: Rever)

Nhờ đứng tên mặc dù đủ điều kiện sở hữu bất động sản

Mặc dù không bị pháp lý nhà ở giới hạn về điều kiện thực hiện giao dịch hay sở hữu nhà ở nhưng vẫn có nhiều chủ thể thực hiện việc nhờ đứng tên. Trường hợp này có thể phát sinh bởi những tình huống như: 

• Nhiều chủ thể cùng mua bất động sản và thực hiện nhờ đứng tên
• Muốn đảm bảo thuận lợi cho việc chuyển nhượng hoặc cho quá trình sử dụng, quản lý bất động sản sau khi chuyển nhượng

Nhờ đứng tên trong mua bán nhà đất có được pháp luật công nhận không?

Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chính là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền".

Như vậy, theo pháp luật hiện hành không có quy định nào liên quan đến việc đứng tên giùm trên nhà đất. Xét ở góc độ pháp lý nhà ở, việc mua bán nhà đất nhờ người khác đứng tên là trái với quy định và giao dịch này không được pháp luật công nhận.

Về hình thức, những giao dịch nhờ đứng tên thường được lập thành giấy viết tay, có chữ ký của các bên sẽ không được công chứng. Trường hợp không có giấy viết tay, các căn cứ khác để chứng minh việc nhờ đứng tên này trên thực tế như người làm chứng, bản ghi âm, sao kê chuyển khoản ngân hàng.

Cách xử lý khi phát sinh tranh chấp giữa các bên đứng tên

Tranh chấp phát sinh khi người được nhờ đứng tên muốn chiếm hữu luôn tài sản do mình đứng tên hoặc không chịu thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho người nhờ đứng tên hoặc lấy luôn bất động sản đó đem đi bán lại.

Khi các bên không tìm được tiếng nói chung việc khởi kiện là phương án cuối cùng để giải quyết dứt điểm vụ việc. 

Dưới góc độ pháp lý nhà ở, các giao dịch nhờ đứng tên không có hiệu lực vì không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên thực tế cho thấy, việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ giao dịch này không đơn thuần như vậy. 

Có hai trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Tòa án công nhận quyền sở hữu của nguyên đơn - người nhờ đứng tên nếu tại thời điểm giải quyết, nguyên đơn có đủ điều kiện đứng tên nhà đất theo quy định của pháp luật. 

Trường hợp này, tòa sẽ tuyên bị đơn - người được nhờ đứng tên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn. Nếu không thực hiện, nguyên đơn có thể sử dụng bản án làm căn cứ yêu cầu cơ quan thẩm quyền đăng ký tên mình vào giấy chứng nhận sở hữu nhà đất theo quy định pháp luật. 

Nếu bị đơn đã tu sửa, cải tạo, xây mới, làm tăng giá trị nhà đất thì nguyên đơn sẽ hoàn trả phần tiền này cho bị đơn.

Trường hợp 2: Tòa không công nhận quyền sở hữu nhà đất của người nhờ đứng tên nếu tại thời điểm giải quyết người nhờ đứng tên không đủ điều kiện đứng tên nhà đất theo quy định của pháp luật. 

Trường hợp này, tòa sẽ tuyên bị đơn trả lại tiền mua nhà cho nguyên đơn cùng phần giá trị tăng thêm của nhà đất tại thời điểm đó. Nếu bị đơn đã tu sửa, cải tạo, xây mới, làm tăng giá trị nhà đất sẽ cấn trừ phần tiền này ra.

Đối với trường hợp tranh chấp khi người đứng tên giùm chuyển nhượng, bán lại nhà đất cho người thứ ba hiện pháp luật có quy định rõ ràng. Nếu giao dịch đã được thực hiện, nhà đất đã được sang tên người thứ ba, người nhờ đứng tên không thể khởi kiện đòi nhà đất mà chỉ có thể khởi kiện đòi lại giá trị nhà đất, đòi bồi thường thiệt hại đối với người được nhờ đứng tên.

(Theo Luật Gia Luật)

Khởi kiện là phương án tốt nhất để giải quyết tranh chấp giữa các bên liên quan (Nguồn: Thẩm định giá Thành Đô)

Không còn lo lắng về pháp lý với giải pháp Bán nhà với OneHousing

OneHousing mang lại một giải pháp mua bán BĐS minh bạch, nhanh chóng và hiệu quả, giảm thiểu thời gian và công sức cho cả người bán và mua. 

Khi bán nhà với OneHousing bạn sẽ nhận được nhiều lợi ích, cụ thể:

• Thanh khoản nhanh: Sau khi cung cấp thông tin ban đầu, bạn sẽ nhận được chào giá lần đầu trong vòng 10 phút. Khoảng từ 7-14 ngày giao dịch bán nhà của bạn sẽ hoàn thiện.
• Đảm bảo tin cậy vì bạn chỉ làm việc với duy nhất một đầu mối trong suốt quá trình giao dịch
• Đảm bảo bán được BĐS khi nhận được chào giá từ OneHousing.

Dưới đây là quy trình chi tiết khi bạn muốn bán nhà qua OneHousing:

• Bước 1: Nhập thông tin căn nhà và nhận giá lần đầu từ OneHousing trong 10 phút.
• Bước 2: Xác thực thông tin bất động sản để nhận lịch thẩm định.
• Bước 3: OneHousing thẩm định nhà, gửi chào giá cuối cùng và hoàn tất thủ tục mua bán trong 7 - 14 ngày.

Trên đây là cách giải quyết vấn đề theo pháp lý nhà ở khi xảy ra tranh chấp giữa các bên nhờ đứng tên trong mua bán nhà đất. Việc quy định và có hệ thống pháp luật cụ thể sẽ tạo nên sự thống nhất trong quá trình áp dụng, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể có liên quan.

Xem thêm

Giới trẻ chọn mua nhà với mức giá phù hợp với khả năng thanh toán

Người Việt Kiều đổ về mua nhà, thị trường bất động sản sẽ biến động như thế nào?